我國房地產價格影響因素分析

摘要:近年，中國房價的上漲已經成為百姓以及中央最為關心的問題之一。房地產業的運行和發展涉及眾多的相關產業，顯示出很強的相關性。房地產在許多國家和地區成為支柱產業，占GDP的比重在10%以上。在我國，房地產對全國GDP的直接貢獻率和間接貢獻率約占15%，帶動一大批關聯產業發展，初步成為國民經濟的支柱產業。將對中國房價的相關影響因素進行分析總結，從而提出一些有啟發性的建議。

關鍵詞:全國房價;土地價格;收入;房地產企業

中圖分類號:F29

文獻標識碼:A

文章編號:1672-3198(2010)21-0196-01

中國房地產業自20世紀80年代以來得到了快速發展，而且隨著人民生活水平的提高和社會城鎮化程度的增強，全國各大城市房地產快速崛起，這也使得房地產行業一直處于過熱狀態。與此同時，房價問題也成為一個備受社會關注的熱點話題。尤其是最近幾年房價在一些地區和城市上漲過快，給社會居民帶來了不同程度的影響;而且也引起了中央的高度重視，溫家寶總理在接受新華社采訪時也指出中國的國情決定了我們的住房必須堅持安全、經濟、適用和省地的原則，特別要重視中小套型和中低價位房屋的建設。高房價的社會現實下，我們不得不考慮影響和決定房價的因素是什么。

1 決定房價的因素

1.1 土地和建筑材料供應狀況

在房地產開發成本中，土地和建筑材料供應狀況是主要組成部分，土地和建筑材料價格的變化以及土地和建筑材料供應狀況是房地產開發成本的直接影響因素，在供應和需求一定的情況下，土地和建筑材料供應狀況的上漲是推動房地產價格的上漲的重要因素。由于土地資源是有限的，所以房地產價格變動不會有大彈性的供應量轉變。我國城市化的快速發展，會增加住房需求，進而使土地和建筑材料的價格上升。從1999年至2008年的這十年中，土地和建筑材料的價格一直在上漲。北京、成都、杭州、上海、武漢、深圳、南京等一線城市土地和建筑材料的價格更是飆升。土地和建筑材料的價格上漲導致了商品房開發成本的飆升。隨著我國房地產行業的發展以及房地產需求量的快速增加，房地產市場對土地和建筑材料的需求不斷增加。因此，土地和建筑材料供應的變動情況影響房地產價格，土地和建筑材料是我國房地產價格能夠持續上漲的重要驅動因素。

1.2 利率因素

利率因素也影響房地產價格，房地產價格與利率是負相關的，即利率越高，房地產價格越低，反之房地產價格越高。利率因素是影響開發商和購房者資金成本的因素，利率因素對商品房的供應和需求都會產生一定的影響。國家經濟政策、資金供求狀況、預期通貨膨脹率、國際收支狀況等是決定利率水平的主要因素。

1.3 居民收入

居民收入作為影響房地產價格的因素之一，現有的收入水平及邊際消費傾向的大小決定了居民收入對房地產價格的影響。當居民實際收入提高時，就會刺激消費，從而居民房地產的需求量就會增加，導致房地產價格上漲。邊際消費傾向較大的低收入家庭增加的收入對房地產價格的影響較小，增加的收入用于滿足衣食住行的需要;邊際消費傾向較大，中等收入家庭增加的收入對房地產價格的影響較大，增加的收入用于提高生活質量，居民房地產的需求量就會增加，從而導致房地產價格上漲;邊際消費傾向較小的高收入家庭對房地產價格的影響更大，他們將增加的收入用于房地產投資或投機，甚至會引起房地產價格的飆升。在我國現階段，居民收入對影響房屋需求起著決定性的作用。

1.4 稅收因素

稅收政策是國家促進民間投資的重要手段之一和政府調節經濟的宏觀調控手段，也是政府調節房地產市場的重要手段。在房地產的不同環節如房地產開發環節、交易環節和保有環節都存在房地產稅收。不同的征收環節以及稅種、稅率，對房地產價格的影響不同。若對房地產開發商和購房者進行不對稱征稅，那么稅收因素的變化必然使原來的市場均衡狀態受到影響，最終導致房地產價格發生變化。直接或間接的對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落;反之，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。

1.5 物價水平

物價指數或通貨膨脹率，主要是通過影響房地產名義價格與真實價值變動和使得影響房地產商品的保值與增值功能發生變動，這兩個途徑對房地產經濟波動產生影響。第一，它影響房地產名義價格與真實價值變動，物價指數或通貨膨脹率與房地產價格是正相關的:也就是說，當物價指數或通貨膨脹率提高時，建筑成本就會提高，則會引起房地產價格提高;反之，房地產價格下降。第二，它影響房地產商品的保值與增值功能，房地產商品受物價指數或通貨膨脹率的影響，房地產價格會由于通貨膨脹而發生變動。當通貨膨脹時，由于貨幣貶值，購房者愿意放棄貨幣資產而選擇持有真實的資產，而又因為房地產是具有較強的保值功能和升值潛力的一種資產，因而，購房者愿意選擇房地產這種真實的資產，從而導致房地產投資活動的增加;反之也會對房地產價格產生影響。

2 政策建議

綜上結果可以看出，房地產價格存在很大的不穩定性。各部門應該積極響應中央及國家的政策，通過信貸政策限制房地產的過度膨脹，運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟杠桿加以調控，穩定房地產的價格，并且合理限制個人購房數量，嚴格管制二手房的交易等。同時，打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規的行為。應該積極發展經濟建設，不斷提高人民生活水平，穩定合理地對房地產價格進行操作、管理和控制，從而保證房地產行業健康平穩發展，也使得社會總體經濟水平實現快速平穩發展。

參考文獻

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