不動產登記制度淺析

摘要自《物權法》出臺以來，理論與實務界對其有頗大爭論，本文對不動產登記制度的立法模式、不動產登記的物權變動效力進行了較為詳細的闡述，結合我國《物權法》確定的不動產統一登記制度，分析了我國不動產統一登記機構、登記審查制度及登記錯誤賠償等方面存在的缺陷，并提出了一些觀點和建議。

關鍵詞不動產登記制度 第三人利益 錯誤登記賠償

中圖分類號:D923.2文獻標識碼:A

不動產登記制度是《物權法》的重要內容，如果在《物權法》中規定的不盡合理和完善，那就不能算是一部好的《物權法》。如何完善不動產登記制度，成為我國《物權法》要進一步解決的重點核心問題。

1 不動產登記制度的立法模式

各國都建立了較為完善的不動產登記制度，但因歷史傳統等方面的不同，各國的不動產登記制度也存在差異。綜合各國的不動產登記制度來看，其立法模式大致可分為三種:契約登記制、權利登記制、托侖斯登記制。

以我國的《物權法》為基礎，就我國的不動產登記制度來看，前述的三種登記制度在我國《物權法》中均有體現。首先，并不要求所有的不動產物權的變動都必須登記，《物權法》第九條第二按規定“依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。”其次，登記機關對不動產的登記審查既不采取形式審查主義，也不采實質審查主義，《物權法》第十二條規定“登記機構應當履行下列職責:(1)審驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;(2)就有關登記事項詢問申請人;(3)如實、及時登記有關事項;(4)法律行政法規規定的其他情況。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”由此可看出我國的不動產登記審查以形式審查為主兼采實質審查。第三，登記沒有公信力。《物權法》第十九條“有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正”。第四，登記機構負有因登記錯誤而產生的損害賠償責任。第二十一條第二款規定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”

2 不動產登記的物權變動效力

不動產登記的物權變動效力指不動產物權變動登記，所依法發生的法律效力。不動產登記制度的目的在于通過公示彰顯物權的變動和歸屬，以維護不動產的交易安全。本人認為其效力主要表現在以下兩個方面:登記靜態效力和登記動態效力。

(1)登記靜態效力。是指從靜態的角度出發，把登記簿上記載的權利推定為真實的權利，當事人可以據此進行物權交易。因此，靜態效力的作用在于對物權歸屬的確認。

(2)登記動態效力。是指登記在不動產的變動過程中所產生的效力，即不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅取決于登記這一公示形式。根據登記對物權變動的影響將不動產登記的動態效力又區分為:登記的生效效力，在形式主義物權的變動模式下，通常發生此種登記效力。它將物權的變動結果與物權登記相聯系，當事人不經過登記不發生物權變動效力。因此，依法律行為引起的物權變動，如不登記就無法完成物權變動;登記的對抗效力，在這種情形下，登記并不影響物權的變動，登記僅僅使已經取得的物權產生絕對效力。因此，法律并不要求所有的不動產物權均要登記，而是由當事人自愿選擇，登記并不是物權取得的生效要件，而是具有對抗第三人的作用;登記的處分效力，登記的前兩種效力只適用于因法律行為引起的物權變動，而對于因法律行為以外的事實引起的物權變動，登記并不是物權變動的生效要件而是再次處分的要件。法理上將這種登記稱之為“宣示登記”。由于不動產物權不經登記不具有公示和公信效力，因此未經宣示登記，取得物權的人并不能處分該物權。在現實生活中，因財產分割、繼承、判決等取得的不動產物權，如果需要處分該物權就要辦理變更登記。

3 我國現行不動產登記制度中存在的缺陷及建議

建國初期，我國也曾建立了不動產登記制度，當時登記只是一種行政管理手段，與民法上的不動產物權的變動沒有任何法律上的聯系。《物權法》頒布后，我國有關不動產登記的立法在一定程度上已經消除了上述偏見，但不動產登記制度仍然存在缺陷。

3.1 不動產登記機構的不確定性

要完善我國的不動產登記制度，首先要建立統一的不動產登記機構，我國目前的不動產登記機構有國土資源、林業、建設、農業、漁政等行政管理機關。登記機關的不統一，必然會出現重復登記，公開登記信息不全面，登記資料分散等現象，甚至個別登記機關為獲取登記費用，爭搶登記，導致資源的浪費。與此同時，我國的不動產登記除了登記機關不同外，登記的級別也不一樣，這種多部門多級別的登記現象嚴重擾亂了我國的不動產登記秩序，因此，建立統一的不動產登記機構勢在必行。

