高房價背后的利益集團因素探索

摘 要:對房價攀高的經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素進行整理和分析，重點以新制度經(jīng)濟學(xué)的分析方法從利益集團的角度對房價的居高不下進行探討，最后對中央政府的宏觀調(diào)控提出些許建議。

關(guān)鍵詞:高房價原因;利益集團;集體行動理論;尋租活動

中圖分類號:F22

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)12-0170-02

1 引言

2003年國務(wù)院頒布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》首次提出:“以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”。房地產(chǎn)業(yè)以其對上下游產(chǎn)業(yè)的強大的帶動效應(yīng)及對維持經(jīng)濟安全和政治安全的重要作用，已成為支撐中國經(jīng)濟大廈的一根擎天大柱。自1998年房地產(chǎn)改革以來，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷經(jīng)“泡沫”與“寒冬”，2009年下半年起又面臨新一輪房價的居高不下，被美國《福布斯》雜志2009年底評為七大近在眼前的金融泡沫中的第二位。進入2010年，2月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.7%，?？?、三亞的房價更是分別上漲了58.4%和56.1%。3月29日國土資源部公布的《2009年全國主要城市地價分析報告》中首次提到“租價比”概念，并明確表示北京、上海、深圳等一線城市的住宅市場已出現(xiàn)嚴重泡沫。從兩會時的熱點話題到當前國家一步步政策調(diào)控的對象，高房價問題自2010年伊始從未淡出人們的視野。探索高房價形成的原因并討論針對性的措施具有重要意義。

2 高房價原因評述

2.1 經(jīng)濟因素

2.1.1 供給不足

牛鳳瑞(2009)等學(xué)者認為，房地產(chǎn)市場的有效供給不足是房價居高的根本原因。土地資源的稀缺性以及人口總數(shù)的增多必然會造成住房供給不足，另外我國房地產(chǎn)市場中的供給結(jié)構(gòu)存在失衡現(xiàn)象。從住宅與非住宅比例來看，吳德進、李國柱(2007)研究證明我國非住宅投資增幅明顯高于住宅投資增幅。而縮小到住宅市場，陳準、趙路興(2005)指出中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加使得我國房地產(chǎn)市場存在供求總量的階段性失衡，由此導(dǎo)致商品房平均價格上揚。

2.1.2 特殊需求過度

房地產(chǎn)市場本身存在剛性需求。作為一個具有保值增值功能的消費品，房地產(chǎn)市場的信息不充分、開放的有限性以及高風(fēng)險高收益也使得房地產(chǎn)富有很強的投資性。據(jù)馮燮剛研究推測，都市中投機性持房不低于同期一手房總數(shù)量的1/3-1/2。孫維晨(2010)提出，投資、投機需求(“雙投”)看中的是龐大的剛性需求群體，已超越剛性需求和改善性自住需求，成為房價拉動戰(zhàn)中重要的一環(huán)。針對投機性需求旺盛的不良影響，王三興(2008)通過構(gòu)建房產(chǎn)市場均衡模型得出高收入群體的投機需求對中低收入群體的消費需求有明顯的擠出效應(yīng)。同時，房地產(chǎn)市場上由過度預(yù)期所帶來的炒房、購房的羊群行為將需求進一步擴大，推動房價的攀升。

2.1.3 賣方壟斷性市場

由于房地產(chǎn)位置的不可移動性、產(chǎn)品的異質(zhì)性以及流通方式的多樣性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場信息不完全，不能形成完全競爭。易曉文(2008)指出房價持續(xù)上漲時由于我國房地產(chǎn)市場是壟斷競爭的賣方市場條件下的產(chǎn)物。平新喬、陳敏彥(2004)通過分析認為中國住宅市場壟斷程度與房價呈現(xiàn)出極為顯著的正相關(guān)關(guān)系。因此，壟斷市場中處于強勢地位的房地產(chǎn)銷售者為謀取更高的利潤必然選擇以“價格合謀”的方式成為價格的決定者，并偏好于抬高房地產(chǎn)價格。

2.1.4 成本上揚

住房價格由土地開發(fā)費用和建筑成本兩部分構(gòu)成。雖然徐滇慶(2006)等學(xué)者認為目前中國房地產(chǎn)市場是房價決定地價，但仍不可否認地價上升對房價的影響作用。據(jù)潘石屹估算，以每平米2.75萬元拿地的“地王”即使房地產(chǎn)售價為4.5萬元/平方米，其利潤也僅為10%。房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)原材料價格的上升以及各種稅費的繁雜增多都使得房地產(chǎn)成本上揚，推動房地產(chǎn)價格的升高。

