我國當前房地產調控政策必要性的博弈論分析

[ 摘 要 ] 圍繞近年出臺的房地產調控政策，產生了不少值得探討的觀點。本論文認為，房地產市場是一個典型的信息不對稱市場，從不完全信息動態博弈的角度展開分析，將有利于發現問題的實質。論文發現，降低房地產價格非正常上漲的關鍵在于降低信息不對稱，具體到政策層面，則須在改變房地產商的“偽裝成本”、需求方價格預期的影響因素等方面做文章。

[ 關鍵詞 ] 博弈 不完全信息 調控 房地產

一、我國當前房地產調控政策簡介

改革開放以來，隨著城市居民收入水平的提高，特別是隨著住房制度的改革，一個有著巨大需求的房地產市場開始形成。以這個巨大的市場為基礎，在十幾年的時間里，中國的房地產業以一種超常規的速度發展起來。在經歷了九十年代中后期的調整后，最近三四年，房地產價格又呈現全面飚升的態勢。面對不斷攀升的房價，不少學者和房地產商紛紛拋出所謂自由市場理論，來論證其合理性。但是，事實卻雄辯地說明，當前的房價已經進入了一個非理性區間，對國民經濟產生了不良影響。有鑒于此，國家陸續出臺了一系列政策，以穩定房地產價格。特別是從2005年開始，無論是政策的強度，還是政策的系統性，都是前所未有的:

1. 2005年3月5日，溫家寶總理在《政府工作報告》中明確提出，要采取措施“抑制房地產價格過快上漲”;

2. 3月17日，央行調整了商業銀行自營性個人住房貸款政策，購房者貸款成本開始提高;

3. 3月26日，國務院下發《關于切實穩定住房價格的通知》。這份《通知》因為有8條調控房價的意見，被業界稱為“國八條”，內容主要包括:各級政府要高度重視穩定住房價格，把穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制，大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，正確引導居民合理消費需求，全面監測房地產市場運行，認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查等;

4. 4月30日，建設部、發改委等7部門聯合下發《關于做好穩定住房價格工作的意見》，這個意見因為也有8條，被業界稱為七部八條，也叫“新八條”;

5. 2006 年4月28日，央行全面上調各檔次貸款利率0.27個百分點，其中，5年期以上的銀行房貸基準利率由6.12%上調至6.39%。這是央行在加息后短短一年多時間里再次上調利率，其目的主要是抑制投資需求，進一步穩定房地產價格。

6. 5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議。會上提出了促進房地產業健康發展的六項措施(業界俗稱“國六條\")，內容涉及住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。與此前政策不同的是，“國六條\"首次提出，要加強房地產開發建設的全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為，同時要求完善房地產統計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發布市場供求信息，堅持正確的輿論導向;

7. 7月24日，國務院辦公廳發布《關于建立國家土地督察制度有關問題的通知》(國辦發〔2006 〕50號)，九個國家土地督察局被派駐地方，將全國各省、市(區)及計劃單列市的土地審批利用納入九大土地督察局的嚴格監管之下。

通過研讀以上各類政策文件及相關措施可以發現，近年來的房地產調控政策主要包含了這樣一些信息:房地產市場作為一個典型的信息不對稱市場，同時作為一個對國民經濟有著重要影響的市場，政府有必要進行調控;調控政策必須基于供給和需求兩個方面;在供給方面，除了總量控制、結構調整，還須加強信息披露;在需求方面，除了控制需求水平，還須設法改變需求者預期。

作為對此類政策的理論解讀，本論文將通過建立不完全信息動態博弈模型，證明房地產市場在信息不對稱情況下出現價格非正常上漲的必然性，同時，試圖從分析中找到解決問題的方法。

二、模型構造

1.模型假定

⑴令賣方的類型空間為，其中表示賣方提供的是質量相對較低的房產(為此付出的是低成本)，表示賣方提供的是質量相對較高的房產(為此付出的是高成本);同時假定，由于高質量的房產具有相對稀缺性，并且一般來說付出了額外成本，因此，在定價時有理由獲取超額利潤;

⑵賣方的信號空間為，其中，表示賣方選擇以較低的市場正常價售房，表示賣方選擇以高出市場正常價的較高價售房;

⑶賣方的類型空間是賣方的私人信息，但是，買方有屬于公開信息的關于賣方類型的先驗概率: ;

⑷買方的行動集為，其中表示采取買的行動， 表示采取不買的行動;

