房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理研究

摘要:有效實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理是實(shí)現(xiàn)良好經(jīng)濟(jì)效益的重要舉措之一，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成入手，透析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個(gè)階段的成本管理，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有效實(shí)施成本管理提供理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);成本管理

中圖分類(lèi)號(hào):F4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A

文章編號(hào):1672-3198(2010)21-0060-02

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)商品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所支出的各項(xiàng)費(fèi)用的總和，包括以下幾個(gè)方面:

(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)，耕地占用費(fèi)，有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，安置動(dòng)遷用房支出等;

(2)前期工程費(fèi)包括企業(yè)項(xiàng)目可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出;

(3)建筑安裝工程費(fèi)包括企業(yè)以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi);

(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出;

(5)公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)發(fā)生的支出;

(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等;

(7)財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用;

(8)管理費(fèi)用指用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到出售交付使用過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等;

(9)銷(xiāo)售費(fèi)用是指房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用，包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售服務(wù)費(fèi)，專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)，以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理的概念

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理是根據(jù)開(kāi)發(fā)商或投資商的總體目標(biāo)和工程開(kāi)發(fā)的具體要求，在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行有效的組織、實(shí)施、控制、跟蹤、分析和考核等管理活動(dòng)，以達(dá)到強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)管理、完善成本管理制度、提高成本核算水平、降低開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理成本、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)、創(chuàng)造良好經(jīng)濟(jì)效益的目的的過(guò)程。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理不僅僅體現(xiàn)在工程建設(shè)階段上，事實(shí)上，成本管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段。下面便從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資決策階段、前期工作階段、工程建設(shè)階段、租售階段等四個(gè)階段來(lái)闡述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大的成本管理。

2.2.1投資決策階段的成本管理

在項(xiàng)目投資決策階段開(kāi)發(fā)商應(yīng)該著重考察投資環(huán)境，投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值，項(xiàng)目的工程類(lèi)型與規(guī)模，經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，交通條件，市政配套情況，建材與設(shè)備的供應(yīng)情況等，該階段開(kāi)發(fā)商的工作必須注意與可能發(fā)生的成本結(jié)合起來(lái)，對(duì)可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例很小，而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)橥顿Y決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制，由于投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在投資決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。對(duì)于投資決策階段的成本控制目標(biāo)就是投資估算，投資估算的準(zhǔn)確與否，是決定投資決策階段成本控制的關(guān)鍵。因此，在投資決策階段重點(diǎn)應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的投資估算的精確度進(jìn)行控制，采用合理的估算方法進(jìn)行編制，從而確保項(xiàng)目投資決策的可靠性。

2.2.2前期工作階段的成本管理

當(dāng)投資決策確定具體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地點(diǎn)后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前有許多工作要做，這主要涉及與開(kāi)發(fā)全過(guò)程有關(guān)的各種合同條件的談判與簽約。前期工作階段的成本管理主要是設(shè)計(jì)階段的成本管理。

設(shè)計(jì)階段的投資成本管理工作是開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理的重點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位，在委托設(shè)計(jì)單位之前要對(duì)投資進(jìn)行詳細(xì)分析，在此基礎(chǔ)上一般采用限額涉及的方式，保證有效的成本管理，并著重考慮一下工作。

(1)做好設(shè)計(jì)前的投資估算控制。通過(guò)對(duì)社會(huì)同類(lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)r(jià)格、材料、設(shè)備、人工費(fèi)用、稅收、管理費(fèi)用、利潤(rùn)等的調(diào)查，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)深入的投資估算分析，作為初步設(shè)計(jì)控制的依據(jù)。

(2)初步設(shè)計(jì)要重視方案的選擇。設(shè)計(jì)階段存在多方案必選的可能，不同的設(shè)計(jì)方案導(dǎo)致的成本是不一樣的，因此，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)的觀點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)選，達(dá)到成本控制的目的。

(3)限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總該算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)中的不合理變更，保證總投資限額不被突破。限額設(shè)計(jì)的控制對(duì)象是影響工程設(shè)計(jì)靜態(tài)投資的項(xiàng)目。

2.2.3工程建設(shè)階段的成本管理

工程建設(shè)階段進(jìn)行的成本管理的基本原理是把計(jì)劃額作為工程成本管理的目標(biāo)值，在工程施工過(guò)程中將實(shí)際值與目標(biāo)值進(jìn)行比較，找出其偏差并分析其原因，采取有效措施進(jìn)行控制，確保工程成本管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(1)工程開(kāi)工后，督促、檢查承包商嚴(yán)格執(zhí)行工程合同。審核承包商提交的申請(qǐng)支付表，綜合評(píng)價(jià)承包商當(dāng)月的工程完成情況，如工程量及進(jìn)度完成情況。特別應(yīng)注意保留金的扣除及應(yīng)退還的預(yù)付款，以及每月的索款額。

(2)定期制定最終成本估價(jià)報(bào)告書(shū)，反映施工中存在的問(wèn)題及投資的支付情況。

(3)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更以及由于業(yè)主、項(xiàng)目組織者或工程師工作不當(dāng)而引起的工程變更，控制變更申請(qǐng)程序。變更是造成承包商索賠的主要人為因素，控制好變更，就能減少承包商的索賠，使工程實(shí)際支付盡量控制在承包合同價(jià)的范圍內(nèi)。

(4)嚴(yán)格按照合同文件的規(guī)定及合同與索賠管理的程序，審核、評(píng)估承包商提出的索賠，對(duì)承包商不合理的索賠要求進(jìn)行反擊，有時(shí)甚至因承包商不能正確履行合同而對(duì)承包商提出索賠。

(5)審核承包商工程竣工報(bào)告，根據(jù)對(duì)竣工工程量的核算和對(duì)承包商其他支付要求審核，確定工程竣工報(bào)表的支付金額。

(6)做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷(xiāo)售費(fèi)用支出。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢(shì)，一般費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

控制好銷(xiāo)售成本的關(guān)鍵取決于如何進(jìn)行銷(xiāo)售策劃，深入理解項(xiàng)目?jī)?nèi)涵，使廣告表現(xiàn)等更好的與項(xiàng)目定位銜接;應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目、檔次以及所在地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、人文的等因素，深入研究廣告費(fèi)用的投入的內(nèi)容、時(shí)間、投入量等。所采取的廣告以及活動(dòng)推廣手段應(yīng)當(dāng)是具有針對(duì)性的，這樣才能夠充分發(fā)揮推廣費(fèi)用的作用，避免事倍功半，從根本上達(dá)到銷(xiāo)售費(fèi)用成本管理的目的。

3 結(jié)語(yǔ)

成本管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，它貫穿于整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，對(duì)于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益和管理水平起著重要作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)對(duì)成本管理都有不同程度的影響，不是單純重視施工過(guò)程中的成本管理就能達(dá)到成本管理目標(biāo)的，設(shè)計(jì)階段對(duì)成本管理工作影響很大，應(yīng)采取限額設(shè)計(jì)和設(shè)計(jì)優(yōu)化等手段在設(shè)計(jì)階段，做到工程成本的盡可能低。

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