物業管理企業創新探討

摘要：隨著經濟的發展，房地產業也隨之發展壯大，物業管理企業也相應的發展起來。物業管理作為一個新興的朝陽行業，雖已取得了很大的進步，但也出現不少拒交物業費及狀告物業公司的事件。本文針對這些情況、結合物業管理主要的社會功能，重點分析了我國物業管理的現狀和存在的主要問題，提出了幾點相應的推進我國物業管理創新與發展的措施。

關鍵詞：物業；創新；物業管理

隨著我國經濟的快速發展，人們經濟收入的增加，相應的就要追求更好的生活品質和居住條件。物業管理作為房地產業體系配套工程，越來越顯示出他們的重要性和廣闊的市場前景。但是，物業管理在我國起步較晚，還處在成長發展階段，實際運作中也存在許多問題阻礙其發展，這將直接影響到我國房地產業的飛速發展。因此，探索物業管理的創新探討，具有重要的現實意義。

一、物業管理的內涵與社會功能

1.物業管理的定義

所謂物業管理，是指專業化的物業管理機構受使用人和業主的委托，依照契約和合同，以經營方式統一管理物業及其附屬場地和設施，為承租人和業主提供周到的服務，使物業發揮其真正的價值，并使物業盡可能地增值、保值。主要體現三個方面：

(1)指物業管理企業對房屋住宅及其周圍自然環境為中心所進行的維護管理，主要包括房屋的維修、保養、環境的綠化、清潔和保安以及居家必需的一些服務活動。

(2)指隨著經濟的發展，物業管理已經不局限于房屋維護管理，還包括社區生活的各個層面，成為現代城市社區管理的組成部分和有效途徑。

(3)指物業管理也是一種企業行為，是房地產業在消費領域的一種延伸，是通過物業管理企業與業主或承租人簽署合同提供有償服務的企業經營行為。

總之，隨著科學技術的日新月異和社會經濟的深入發展，物業管理的內涵不斷拓展，管理服務的內容、理念、手段和方式也不斷創新與發展，逐漸成為現代城市社區化的管理和房地產經營的重要組成部分。

2.物業管理的主要社會功能

物業管理是一種新興行業，它之所以發展快主要是因為它能夠促進社會經濟的發展，主要包括三個方面：

(1)服務與管理的功能。物業管理通過對房屋設施等物業本身和周邊環境的管理和及時提供個性化、多樣化的服務，給業主創造安全、舒適、諧的居住環境。幫助業主維護物業完好，實現增值。服務與管理功能是物業管理最基本的功能。

(2)文化的功能。物業管理作為城市社區一種管理體制，通過在物業管理中開展各種文化活動，有益于推進小區的精神文化生活，促進社區的文化建設和精神文明建設。

(3)經濟功能。物業管理作為一種新興產業具有很大的發展潛力，對于增加社會就業崗位，促進社會經濟發展都有非常重要的作用。因此，應該充分認識和發揮好物業管理各種社會功能與作用，積極推動物業管理的深入發展。

二、我國物業管理的現狀和存在的主要問題

截止2008年，我國共有物業管理企業160000多家，從業人員達1000萬人。但總的來說，我國物業管理管理企業的發展還很不平衡，處在摸索與發展階段，存在許多問題阻礙其發展，具體包括以下幾個方面：

1.物業管理對象不明確，認識不足

我國現在的物業企業中只有5％的企業是獨立的物業企業，10％的企業由原來的房屋管理機構改制或者轉行而來的，85％的企業是大的房地產開發公司下屬的子公司。無論是房屋管理機構轉制而來、獨立的物業企業還是占大多數的房地產公司的下屬公司，都不應該將自己定位為業主的管理者，一副管理者的樣子，對自己的本職工作卻采取置之不理或應付了事的態度。在以服務為本的物業企業中，管理和服務對象不明確，這就將導致員工搞不清自己工作的主題，不知道工作的重點。這樣任務不明確會造成工作相互推諉，自然不會有很強的服務意識。

2.法律、法規不完善

近幾年，雖然相繼出臺了多部有關物業管理的法規，但總的來說，物業管理的法制環境仍然很差，缺乏系統完善的法規以及法律體系。實際中，管理缺乏科學性、公平性，收費不明確等一些不合理現象還非常嚴重，尤其是各類糾紛難以解決，多頭管理難以理順。而且，區域發展不平衡，絕大多數大城市還沒有制定嚴密具體、可操作性強的物業管理法規和制度。

3.市場不健全，企業經營不規范

由于物業管理的市場發育還很不完善，也沒有有效的競爭和約束機制，導致物業管理企業服務水平參差不齊，很不規范。比如，一些物業管理企業忽視業主的權益、不能認真履行合同，導致業主和租賃人與物業管理企業的很多糾紛。

4.物業管理企業缺乏文化建設，企業凝聚力不強

目前在許多的物業管理企業中管理制度混亂、員工積極性不高、人員流動性大、服務質量較差、物業糾紛不斷等等，這些現象的存在主要就是因為企業文化建設的缺失。企業文化作為一個企業服務理念、行為習慣以及整個企業的價值觀的體現，是一個企業的靈魂。尤其是轉制的物業管理企業，雖然名義上是獨立的企業法人，但這些企業仍然會得到原來單位的資金補助，就導致他們在市場上無競爭意識，更不會重視企業文化建設；對于房地產開發企業的子公司來說，仍處于“依賴房地產開發企業”的思想下，也沒有意識到企業文化對物業企業的重要性，在實際的工作中也是出現一個問題解決一個問題，并不能解決最根本的問題；對于小的民營企業由于資金短缺，規模也較小，其主要任務是經營，根本就考慮不到企業文化建設。

