城市綜合體:對話開發商

如今，城市綜合體在大都市的整體發展中所充當的角色愈加舉足輕重，其發展也越來越被業界所矚目。綜合體概念也只是在近幾年被提出和重視，綜合體的發展目前仍處于探索與快速發展并存的階段。最近幾年，一些城市涌現出很多成功的綜合體典型案例。

2009年底，濟南市經濟工作會議提出了打造十六大城市綜合體的發展規劃，2010年，濟南市將推進城市綜合體建設，精心規劃建設一批集多種功能于一身的商貿中心、金融中心，奧體中心、文化中心、樞紐中心。奧體文博片區、長清高校科技園及園博園，恒隆廣場、萬達廣場，大地銳城、西客站片區、解放閣金融集聚區、齊魯外包城、九曲片區、濼口片區、鵲山龍湖，LED示范小區、華山片區，華強電子廣場以及魏家莊片區等，都已具備了城市綜合體的雛形或建設城市綜合體的良好條件。

在綜合體開發過程中，開發商積累了豐富的經驗，為綜合體發展提供了理論與實踐的依據，同時也為后來者提供借鑒，指點迷津。

金勇(世邦魏理仕中國區首席運營官)：我們可以將城市綜合體定義為集商業、辦公、居住、酒店、旅游、會展等多種功能于一體的復合型的產品，這個并不是1+1=2那么簡單，城市綜合體是一種有機的結合，可以聚合各種各樣的資源。

開發、銷售、管理本身就是一種綜合和相互交錯以及互動的模式，不是—個簡單的誰先誰后的問題，先開發，再賣，苒管理，這個模式應該被一種復合的模式代替。即使是在設計的過程中，在開發的流程中，有可能最開始要做的事情已經進入管理了。

而一些成功的綜合體項目由于前期進行了管理，先把周邊環境，還有把很多其他的物業都經營起來以后，再逐漸把住宅拿出來賣，這個過程住宅的升值就體現在里面了。

作為綜合體項目，真的是要綜合，不光是從物業類型上要進行有機的結合，而且在管理、在開發的周期、開發時間上也要有一個綜合性。從管理到設計、開發、運營，實際上也是在時間點上、在不同的物業類型里面進行一個非常全面的管理，這樣才能給整個綜合體價值帶來很好的提升。

在功能互動上，酒店和辦公樓有—個比較直接的互動。在零售業里面，有商務消費人群，有社區居民的日常消費，有商旅客戶的消費，所以要把人群的不同需求在設計階段和運營階段有機兼顧，同時通過物業管理的方式，在后期管理上要有一個逐漸的品牌提升，同時也是對服務的提升，是一種很綜合、有機的提升。

不同區域、不同位置所打造的綜合體有不同的特點與經營模式，在不同區域特點的基礎上，需要有符合區域特點的個性化的綜合體產品。這就需要開發者具有超強的宏觀視角與前瞻性。只有最適合區域需求的產品才是最好的產品。比如具有產業化優勢的城市，可以作為綜合體發展的基礎，融會貫通，打造具有產業化特色的另類綜合體模式。

王曉飛(濟南華強廣場置業有限公司常務副總經理)：環渤海地區在我國參與全球經濟協作及促進南北協調發展中處于非常重要的位置，目前，該區域擁有全國最大的電子信息產業科研、生產基地，集中了軟件開發及信息技術的各類優秀人才，摩托羅拉、惠普、松下、微軟、富士通等均在環渤海地區設立了研發中心，科研生產優勢在全國領先。

與此同時，環渤海地區在電子信息產業上尚未形成有機體系，綜臺配套能力明顯弱于珠江三角洲和長江三角洲，尤其缺乏配套的大型專業交易平臺，變局勢在必行，華強廣場應勢而動，在濟南山大路找到了擎引環渤海電子信息產業未來的著陸點。

山大路是濟南市的數碼產品集散地，充分發揮了濟南作為省會城區信息樞紐的區域優勢，已經成為濟南市乃至全省的電子信息產品集散地，在省內IT行業中扮演著不容忽視的角色，所積淀的品牌形象在消費者心目中有著深刻的烙印。但是該區域零亂落后的現狀已經明顯制約著濟南市科技數碼業的發展。

隨著深圳華強集團入駐濟南，濟南華強廣場，將充分利用山大路的品牌優勢以及濟南在整個環渤海地區的城市地位與交通網絡，總投資額近20個億，通過構建華東規劃最大、檔次最高、產業鏈最全的專業市場，壟斷環渤海專業市場空白，拓展山大路市場版圖，打造濟南的”華強北”奇跡。華強廣場項目建成開業后，山大路的特色商業氛圍將實現升級跳，從而帶動濟南乃至山東省的科技數碼產業飛躍友展。