2.2 非經(jīng)濟因素

2.2.1 城市土地國有制度有缺陷

我國土地采取城市土地國家所有、農(nóng)村土地集體所有制度，國家擁有城市土地的占有、使用、收益和處分權(quán)利。錢忠好(2004)提出，這種土地市場壟斷政策在征地和供地之間制造了一個利益空間，必然不利于房地產(chǎn)市場化發(fā)展。楊繼瑞(2008)指出由于國家壟斷土地，市場化改革實際上為地方政府操縱土地價格提供了合法手段和途徑。

2.2.2 土地轉(zhuǎn)讓制度待完善

我國目前實行通過招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的制度，而土地出讓程序的不完善使得這種制度受到很多學(xué)者的質(zhì)疑。曾永昌(2005)認為這種制度的實行易形成經(jīng)濟泡沫，難于平抑房價，將受到非市場政治激勵機制的排斥。吳德進、李國柱(2007)認為壟斷性市場需要的是價格管制，而“非飽和供地”“價高者得”的土地“招拍掛”反其道而行之，如果沒有其他相應(yīng)的配套政策措施予以化解，最終的結(jié)果必然是形成“壟斷”的富含“泡沫”的土地價格。

2.3 原因評析

雖然諸多學(xué)者青睞于將高房價問題歸結(jié)于房地產(chǎn)的供需失衡，但實踐證明，各級政府計劃中提高土地供應(yīng)量及調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的措施都沒有對緩解房地產(chǎn)市場的緊張氣氛起到明顯的成效。易憲容(2008)指出，僅調(diào)整住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增加供給，無法觸及房地產(chǎn)市場的核心。而真正能觸動房地產(chǎn)市場核心的無疑是制度上的變革。

新制度經(jīng)濟學(xué)派的代表人物諾思曾提出制度分析有三種方法:

(1)科斯、諾思等的交易成本方法;

(2)布坎南、托利森等提出的尋租方法;

(3)奧爾森的分利集團方法。

在社會轉(zhuǎn)型期，利益日趨多元化是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。我國土地使用制度和住房制度的漸進式改革背景造成了大量的灰色制度空間并滋生出特殊的利益群體，而高房價實際與利益集團操縱下出現(xiàn)的市場失靈有莫大的關(guān)系。目前從利益集團的角度探討房地產(chǎn)市場失靈的文獻并不多，且對各利益集團的性質(zhì)及集團間的相互作用沒有深入的探討，不能很好的解釋現(xiàn)存利益集團對高房價的推動作用。筆者認為，奧爾森模型通過分析利益集團的相互作用得出制度降低了體系的效率和生產(chǎn)力，這一結(jié)論也適用于房地產(chǎn)市場。因此，深入探析房地產(chǎn)市場各個利益集團的集體行動方式并研究其間的相互作用對于分析房地產(chǎn)市場失靈引致的高房價問題十分必要。

3 房地產(chǎn)市場中的利益集團分析

3.1 利益集團個體分析

在房地產(chǎn)市場的利益集團中，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、銀行及房地產(chǎn)投機者都是高房價的獲益者，普通購房者是高房價的受損者。其中，地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商是房價定價中最為重要的角色，普通購房者是與其他利益集團有相反目標的集團，將作為下文重點分析的對象。

3.1.1 地方政府

盧現(xiàn)祥、熊紅芳(2003)指出在我國向市場經(jīng)濟過渡的轉(zhuǎn)型期，地方政府有填補計劃與市場之間的體制空白的特殊作用。在此期間，地方政府逐漸具備憑借其掌控的資源去推動現(xiàn)有制度框架可容納的地方經(jīng)濟增長以獲得最大化壟斷租金的能力，以其對土地轉(zhuǎn)讓流程的絕對掌控形成一個純粹壟斷集團。在我國特殊的農(nóng)村土地集體所有和城市土地國有的二元產(chǎn)權(quán)制度下，地方政府對城市土地產(chǎn)權(quán)的“實際剩余控制權(quán)”的掌控使土地資源成為地方政府財政收入的重要部分。據(jù)統(tǒng)計，來源于房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓金、稅費等收入占地方財政總收入的30%，在熱點城市所占比例甚至超過50%。由于地方政府純粹壟斷集團的集體行動不需任何組織協(xié)調(diào)，交易成本幾乎為零，而高地價、高房價的循環(huán)影響無疑會給集團成員帶來更多的土地轉(zhuǎn)讓及再轉(zhuǎn)讓利益，所以地方政府在社會福利最大化和壟斷租金最大化的雙重目標中易出現(xiàn)機會主義傾向，通過政策制定的偏向性使房價的不斷攀升以獲取集團利益，反而成了高房價的助推者。

