經濟適用住房成本控制研究

摘要:分別從政府角度和開發企業角度論述如何進行經濟適用住房成本控制。

關鍵詞:經濟適用房;成本;控制

中圖分類號:F23

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0076-01

1 從政府角度進行經濟適用住房成本控制

1.1 控制土地政策

目前政府只是免收了土地出讓金，土地出讓金的免收對于經濟適用住房的價格還只是杯水車薪，政府如果真正要做到社會和諧，就必須考慮到中低收入家庭的實際購買力，并對的土地稅費、征地費、拆遷安置費等高額的費用進行減免或補貼，也可以嚴格執行國家關于拆遷的有關規定。對于一些用于經濟適用住房建設但是拆遷成本較高的土地，政府應重新規劃，在拆遷成本和地理位置這對矛盾中尋找平衡點，決不能顧此失彼。

1.2 控制建筑面積

嚴格把關經濟適用住房的房屋建筑面積，就是由于“豪宅”和“別墅”等這些層出不窮的經濟適用住房新花樣，使老百姓認為這樣的社會保障住房究竟“保障”了誰?對于房屋面積，嚴格執行單套房的建筑面積控制在60平方米左右，雖然這樣不能降低經濟適用住房單價，但對于總價來說降低幅度就很大，中低收入家庭無論是首付還是月供的壓力就有所減少，符合國家經濟適用住房政策要求，也可以把一部分中高收入家庭從購買人群中剔除，保障了真正把經濟適用住房當救命稻草的中低收入家庭。

1.3 控制建筑設計

為了降低經濟適用住房成本，我國政府可以引入或在最初扶持一個專門從事經濟適用住房設計部門，因為我國設計人員基本沿用老蘇聯模式“重技術，輕經濟”都會采用相對偏大的放大系數造成“肥梁胖柱，深基礎”，最終往往造成主要指標較高，如鋼筋、砼的用量或標號增加，使經濟適用住房項目成本偏高，據統計，目前國內普通高層建筑每平方米用鋼量120公斤，有的甚至超過170公斤，而實際上一般高層住宅鋼筋含量應該在每平方米70公斤左右比較正常。專門從事經濟適用住房設計的部門在進行設計時就要著重考慮經濟因素，在安全與經濟中尋找契合點。同時政府各個建筑監管部門也應該加大監管力度，對房屋的地基、梁、柱等主要部件在整體性、抗震性等方面能否滿足技術要求進行檢測，不能忘記安全的重要性。

1.4 謹慎引入房地產開發企業

對于承建經濟適用住房項目的企業，政府要么扶持成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司，要么嚴格采用招標模式。如果成立一些專門從事經濟適用住房建設的公司，首先可以把建設經濟適用住房當作一項長遠的計劃來做，不是時建時停、時增時減。成立這樣的公司由于連年從事經濟適用住房建設，在建設方面積累了大量的建設經驗，能降低管理費、建設成本等費用，從而能有效降低經濟適用住房的成本。從引入的房地產開發企業的角度而言，也會通過不斷地改進生產方式和管理體制，降低工程成本和管理成本，使住宅總成本降低，從而降低單位成本，贏得市場，北京市在這一點做得非常好。一些大型的房地產開發企業可以利用其雄厚的實力贏得工程和保證工程質量，利用信譽和品牌效應進行規模化的集約式建設，使資源得到有效配置和高效利用。如果成立專門公司條件不允許，就在建設中嚴格采用投標模式。目前經濟適用住房的開發商大多是與政府有所掛鉤的關系戶，這些都會影響建筑質量和成本。國際上通行的招標模式，積極引進市場機制和競爭機制，是我國建筑管理體制和經營方式的一項重大改革，有利于經濟適用住房縮短工期、降低造價、提高質量、促進公平。

1.5 控制貸款政策

貸款問題無論對于房地產開發商和購買者都是關鍵問題。貨款利息的控制應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。首付、月供等資金問題仍是中低收入家庭面臨的核心問題，購買經濟適用住房的絕大多數收入較少，幾乎不能一次性付清購房款項，這時只有求助于銀行貸款。經濟適用住房從開發建設到銷售，與銀行信貸的支持休戚相關。盡管經濟適用住房在政策和價格上有優惠作后盾，但是并非所有的中低收入者都能順利得到銀行信貸的支持。銀行作為獨立自主、自負盈虧的經濟實體，看到中低收入家庭本身購房支付能力低、償還能力有限，所以不愿進行信貸投入。即使放貸，其貸款利率在較高的區域內不斷調整，使得有幸購買了經濟適用住房的中低收入家庭生活壓力不斷增加，令其他購買者望而卻步，建議政府對經濟適用住房購買者執行相對穩定較低的貸款利率，減輕購買經濟適用住房中低收入家庭月供壓力，間接的減少經濟適用住房成本，使中低收入者購房有了信心。