綜合我國現在的登記情況來看，國土資源部門比較適合作為統一的不動產登記機關。主要原因如下:首先，建國初期，國土資源部門就作為全國統一的土地資源登記機關，其登記的資料較為詳細、全面;其次，土地乃不動產的核心，大部分的不動產權利都是建立在土地登記的基礎之上的;最后，國土資源部門作為統一的不動產登記機關其輻射范圍廣，可以覆蓋農村等偏遠地區。就我國目前的狀況看，國土資源部門是較為理想的統一登記機關。但在今后，隨著政府體制改革的發展，不動產登記部門有待進一步完善。

3.2 關于統一不動產登記機構的建議

目前，雖然我國法律對不動產的登記部門做了規定，但我國學界對不動產登記機構的設置還存有爭議。

本人認為，現有的不動產登記機構都不能全面、及時、高效的辦理不動產登記，因此，應該仿效香港特別行政區的做法，在國務院設立注冊委員會，由其統管全國的各類注冊、登記事務，在其下設知識產權注冊局、企業注冊登記局、不動產注冊登記局、婚姻登記局等。各局專司其職，統一、高效、準確的辦理不動產登記事務。各局再下設分支機構，盡量做到覆蓋范圍廣，便于公眾辦理相關業務及查詢，或是各局在基層再統一集中辦公，實現登記的一條龍服務。

3.3 不動產登記審查的不完善

登記審查制度是不動產登記制度的核心內容之一，采用不同的審查方式，對不動產的登記效率、登記責任的承擔和登記的公信力等具有重要的影響。我國《物權法》第十二條對登記機關審查職責作了列舉性規定，但該條并未明確登記機關應采取實質審查還是形式審查，

為提高不動產登記的公信力，本人贊同我國的不動產登記實行實質審查制度，通過對各國不動產登記制度的研究，不難看出凡是采用形式審查制的國家，通常登記機關并不負有保證登記內容真實、正確的責任，所以一般也不存在登記賠償問題。而我國目前的《物權法》中明確規定了賠償責任問題，因此采用實制審查制度是與《物權法》的賠償責任相呼應的。

如何完善我國的不動產登記審查制度?首先，應從不動產登記的程序著手，簡化登記的步驟，提前公示不動產登記的條件，提高登記效率。其次，提高登記人員的業務素質，通過培訓、實習上崗，增加業務知識、提高對業務的熟練程度。最后，建立不動產登記代理制度，通過專業人士的代理，保證提交申請資料的全面、真實，從而提高登記審查的效率。

3.4 不動產登記機構登記錯誤時的賠償標準不統一

根據登記的公示公信效力，一旦發生登記錯誤，就會損害到真正權利人及第三人的利益。《日本民法典》第三十三條規定“變更的不動產物權，因放棄而廢除的不動產物權上存在第三人的權利和利益時，如物權的變更和放棄損害第三人的權利和利益，則應得到第三人的同意。未經第三人同意變更、放棄物權，使第三人利益受損害的，有對第三人權利和利益的存在負有義務者予以賠償。”德國、瑞士民法對第三人利益也有相關規定。我國《物權法》第二十一條規定“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”相比較之下，外國對第三人利益給予了高度重視，而我國《物權法》則對此方面規定的較為模糊。

從實踐情況看，造成登記錯誤的原因主要有三種情況:一是登記工作人員疏忽大意、怠于履行職責或者與申請人惡意串通，進行虛假登記;二是登記申請人采取欺騙手段、提供虛假材料，造成錯誤登記;三是申請人提供的材料有瑕疵而工作人員也有過錯，雙方共同導致登記錯誤;四是登記機構受到外來干涉，執行上級機關、其他機構的指令導致登記錯誤。本人認為，除第二種情況外，其余三種均需登記機構予以賠償。

不動產登記機構的賠償數額如何確定?本人認為應從以下幾方面予以考慮:一是賠償內容的確定。主要是指登記機構應就那些損失承擔賠償責任。我們可以參照《民法通則》的有關規定處理，包括:(1)主權利的損害賠償;(2)利益;(3)當事人及利害關系人主張權利的費用。二是賠償責任的時間確定。即應該以何時的情形來確定賠償的數額。根據各國通行的做法來看，賠償數額應以受損時的價值來判斷。三是賠償數額的確定方式。首先，當事人可以協商，雙方不愿協商或協商不成的可以直接訴訟。

要對權利人給予充分的補償，就需要具有充足的賠償金，所以賠償金的來源十分重要。本人認為賠償金可以從以下幾個方面獲得:一是國家賠償，根據《國家賠償法》的規定，從中獲取一部分。二是建立不動產登記專用賠償基金，可以參照《公司法》的法定公積金制度，從登記機構收取的登記費中固定劃撥一定的比例納入專戶管理。三是建立登記人員的職業責任保險制度，借助保險機構的保險賠償金來彌補賠償基金的不足。通過以上幾方面獲得的賠償金足可以使權利人的損失得到有效的補償。

不動產是人類賴以生存和發展的基本條件，也是人類可持續發展的基石。建立和完善不動產登記制度，保障不動產物權人的財產權利，推動不動產事業的健康發展。

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