談朝暉(恒大地產集團濟南置業有限公司董事長)：濟南西部新城的核心區分三大區域，第一是文化中心，第二是會展中心，第三是cBD核心商務區。我們準備在濟南精心打造規模第一、檔次第一、集多元化于一體的城市綜臺體，融合國際甲級寫字樓、五星級酒店、高檔服務商業多功能為一體，滿足未來酒店、辦公、娛樂、餐飲、會議、展覽等多種需求。將充分利用商務中心區域位于濟南西客站核心片區的綜合區位優勢，與西部新城會展中心、文化中心相結合，創造獨特的整體景觀。

在2009年以前，業界對城市綜臺體或多或!!、存在著仰視或者是盲區。但自2010年情況發生了可喜的轉變，城市綜合體已快步躍進，成為當下城市地產發展的高級模式。隨著我國城市化水平的提高和商業地產加速發展，未來城市綜合體也將逐步成為城市進化和商業地產發展的主導力量。

韓建徽(中國商業街工作委員會主任)：城市綜合體正在成為中國商業地產發展的新熱點和新亮點。就未來商業地產的發展趨勢而言，功能復合將成為商業地產的發展主流。從近年來全國商業地產的發展情況看，正在呈現集地上、空中、地下于一體的立體化趨勢，集商業、旅游、文化于—體的一體化趨勢和集購物、餐飲、休閑于一體的復合化趨勢。特別是城市綜臺體，它綜合了商務、綜合了功能、綜合了形象、綜合了資源、綜合了價值，正在成為—個新的熱點。

可以預計，中國的商業地產正在進入新一輪的快速擴張發展時期，這也將給城市綜合體的發展帶來更多機遇。

從開發商來看，越來越多的實力開發商看重商業地產可獲取穩定現金流的特征，從而紛紛大舉進入商業地產領域。在我國除了進入商業地產領域比較早的萬達、深國投、寶龍、金融街以外，萬通地產也開始關注進入商業地產這個領域。世茂地產在其項目儲備的總面積中，商業地產也占有相當大的比重。

從零售商來看，一些國外的品牌零售商也開始進軍商業地產，從只租不購到購地經營，獲取商業經營和房地產增值的雙重收益。特別是外資的零售商，正在快速地完成從房客、二房東向房東、地主，從單一業態向復合業態的轉型。瑞典的宜家公司在2009年開辟了戰場建設購物中心。英國、韓國、日本、德國的一些零售商以及老牌的沃爾瑪、家樂福，包括我們本土的蘇寧電器、步步高超市等都紛紛在商業地產領域攻城略地。

在世界范圍內，城市綜合體是當今主流城市繁榮的一大標志。審視中國城市綜合體近年來的發展，尚不能與中國整體經濟發展速度相匹配，不僅與日本城市綜合體的發展還有很大的距離。也遠不能與歐美的城市綜合體相比。在正視城市綜合體對提升城市價值的同時。其存在的種種問題也不能被忽視。

顧舒白(AECOM董事、亞洲區建筑發展總監)：在國內這幾年做城市綜合體時，我們發現了一些問題和大家所忽略的事情。第一，規劃條件和法規，國內的法規當時制定的時候，因為年代比較遠，有一些新的商業行為或業態的產生，很多情況下，拿出來的設計指標或者是規劃要點給的標準特別低，造成了開發的時候就會產生很多沒有價值或者是價值很低的商業空間。第二，防火規范除有可能會造成設計不合理以外，其相關要求會造成商場里面全部都是樓梯，最后的結果就是商場的使用率非常低。第三，停車的要求是比較不足的，尤其是—個綜合開發體。

我們在建設城市綜合體的時候還發現，剛開始的時候開發商很多都是從做住宅開發跳到商業開發，所以很多思維或者是想法、觀點都是沒有辦法跟上的，這些開發商在前期沒有辦法找到一些適合的專家或者是配合單位，而這在城市綜合體里面又是非常重要的，最后造成項目定位和策劃反反復復，甚至沒有辦法達到最后的資金回報。

還有很多實力比較差的開發商做綜合體就像做住宅一樣，開發后馬上就賣掉，但是商業開發需要一個成熟的過程，這個時間大概要3到5年，那些急于賣掉的項目最后往往都不成功。在國外，有的開發商專門開發商業地產。有—個做法，就是商業地產一定是自己持有，大概3年到5年，做旺了以后可以賣掉，但自己擁有的比例還要超過50％，在以色列以及東歐的很多項目都是3年以后就賣掉了49％的商業，不僅把所有開發成本全部回收，自己還擁有51％的控制權，按照這種模式完全回收成本非常快。