5.人才匱乏，從業人員素質良莠不齊

物業管理是一項面廣、量大，涉及關系較復雜的系統工程。隨著城市化進程的加快，寫字樓和高檔住宅的大量出現，市場對從事物業管理工作的人員素質要求也就越來越高。目前，符合現代物業管理企業發展需要的高層次、高素質的專業人才、管理人才，掌握多種技能的復合型人才都十分缺乏。另外，在物業管理行業快速發展情況下，很多物業管理企業招聘了大量人員充實隊伍，由于許多企業缺乏必要的教育、培訓的投入和嚴格系統的工作規范，造成從業人員素質良莠不齊，工作中難免出現各類問題。

三、推進我國物業管理創新與發展的措施

隨著社會主義市場經濟的深入發展，我國物業管理行業進入了高速發展的時期。隨著我國加入WTO，物業管理面臨的機遇與挑戰并存。因此，我們應該提高認識，采取相應的措施積極推進物業管理體制的創新與發展。

1.建立健全物業管理法規體系，實現物業管理的法制化和規范化

首先，要加強對現有的物業管理法規的全面清理，建立統一的物業管理法規，明確界定開發商、業主、物業管理企業的責任、權利、義務和相互關系，依法維護各方利益，減少糾紛。其次，要建立房屋及維修管理、設備設施管理、安全保衛及環境管理、業主委員會管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法規和管理辦法，完善物業管理體系，使物業管理有法可依，有章可循，依法運行。

2.提高人員素質，提高服務質量

企業的競爭最終是人才的競爭，提高人才素質是企業發展的關鍵。物業企業同樣也是這樣，因此要提高物業企業的競爭力，必須提高人員的素質，具體來說，要從兩方面入手：

(1)招聘環節，認識到物業企業的工作不是簡單的體力勞動，而是需要知識和智慧的，所以要通過吸引高素質專業人才加盟，改善企業人才素質結構。

(2)對在崗管理人員與基層操作人員加強內部培訓，學習職業道德和禮儀常識，提高服務意識，并定期進行崗位技能培訓，以提高員工的專業技能和服務技巧，從而提高服務質量。另外，還要鼓勵員工創新，并對創新人員進行獎勵，有助于員工工作之余自我提高。

3.規范物業管理市場，促進物業管理競爭。

(1)加大政府對物業管理市場的監管力度，建立有效的競爭機制、評價機制和激勵與約束機制，促進物業管理市場的發育和成熟。

(2)擴大物業管理項目的招投標范圍，實現物業管理的競爭，保證業主對物業管理企業的選擇權與知情權，遏止房地產開發與物業管理一體化的市場壟斷和任意降低管理費用等損害業主的行為，進一步規范物業管理市場。

4.加強物業管理創新，推進物業管理的深入發展。

創新是推動物業管理發展的動力源泉。進入新世紀，面對激烈的市場競爭，物業管理必須加快管理創新的步伐，推動物業管理范圍不斷擴大和運行機制不斷優化。物業管理創新主要包括以下幾個方面：

(1)管理理念創新。物業管理是一個開放的復雜系統。它體現了房屋設施、業主、環境和物業管理企業的統一；體現了器物管理、環境管理和社區管理的統一；體現了實現企業經營目標和為業主提供滿意服務的統一。因此，必須從揭示物業管理的內涵出發，按照系統思維和市場化發展的要求，深刻認識和實踐物業管理。

(2)經營創新。主要表現在以業主需求為導向，把握市場規律和機遇，按照企業經營的要求完善物業管理，吸引和培育各類人才，提高服務檔次和層次，推動物業管理向市場化和專業化方向深入發展。三是管理方法和手段創新。物業管理是一項內容多、層次多、信息多和服務實時性要求較高的系統工程。因此，必須充分應用計算機、網絡等信息管理手段和現代物流管理、環境管理等管理方法，協調人與人、人與物、物與物之間的關系，實現物流和信息流的有序流轉，不斷提高物業管理的質量和效益。

5.構建適合的企業文化，提升企業的競爭力

企業文化作為企業的靈魂是每一個企業必須重視的。構建企業文化要從企業的實際情況出發，通過了解企業的現狀、發展目標、企業人員素質結構，針對企業特色與問題，結合當地文化、行業要求及時代要求，從激勵機制、管理方式、制度建立等方面循序漸進地構建一個真正適合自身的企業文化，為企業增強凝聚力，提升競爭力。

6.堅持“以人為本”，促進物業管理的深入發展

在物業管理中堅持“以人為本”，主要體現在兩個方面：

(1)指物業管理要以業主的需求為導向，以提供高質量、全方位和個性化的滿意服務為根本出發點。“以人為本”的經營理念體現了市場經濟條件下企業對市場和消費者的尊重，是現代物業管理的核心價值理念。

(2)體現為物業管理企業應把人才看作最有活力的因素，重視人力資源的管理開發和人力資本的運作，加強員工的教育和培訓，培養高素質的職業化物業管理隊伍。注重對員工進行物質方面和精神方面的雙重激勵，激發員工的積極性和創造性，主動為企業的發展貢獻力量。

總之，作為房地產業發展的一個重要分支，物業企業管理要取得長足的發展進步，就必須從企業自身不斷地改革實踐，使企業制度不斷完善，員工的素質與

服務意識不斷提高，在創建適合企業發展的企業文化的基礎上，發展多樣化物業經營項目，逐步消解業主與物業管理企業之間的矛盾。