⑸買方觀測到賣方發出的信號m，使用貝葉斯法則從先驗概率 得到后驗概率。不妨令，;

⑹賣方的支付函數為，買方的支付函數為;

⑺假定:以低成本所造房產，若要高價賣出，必須花費宣傳或包裝費。

2.擴展式博弈樹

在上述假定下，可以將問題轉化為分析下面的擴展式博弈樹。

⑴對圖的說明

博弈樹的終結點為支出向量，其中上方的數值為賣方的凈收益，下方的數值為買方的凈收益;

—賣方提供高質房產條件下買方對房屋的估值;

—賣方提供低質房產條件下買方對房屋的估值;

一分別是提供高質產房條件下，賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益;

一分別是提供低質房產條件下，賣方以高出市場正常價的較高價、以較低的市場正常價賣出房產時的收益。

⑵各符號間的數量關系說明

顯然是成立的。

假設成立。說明:當買方用低價買到本該漲價的房產時，顯然是占了“大便宜”，因此我們假設，并且這種交易為買方帶來的效用最大;買方用高價買到本該漲價的房產和以低價買到本來不該漲價的房產，均能實現“正常”的“交易利潤”，故有;當買方用高價買到本來不該漲價的房產時，交易為買方帶來的效用為負，故。

假設成立。說明:如果賣方能以高價賣出本來不該漲價的房產，對賣方而言是最理想的結果，故位于不等式的最左邊;賣方以低價賣出本該漲價的房產，通常是一項“虧本”買賣，故我們認為;以高價賣出本該漲價的房產或以低價賣出本來不該漲價的房產時，賣方都可獲得“正常”的“交易利潤”，故。

在以上條件下，博弈到底會實現怎樣的均衡?均衡的條件是什么?研究發現，實現何種均衡主要由c值的大小決定，某些情況下則要受c與值的共同影響。

三、模型解釋

1.考察分離均衡

分離均衡指的是，不同類型的發送者以1的概率選擇不同的信號，或者說，沒有任何類型選擇與其他類型相同的信號。此時的市場是完全成功型的市場，運行效率是最高的。本博弈中分離均衡的條件是:

可以推得 。即當成立時，分離均衡存在:

(1 )當提供的是高質量的房產時，賣方選擇漲價;當提供的是較低質量的房產時，賣方選擇不漲價;(2)買方唯一的選擇是“買”(a1);(3)買方的判斷是，其中分別表示當賣方已經提出要價后，買方對賣方所售房產是應該漲價或者不該漲價的后驗概率。

2.考慮混同均衡

混同均衡是指不同類型的發送者選擇相同的信號，或者說，沒有任何類型選擇與其他類型不同的信號。在本博弈中，混同均衡的條件是:

假定是均衡戰略，那么，

可以解得。即當成立時，混同均衡存在。具體地，又有兩種情況:

(1)成立時，將出現這樣一個精練貝葉斯均衡:當提供的是高質量的房產時，賣方要價;當提供的是較低質量的房產時，賣方要價;買方帷一的選擇是“買”(a1)，因為當成立時，“買”的期望收益大于“不買”的期望收益;買方的判斷為:。這時的市場仍然是部分成功的，但運行效率低于完全成功型市場。

(2) 當成立時，市場只能實現完全失效或者接近失效的完美貝葉斯均衡。因為，假設買賣雙方只能采用純策略，則()將是均衡結果，即漲價理由不成立時，廠商采用不漲價策略，買者放棄購買。

四、模型的現實意義

由前面的分析可見，市場實現何種均衡主要是由c與值的大小決定。當時，賣方的包裝成本c超過了包裝所能帶來的增量收益，顯然，不管此時的值如何，賣方都沒有包裝的動機，最佳策略當然是自動選擇不漲價。

但在實際經濟活動中，賣方通過包裝實現的超額收益通常遠遠大于包裝的成本c，即一般情況下，有 成立，因此，有必要將重點放在研究該條件下賣方的策略和博弈的均衡結果。

當成立時，市場實現何種均衡唯一地取決于:當時，賣方統一采取漲價策略的混同均衡能夠實現，這意味著即使漲價理由不成立，賣方仍然能夠采用漲價策略從而獲得超額利潤;當時，盡管賣方依然有漲價的動機，(因為漲價能為賣方帶來超領利潤)，但賣方只能采用不漲價策略(因為此時買方接受漲價的期望收益為負，故買方不會接受漲價)。

