關于土地增值稅優化問題的探討

摘要：土地增值稅的開征已經十幾年了，但開征的效果不甚理想。財政收入的取得沒有達到預期目標，抑制房地產投機、調整房地產市場結構、促進房地產市場穩定健康發展的政策意圖也沒能很好的實現。本文結合目前我國土地增值稅稅制的問題，提出了一些優化的建議。

關鍵詞：土地增值稅；優化；問題；建議

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物收入的增值部分征收的一種財產稅。土地增值稅的政策目標主要是為了調節房地產業的過度投機行為。它在抑制房地產市場的過度投機行為、保障我國房地產業平穩發展方面起到了重要作用。但現行的土地增值稅在實施過程中也出現了一些問題，較為普遍的觀點是土地增值稅與當前的宏觀經濟走向和房地產市場狀況不相符。因此，優化土地增值稅已成為地方稅改革的一個重要議題。

一、我國現行土地增值稅存在的主要問題

1.納稅管理體制存在的缺陷。土地增值稅由稅務部門征收，這會存在地籍、房籍資料不全或不真實，登記制度不健全、交易記錄不及時或不易得到等問題而致使實際課稅非常困難。也有將土地增值稅委托給地政、房政部門代征的。這種委托一代理關系由于缺乏科學的激勵監督機制，已經造成了新的尋租腐敗、導致課稅效果更差。

2.對土地增值額重復征稅導致納稅人消極逃避納稅。一般認為，房地產轉讓中的增值收入主要來自房地產開發產生的投資增值，物價上漲導致的增值，以及土地市場供求變動、土地市場投機、政府提供的公共設施等導致的自然增值等三個方面。從理論上看，只應該對自然增值部分征收增值稅。我國的土地增值稅制規定對所有增值不加區分都要征收土地增值稅，同時還要征收所得稅，導致了重復征稅。出現了高稅負、低財政收入的矛盾現狀。

3.與土地有關的稅種之間協調能力差。我國專門用來調節土地占用和收益的稅種主要有三個，即耕地占用稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅，土地增值稅適用稅率是4級超率累進稅率，最低稅率是30％，最高稅率是6％。耕地占用稅和城鎮土地使用稅適用的是定額稅率，最低稅額是每平方米0.2元，最高稅額是每平方米10元。城鎮土地使用稅稅額偏低，大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有著。與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現象的蔓延，還直接阻礙了存量土地進入市場的進程，使得土地作為資產的要素作用無法得到發揮，土地閑置與浪費現象日趨嚴重。

二、優化我國現行土地增值稅的對策

1.加強各部門對土地增值稅的控管責任，做好部門間的協作。土地增值稅的征收涉及土地、房屋管理部門及評估機構等房產相關部門，做好土增值稅征收工作，必須做好部門間的協作，實現共同監督與管理。一是加強與完善土地、房產部門的登記制度，可在房產權屬轉讓登記手續中增加有關完稅的規定，迫使納稅人按時依法納稅，減少非法交易，二是建立健全源頭控管網絡體系，即利用現代化信息技術，在土地、房管和稅務部門之間聯網，建立房地產轉讓檔案，實現資源共享，使稅務部門及時掌握以房管、土地部門核發的有效證件和證明為征管依據，三是指定稅務機關對土地增值稅的計稅依據之一是國家認定的估價機構出具的評估價格，因此，需要規范估價行業，提高評估水平。最后，政府要做好基準地價和標定地價評估及公布和更新工作，完善交易價格申報制度，為評估機構準確，公正的評估交易價格提供依據。強化各部門的控管責任與部門間的協作，可從各方面堵住稅款流失的口子，建立健全土地增值稅的征收管理體系。

2.提高預征比率，完善稅制。由于目前土地增值稅的預征率較低，納稅人一般不愿意主動提出清算，即使清算，清算后稅款入庫也很困難。稅務機關可適當提高土地增值稅的預征比率，一方面可以增加國家土地增值稅收入，另一方面可以調動納稅人主動要求清算土地增值稅的積極性。考慮到我國地區經濟發展的不平衡，各地的房產價格高低不等，開發成本也有所差異，參考土地增值稅增值率與現有土地增值稅預征率，假定一般住宅的土地增值率在5％～15％，則預征率可由原來的1％提高到3％；別墅(含聯排別墅、小高層)、寫字樓等其他房產的土地增值率在15％～30％，則預征率可由原來2％提高到5％；商業營業用房的土地增值率在30％以上，則預征率可由2％提高到7％，這樣才能使稅務機關預征的稅款與納稅人應納的稅款持平。

3.采取稅收優惠政策，促進生產要素。合理流動考察各國的稅收制度，對不動產交易行為的收益或增值額課稅多有“反投機”意圖。但此類稅收實際上是一柄“雙刃劍”，它在抑制不動產投機行為、防止房地產領域產生經濟“泡沫”的同時，也可能會對正常的資本運做所引致的不動產交易行為產生阻礙作用，從而對生產要素的流動和經濟資源的配置形成不利的影響。為避免稅收因素對生產要素正常流動和經濟資源合理配置形成阻礙，建議對企事業單位出售自用的、持有時間達到一定年限的不動產，可酌情給予減征土地增值稅的優惠待遇。為避免納稅人囤積土地、房屋，利用此項政策逃避土地增值稅，應明確規定，享受此項稅收優惠政策的不動產除持有時間要達到規定年限之外，還必須具備以下條件：一是納稅人所出售的土地必須是使用過的，而不是閑置未用的；二是所出售的房屋、建筑物等不動產也必須是使用過、而且在“固定資產”會計賬戶記錄、核算，而不是在“存貨”類會計賬戶記錄、核算的。