3.1.2 房地產(chǎn)開發(fā)商

房地產(chǎn)開發(fā)商是社會分工專業(yè)化、細化的產(chǎn)物，也是發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟的稀缺要素，在房地產(chǎn)定價上處于壟斷地位。利潤最大化的目標以及房地產(chǎn)市場化的不成熟使房地產(chǎn)商組成一個寡頭賣方壟斷下的“中間”利益集團。據(jù)不完全統(tǒng)計，中國房地產(chǎn)商的資本回報率高達23.5%，如房價上漲1%，其資本回報率就上升3.3%。因此高房價無疑就是該集團所努力獲取的集體物品。根據(jù)奧爾森的集體行動理論，在“中間”集團中，沒有一個成員獲得的收益的份額足以使他有動力單獨提供集體物品，這使得房地產(chǎn)開放商受經(jīng)濟和社會的雙重激勵，會采取集體影響地方政府政策和程序的合法運行、價格合謀、哄抬地價房價、制造房地產(chǎn)資源緊張假象等措施以提高房價，以獲取集體物品利潤最大化。

3.1.3 普通購房者

作為房地產(chǎn)市場中的“潛在”集團，該集團成員不會因激勵或社會壓力為獲取集體物品而采取行動，他們認為自由的推進個人利益比投入高昂的沉淀成本為集團利益游說要好得多?；诖耍胀ㄙ彿空卟荒芎汀皦艛唷钡牡胤秸瘓F及“團結(jié)”的房地產(chǎn)開發(fā)商集團相抗衡，加上對住房的剛性需求，他們只能被動的接受房價，把維護個人利益的希望全部寄托于中央政府的宏觀調(diào)控中。

除以上三個利益集團之外，房地產(chǎn)投機者構(gòu)成的利益集團在政策適宜且市場預(yù)熱時會默契的合謀，對供地緊張及房地產(chǎn)價格的攀升不斷放大，提升普通購房者的預(yù)期，引致房價攀升。而對于銀行利益集團來說，為提高銀行資本的規(guī)模，改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量以及盈利情況，集團成員會尋求有利于房地產(chǎn)貸款順利實施的信貸政策和更吸引購房者的貸款程序，增加房地產(chǎn)市場的熱度。

3.2 利益集團相互作用分析

高房價的形成除源于各利益集團內(nèi)部的行為特征外，還離不開處于強勢地位的地方政府、房地產(chǎn)開放商、銀行及房地產(chǎn)投機者四個利益集團相互作用、“強強聯(lián)合”實現(xiàn)的對房地產(chǎn)市場的絕對控制。

3.2.1 土地出讓環(huán)節(jié)存在尋租活動和暗箱操作

盧現(xiàn)祥(1998)認為，中國漸進式改革及其新舊體制的摩擦和矛盾為各種權(quán)錢交易、腐敗之類的尋租活動流下了體制性空間。在土地出讓環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商為優(yōu)先低價獲得土地使用權(quán)向地方政府尋租，地方政府為追逐個人利益不按規(guī)定或不能及時公開經(jīng)營性土地出讓信息，假招標、假掛牌、假拍賣及陪標、串標等問題屢見不鮮。尋租活動和“暗箱操作”使得地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系更加緊密，建立利益同盟，從而共同謀劃，操縱政策運行聯(lián)手抬高房價。

3.2.2 房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)存在合謀“炒作”現(xiàn)象

炒房團體和房地產(chǎn)開發(fā)商的聯(lián)手推價符合雙方的利益目標，成為房地產(chǎn)市場中普遍存在的現(xiàn)象，如“溫州購房團”成為很多房地產(chǎn)開發(fā)商青睞的推銷助手。開發(fā)商與炒房者合謀，通過媒體和雇傭“資深咨詢師”將房地產(chǎn)的高質(zhì)量和搶購局面不斷放大，從而共同賺取暴利，并使房價一再上升。

3.2.3 房地產(chǎn)借貸環(huán)節(jié)寬松

在投機者進行第二套甚至第三套房的購買時，銀行抵押貸款是最主要來源。4月14日的國務(wù)院常務(wù)會議要求，第二套住房購買首付款不得低于50%，引起二手房交易市場漸熱，房價有下跌趨勢?？梢钥闯?，之前房地產(chǎn)借貸環(huán)節(jié)對貸款人限制的寬松在增加了銀行貸款余額的同時助長了投機者投機需求的增加。銀行和投機者的集團聯(lián)合也是維持房價居高不下的因素之一。

參考文獻

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