老劉能否要回出租轉(zhuǎn)讓的承包地

【案情簡(jiǎn)介】

老劉、妻子和兒子一家三口，住在離縣城不到十里路的一個(gè)山村里。這個(gè)村子有一百多戶，老少四百多口人，這個(gè)村子人均土地多、土地肥沃。老劉一家在2003年第二輪土地承包時(shí)，承包了本村三公頃耕地，承包期三十年。這幾年國(guó)家給了惠農(nóng)政策，糧食價(jià)格一路上漲，老劉農(nóng)閑時(shí)做個(gè)小買賣，可以說生活比較富裕。

老劉的兒子小劉是個(gè)二十多歲的小伙子，挺機(jī)靈的，對(duì)廚師這一行挺愛好。07年元旦過后，正是農(nóng)閑，他與老劉夫妻商量后去了省城一所技工學(xué)校，參加了廚師培訓(xùn)班，由于小劉天生喜歡這一行，學(xué)起來很認(rèn)真賣力。三、四個(gè)月后就是成手了，一家酒店的經(jīng)理發(fā)現(xiàn)小劉是個(gè)材料，就聘用小劉做了廚師，小劉也就留在了城里。

在村子里的老劉夫妻已年近五十，干起農(nóng)活來雖然輕車熟路，但有時(shí)也是力不從心，家里的一個(gè)壯勞力走了，老兩口面對(duì)三公頃的承包田，自知也是難以招架。于是老劉一家商量將離家近的1.2公頃的土地自己種。而離家遠(yuǎn)的1.8公頃的四塊地打算分成兩部分:離家不太遠(yuǎn)的兩塊1公頃的土地，租出去;另兩塊離家太遠(yuǎn)的0.8公頃的土地自家不種了，轉(zhuǎn)讓出去。

老劉經(jīng)過一番周旋，在2007年“五一”前，將1公頃耕地出租給了鄰村的小李，租期三年，每年三千元，三年九千元，一次性付款，并簽訂了土地租賃合同。0.8公頃土地轉(zhuǎn)讓給了本村小張，轉(zhuǎn)讓費(fèi)五萬，簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)一次性交付。土地合同簽訂后，小李、小張開始備耕耕種。這次土地流轉(zhuǎn)的事，老劉、小李、小張都認(rèn)為是個(gè)人的事，未通過老劉的發(fā)包方村集體。

2009年3月，小劉回到了村里，不在城里干了，原因是全球金融危機(jī)，工作的酒店效益不好，工資不高，房?jī)r(jià)又太高，想在城里買房安家立足很難，自己年齡不小了，該成家結(jié)婚了。小劉回家后，老劉犯了難，家里的地不夠種了。于是老劉想把出租、轉(zhuǎn)讓的地要回來，找小李，小張商量，未成。老劉自己琢磨，租給小李的那一公頃土地，最起碼能要回來，因?yàn)樾±钍峭獯迦耍D(zhuǎn)讓給小張的那0.8公頃耕地，未必能要回來，因?yàn)樾埵潜敬迦恕Ｊ碌饺缃瘢蟿⑾耄还茉鯓樱蚬偎窘鉀Q。那么，老劉能否如他所想，要回土地呢?

【律師點(diǎn)評(píng)】

依據(jù)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，農(nóng)村土地由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)發(fā)包，承包方是以家庭為單位的本村的農(nóng)戶，耕地承包期三十年，發(fā)包方與承包方應(yīng)依法簽訂土地承包合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。通過家庭承包方式取得的承包地，可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或其他方式流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，承包地交他人代耕不超過一年的可以不簽訂合同。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換等方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。承包方將土地出租的，承包方與發(fā)包方的承包法律關(guān)系不變。承包方經(jīng)發(fā)包方同意，可以將自家擁有土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的土地，轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶，原承包方與發(fā)包方在該塊土地的承包關(guān)系終止，由發(fā)包方與該地塊新承包農(nóng)戶簽訂新的承包合同。

根據(jù)農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，承包方可以依法自主決定流轉(zhuǎn)的對(duì)象以及方式，流轉(zhuǎn)的對(duì)象只要是依國(guó)家規(guī)定可以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的單位或個(gè)人就是流轉(zhuǎn)對(duì)象合法。以出租方式流轉(zhuǎn)的應(yīng)向發(fā)包方備案，以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)事先向發(fā)包方提出申請(qǐng)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于土地承包案件的解釋，出租土地備案不是合同生效的條件，出租土地未向發(fā)包方備案仍有效。承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，轉(zhuǎn)讓承包地的，轉(zhuǎn)讓無效。

由以上規(guī)定，可以分析得出結(jié)論，老劉出租給小李的1公頃土地還有1年多到合同期限，小李雖是外村人但是符合土地流轉(zhuǎn)對(duì)象的規(guī)定，2009年3月老劉向小李主張要回承包地，在法律上不會(huì)支持。老劉轉(zhuǎn)讓小張的0.8公頃土地，因事先未向發(fā)包方申請(qǐng)，未征得發(fā)包方同意，老劉與小張的土地轉(zhuǎn)讓無效。老劉可以要回轉(zhuǎn)讓給小張的土地，但是老劉應(yīng)將土地轉(zhuǎn)讓款，依法相應(yīng)返還給小張。

作者簡(jiǎn)介: 邱德明，資深律師，吉林法徽律師事務(wù)主任

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