問題的關鍵是，即使當成立時，賣方并不會輕易放棄對超額利潤的追逐。如果賣方能找到一種辦法提高 值直至成立，那么，即使在漲價理由不成立時，賣方也可實行漲價戰略。事實上，這正是賣方為獲得超額利潤而采取的主要策略。

理解賣方的這個策略需要深入分析的真正含義。表示在一定時期，賣方所開發的房產價格上漲理由成立的“客觀”概率，它是不以人的主觀意志為轉移的。例如，某個時期市場的總需求擴大了或者地價提高了，那么的真實值會增大。此時，基于的真實提高而產生的漲價，可以被認為是一種“合理”漲價。但是，賣方也可以利用自己與買者之間的信息不對稱，在沒有提高或者雖然有所提高但仍然有成立時，實現漲價。這種漲價是“非正常漲價”。賣方之所以可能實現這種非正常漲價，主要是因為買者在決策時，實際使用的并不是的客觀值，而是在自己已占有信息的基礎上形成的“主觀”概率()。無疑，為了實現正確的決策，買者希望自己的主觀判斷盡可能向靠攏。然而，由于房地產市場上嚴重的信息不對稱，買者很難真正了解真實的，往往形成與客觀值偏離較大的“錯誤”判斷;不但如此，買者的判斷還會受到外界各種因素的干擾，在一定條件下，與之間可能會出現“穩定”的系統性誤差，且在長期內存在。賣方知道和的這種特性，并且會利用這種特性來為實現超額利潤服務。

賣方的主要策略是加大對“漲價屬合理要求和合理范圍”的包裝力度。通過包裝，賣方向買者傳遞對自己有利的信息，同時掩蓋或弱化不利信息，甚至制造虛假信息，以便在一定程度上提高買者的，從而誘導買者做出接受漲價的選擇。如果賣方采用增大包裝力度的辦法，在的條件下，能將提高至 成立，盡管此時漲價的理由事實并不成立，賣方也可以采用漲價策略。

在實際經濟活動中，賣方的包裝主要從三個方面進行:包裝真實需求;包裝生產成本，主要是地價和建筑安裝成本;包裝房屋品質。尤其是前兩項，賣方較之買者具有顯著的信息優勢，所以通常是賣方的重點包裝對象。包裝的具體方式則是多種多樣的，例如可以通過人為制造樓盤銷售時的虛假“熱銷”、鼓吹由于土地供給制度的改革帶來地價大幅度上升、鼓吹建筑材料價格上升、鼓吹房屋品質大幅度提高等手段來加大對房價上漲的包裝，人為制造供不應求的現象，以誘導市場價格上升從而實現暴利。

在信息極不對稱的條件下，買方往往會被賣方“牽著棄子走”，做出錯誤的判斷。

五、結束語

當漲價理由不成立時，房地產商可以利用自己與消費者之間的信息不對稱，通過采用夸大商品房的需求、成本等包裝手段，誘導消費者提高對房價上漲的概率判斷，從而達到高價銷售的目的。顯然，這是一種典型的投機行為，它將房產價格不斷人為推高，從而使房地產商越來越多地占有消費者剩余。要消除房地產價格的這種非正常上漲，主要應從降低消費者與房地產商之間的信息不對稱入手，關鍵又在于要讓消費者充分了解房地產的市場需求、房產質量和房產成本。這里不可避免地會涉及到商業機密問題。但是，對于房地產這樣的特殊商品，房地產商不能以保護商業機密為由而否定信息公開，就像上市公司不能以保護商業機密為由而拒絕披露自己的財務報表一樣。當然，這里所說的信息公開主要是強調在宏觀、行業、區域層面上充分揭示和傳遞影響房地產價格的信息，從而為消費者提供一個形成合理判斷的基礎。

為了減弱房地產市場的信息不對稱，特別需要政府管理部門的介入。有關機構應定期發布客觀公正的房地產市場調查報告，對市場的需求變化、行業發展態勢、土地價格、重要建筑材料價格、行業工資水平、行業利潤水平等影響房產價格的主要因素進行重點披露，并在行業或地區平均的意義上揭示房地產的成本水平及構成，以便消費者能了解市場的真實狀況。針對房地產商經常以土地價格上漲為由而提出漲價，管理部門應要求房地產商建立商品房土地價格公開制度，向消費者公開土地成本。除了政府管理部門的參與，市場中介機構在消除信息不對稱上也是十分重要的。例如，公正的房產評估機構可以為消費者提供價格分析和評估服務，這對消費者形成正確的價格判斷非常有幫助。

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