換個角度剖析房價問題

摘 要:國務院提出的堅決遏制部分城市房價過快上漲的措施，尤其是在媒體的不斷聚焦下的物業稅，似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手锏。但作為準物業稅的房產稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎?

關鍵詞:分析房價;抑制房價;房價走勢

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)12-0167-01

新聞一:國務院17日發出房價過高地區可暫停發放第三套住房貸款的通知，即商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

新聞二:繼全國兩會前后物業稅開征與否被熱炒以來，4月8日，“物業稅開征在即”的消息在坊間再次瘋傳。傳聞稱，物業稅開征方案已經于4月7日晚通過住房和城鄉建設部審批，在財政部與國務院獲得通過的可能性也極大。并且言之鑿鑿，將在京滬深渝等4個城市試點開征，發起地點為重慶，具體征收方案為買房時合同價打7折后按照1.2%-1.5%征收。

近段時間，國務院提出的堅決遏制部分城市房價過快上漲的措施，尤其是在媒體的不斷聚焦下的物業稅，似乎成為了政策調控房地產那個最有效的殺手锏。但作為準物業稅的房產稅的出臺，真的能給不斷飆升的房價潑上一盆冷水嗎?

1 從經濟學的角度分析房價上漲的原因

房價的上漲根據經濟學的一般理論是由于需求拉動和成本推動共同作用所致的。首先是需求拉動，就現實情況來看，自2008年金融危機以來，我國政府成為了凱恩斯主義的忠實信徒，大力實行刺激經濟發展的財政和貨幣政策，其中，銀行貸款計劃發放總額的大幅增加和放貸審核措施的放寬，同時基準存款利率巨大的降幅都大大增加了人們購房的需求，由于需求的增加，房價保持上漲態勢。

其次讓我們從成本推動方面來看房價上漲的原因，房價與地價存在著相互依存的關系。土地作為一種不可再生資源，本身具有很強的稀缺性。隨著經濟的發展，人口數量的不斷增長，人均的土地面積不斷下降是一個必然的趨勢。由此，土地的稀缺性更為凸顯，根據供求關系決定市場價格的經濟學基礎，可知當土地的需求大于供給時，會導致土地價格的上漲，從而間接導致房價的上漲。

2 分析政府抑制房價上漲的措施的有效性合理性

最近，隨著兩會的召開，房價的過度上漲直接關系到了民生問題，引發了社會各界的激烈討論。在民眾的強烈建議下，政府推出了一系列限制房價的措施。例如銀行暫停發放個人第三套住房貸款，開征房產稅等。但是政府所提出的抑制房價的措施實施后的實際有效性有多少，引來了學術界的爭議。

在這里，由于我是稅務專業出身，想就房產稅的征收的合理性和有效性談談自己的觀點。

有關房地產的不同稅種、稅率及其征收環節，對房地產價格的影響是不同的。可將有關房地產的稅收分為房地產開發環節的、房地產交易環節的和房地產保有環節的。

第一，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發建設成本，從而會推動房地產價格上升;相反，會使房地產價格下降。

第二，在房地產交易環節，增加買方的稅收，如提高契稅稅率，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降;而增加賣方的稅收，如收取土地增值稅，會使房地產價格上升。

第三，直接或間接地對保有房地產課稅(如城鎮土地使用稅、房產稅或城市房地產稅)，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落;相反，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。

另外，考察房地產稅收政策對房地產價格的影響，應當注意課稅的轉嫁問題。如果某種對房地產的稅收可以通過某種途徑部分或全部轉嫁出去，房產稅的征收不但對投機者起不到打壓的作用，反而會將稅負轉嫁到消費者的頭上。

還有值得注意的一點是，房產稅的征收對于那些有資金實力炒房產的投機者只是九牛一毛，然而對于那些辛辛苦苦通過公積金和貸款買下一套住房并用數年時間才還清貸款的真正消費者而言卻是雪上加霜，因此從這個角度來說，房產稅的征收對社會整體福利水平的提高是不利的。

3 對未來房價走勢的判斷

我們現在雖然看到關于政府不遺余力地出臺新的措施抑制房價的惡性上漲，通常我們認為房價的惡性上漲為黑心的房地產開發商和投機的炒房者擄獲了大量財富，可是仔細剖析這場房價風暴中究竟誰才是最大的受益者?答案絕對不是房地產開發商和炒房者，政府才是最大的收益者。

房地產開發企業要向政府繳納營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅、所得稅、土地使用稅、房產稅等十余項稅負。經過統計，這些稅負成本約占到房價的15%。“各種收費加上稅收，每年來自房地產行業的稅費，約占到地方財政收入的30%至50%，成為地方政府財政收入的重要來源。”

由此可見，政府真正的動機并不是要抑制房價，而是希望房價能控制在一定的范圍內繼續上漲，通過稅收增加財政收入，并拉動與房地產開發相關產業經濟的發展。