2 從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制

開發商是經濟適用住房成本控制的執行者，如果能有效控制經濟適用住房建設成本，也是開發商從激烈的房地產市場競爭中脫穎而出的資本。由于項目實施過程中主客觀條件變化是絕對地，不變是相對的;在項目進展過程中平衡是暫時的，不平衡是永恒的，所以從開發商角度進行控制是一個動態的控制過程。控制過程分為三步:第一步，項目目標動態控制的準備工作，將目標分解用于確定目標控制計劃值;第二步，項目實施過程中動態控制，收集實際值與計劃值，進行定期分析比較，如果有偏差則糾偏;第三步，如果有必要，則進行目標調整，調整后回到第一步，以確保目標值的實現。從開發企業角度進行經濟適用住房的成本控制，由直接成本控制和間接成本控制組成。

2.1 直接成本的控制

直接成本是指在建設過程中所耗費的構成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用的支出，包括人工費、材料費、施工機械使用費和施工措施費等。

在人工費的控制上，房地產開發企業要選擇高素質、高水平的現場施工管理人員，合理的按定額進行人員配置。

在材料費的控制上，材料費一般占全部工程項目成本的65%-75%，直接影響工程成本和經濟效益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方面內容。材料訂購應考慮資金的時間價值，減少資金占用，合理確定進貨批量和批次，盡可能降低材料儲備。按照價值工程理論采用ABC分析法將公司的所有材料成本按金額從大到小的順序排列起來，分為ABC三大類，A類進行重點控制，B類實行一般控制，而C類只需采取簡單的控制方法即可。不同類型材料采用不同的采購原則、領料制度。材料價格控制包括買價控制、運費控制。作為施工方，為了控制工程成本，應主動走向市場，了解市場、比較多家材料供應商的產品質量和價格，篩選出幾家質優、價廉的材料、設備供應商，并與這些供應商建立長期合作關系;及時了解材料、設備的價格變化情況;也應適時掌握周邊商家的材料、設備價格情況，從而能較好的控制材料、設備的質量和價格，降低工程造價。同時，要合理組織運輸，盡可能就近購料，選用最經濟的運輸方法，降低運輸成本。材料用量的控制包括以下幾個方面:堅持按定額確定的材料消費量，實行限額領料制度，各班組只能在規定限額內分期分批領用，如超出限額領料，要分析原因，及時采取糾正措施。在施工過程中加強現場管理，合理堆放，減少二次搬運，降低堆放、倉儲損耗，杜絕沒有收入的支出，把返工損失降到最低限度。改進施工技術，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。在對工程進行功能分析、對材料進行性能分析的基礎上，力求用價格低的材料代替價格高的材料。認真計量驗收，堅持余料回收，降低消耗量。施工機械使用費是指機械作業所發生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。控制施工機械使用費就是要合理安排施工機械進場時間，減少不必要的浪費。施工措施費包括施工組織措施費和施工技術措施費，它的確定是在施工組織設計里，有甲乙雙方認定的費率。

2.2 間接成本的控制

間接成本于無法直接計入工程對象，但是為了進行工程施工所必須發生的費用，包括規費和企業管理費。

規費的計取需遵循有關規定，企業管理費的計取受企業管理者經營理念、模式影響較大，企業管理費包括:工會經費、職工教育經費、業務招待費、稅金、技術轉讓費、無形資產攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、壞賬損失、公司經費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業保險費、董事會會費以及其他管理費用。合理安排施工順序，減少臨時費用，在企業管理費計取時應尊重客觀事實，以事實發生的為依據，杜絕做假賬，亂報賬現象，合理降低管理費用，避免不必要的浪費。這部分的控制主要依賴企業自身的管理制度及企業管理者的管理水平，若是管理的合理，也會為企業在日后的發展中贏得更多的利潤空間。

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