房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及案例分析

摘要：針對(duì)目前國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭中尋求發(fā)展機(jī)遇，獲得可持續(xù)開展的動(dòng)力，是值得廣大業(yè)內(nèi)士所觀注的。

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目融資；分析

目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)及項(xiàng)目運(yùn)作面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。特別是對(duì)于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更是如此。針對(duì)目前一些規(guī)模不大的房地產(chǎn)公司，要使企業(yè)獲得可持續(xù)開展的動(dòng)力，除了有一個(gè)優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)及其它因素外，莫過于擁有一定數(shù)量的土地儲(chǔ)備資源以及充足的資金了。一些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者們常常奔走于政府、企業(yè)及銀行之間，為苦于無米下鍋而為之煩惱。筆者曾供職于一家中小房地產(chǎn)企業(yè)并參與了多個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，在與業(yè)內(nèi)人士交談中，常常討論一些關(guān)于項(xiàng)目的運(yùn)作及項(xiàng)目融資方面的問題，這里有一個(gè)成功的案例愿與讀者一起分享。

在天府之國的成都市周邊有一個(gè)發(fā)展?jié)摿薮蟮男℃?zhèn)，在那里云集著眾多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中也不乏一些國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)。在這些企業(yè)之中有一個(gè)名不見經(jīng)傳的中小房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭日趨激烈的市場(chǎng)中脫穎而出，并成功運(yùn)作了一個(gè)投資總額近十億元的項(xiàng)目。在項(xiàng)目運(yùn)作初期，管理團(tuán)隊(duì)的智庫機(jī)構(gòu)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了非常詳細(xì)的研究和評(píng)估，尤其是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的融資方式和渠道進(jìn)行了深入的研究。眾所周知，目前國內(nèi)房地產(chǎn)房地產(chǎn)資金主要來源于：國內(nèi)銀行貸款、信托項(xiàng)目融資、海外房產(chǎn)基金、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金、非上市股權(quán)融資、上市融資、債券發(fā)行、自籌資金、購房者的定金和預(yù)付款以及其它資金等，其中國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占到了房地產(chǎn)開發(fā)全部資金來源的七成以上。如何針對(duì)自身企業(yè)及項(xiàng)目的特點(diǎn)運(yùn)用前面所談到的融資方式，確實(shí)是一件令企業(yè)管理者頭疼的事。對(duì)于采用國內(nèi)銀行貸款的確是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趨之若鶩的主要方式和渠道；房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前仍普遍被銀行業(yè)視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行的信貸熱情仍然高漲；對(duì)于采用信托項(xiàng)目融資主要是它在結(jié)合多種金融工具方面獨(dú)具優(yōu)勢(shì)而為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企所追捧和青睞，目前仍是房地產(chǎn)業(yè)新興的融資熱點(diǎn)；海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國房地產(chǎn)業(yè)來說難解近渴；對(duì)于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金，由于利潤率相當(dāng)豐厚的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)證券市場(chǎng)上的私募基金具有非常大的吸引力，但在具體運(yùn)作上存在制度上的缺陷，且留有許多隱患，需要進(jìn)一步規(guī)范；對(duì)于非上市股權(quán)融資方式，即通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合方式給房地產(chǎn)項(xiàng)目融資開辟嶄新的渠道，這主要是針對(duì)那些土地儲(chǔ)備豐富而沒有資金的，資金充足而又拿不到地的開發(fā)企業(yè)；而上市融資和債券發(fā)行的融資方式，由于它要求具備相對(duì)較高的條件，因此對(duì)于那些中小房地產(chǎn)企業(yè)來說更是望塵靡及的事了。總之，由于房地產(chǎn)行業(yè)融資額度巨大，單純依靠銀行貸款或其他方式都不能完全解決項(xiàng)目資金問題，因此，需要進(jìn)行金融產(chǎn)品創(chuàng)新組合。既根據(jù)各開發(fā)企業(yè)及項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，選擇適合自身項(xiàng)目特點(diǎn)的金融產(chǎn)品和融資組合方式，以確保項(xiàng)目能夠正常運(yùn)行。

本案所談到的這家公司正是巧妙的運(yùn)用了上述方式并加以組合，從而使項(xiàng)目得以正常推進(jìn)。作為一家注冊(cè)資金不到5000萬元的二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，要運(yùn)作一個(gè)資金總量達(dá)100000萬元的項(xiàng)目，確實(shí)是一件非常難的事。這家公司通過多年來的市場(chǎng)磨煉，靈活的采用了國內(nèi)銀行貸款、非上市股權(quán)融資、委托信用擔(dān)保、自籌資金等融資方式，解決了整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的土地和資金這兩大難題。他們?cè)陧?xiàng)目初期采用國內(nèi)銀行貸款方式解決了項(xiàng)目所需的15000萬元前期資金；采用非上市股權(quán)融資渠道，即跟同行同等規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)合作，聯(lián)手開發(fā)項(xiàng)目，以建立企業(yè)聯(lián)盟(成立項(xiàng)目管理公司)方式解決了本項(xiàng)目所需180多畝的土地問題；采用簽定信用擔(dān)保合同解決了前期報(bào)建所需建設(shè)方資金證明及繳納民工保證金的資金問題，(即通過信用擔(dān)保方式實(shí)際支付了信用擔(dān)保資金45萬元左右，解決了按以往慣例在前期報(bào)建就需向政府出據(jù)保函和繳納13895萬元的資金問題，且資金占用時(shí)間在3年以上，從而大大提高了有限資金的使用率。)通過上述案例我們不難看到，任何一個(gè)項(xiàng)目僅僅依靠某種單一的融資方式，都不能完全解決項(xiàng)目的資金問題，而通過將多種金融產(chǎn)品進(jìn)行有效組合并加以運(yùn)用卻能達(dá)到事半功倍的效果。

我們清楚的看到，對(duì)于中小企業(yè)融資是一個(gè)世界性的難題，發(fā)達(dá)國家和部分新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，經(jīng)歷了較長時(shí)間的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程，已逐步建立了一套較為完善信用體系，包括信用機(jī)構(gòu)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中小銀行、創(chuàng)業(yè)投資體系和創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)在內(nèi)的中小企業(yè)直接、間接融資的市場(chǎng)體系和政府政策支持和扶持體系。國內(nèi)也開始嘗試并建立一些諸如信用擔(dān)保體系、創(chuàng)業(yè)投資體系、中小企業(yè)板等間接和直接的融資體系。通過這一系列體系的建立，對(duì)緩解中小企業(yè)融資難、推進(jìn)中小企業(yè)的發(fā)展起到了一定的積極作用。因此，對(duì)于大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要正視和面對(duì)國內(nèi)中小企業(yè)融資難的這個(gè)現(xiàn)實(shí)并積極應(yīng)對(duì)，充分利用目前國內(nèi)的融資平臺(tái)和渠道，合理選擇適合自身企業(yè)金融組合方式，以確保企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展的廣闊空間。