樓市“拐點”?

　　2月16日，北京市樓市調控新政正式出臺；1月26日國家第三次發布了有關控制房價的通知新“國八條”，緊接著如上海、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽、太原、長春、哈爾濱等省市陸續推出了各自的“限購令”及相關細則。這些細則，基本上是以提交戶籍門檻來限制購房為重要手段。全國范圍內掀起了新一輪的房地產調控。
　　圍繞“限購令”，我國房地產問題將會從體制層面調控，沿著穩定預期和加快保障建設兩條思路同時展開。
　　在老百姓看來，目前出臺的“限購令”是強而有力的；在開發商來看“限購令”，堪稱“史上最強”，無論如何，我們都期待這能夠迎來新的樓市“拐點”。
　　
　　各地細則尺度有別
　　
　　在已出臺本輪調控細則的城市中，無一例外地采取對戶籍及非戶籍家庭絕對數量上的控制，均要求在限購區域內針對本地戶籍家庭禁購第三套，非本地戶籍禁購第二套，且均只能新購房一套。而在針對外地戶籍購房需要提供的社保或納稅的年限要求，以及限購區域的范圍上，各地均有不同。
　　包括北京、上海、廣州在內的一線城市最為嚴格。其中，北京版“限購令”被稱為“史上最嚴厲”的限購。對擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，以及無法提供北京市有效暫住證和連續5年(含)以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，均采取暫停在北京市向其出售房屋。
　　在上海和廣州的細則中，則采取了能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對不能提供2年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限制購買住房的措施。
　　在許多地方細則出臺的推動下，“限購令”的范圍正在逐步擴張，由東部一線熱點城市向中西部城市以及二、三線城市全面鋪開。
　　在中西部城市中，成都和貴陽版“限購令”均較為溫和，其中成都版“限購令”限購區域為本市主城區，沒有涉及到郊區郊縣，而在針對非本地戶籍限購門檻上，也沒有規定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。而在貴陽版的“限購令”中，更是僅限定“市中心城區人口密集、房價過高、一環內的住房”，比成都只限主城區范圍更窄。在其他主要二線城市中，南京、太原也均將限購區域定為本市市區。
　　中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，在本輪調控政策落地中，呈現一線城市嚴格，東部偏緊、中西部偏寬的特點。目前還未出臺細則的中西部城市，其調控將略顯溫和，這和當地經濟發展水平是相適應的。
　　
　　“限購令”是一個過渡性政策
　　
　　近年來，老百姓常用飛字來形容房價的上漲。許多普通老百姓都無奈地表示：現在的房價太高了，并且也漲得太快了。比如說太原，長風街一帶的全產權高層樓盤，均價已經達到了6000多元每平方米。這也讓許多80后的買房族“望樓興嘆”，繼續啃老。
　　與房價的持續“飛”相對應，國家也相應的出臺了一系列的調控政策。從2010年的“國八條”到2011年元旦剛過的“新國八條”落地到2011年2月21日的太原“新國八條”落地。我們可以看到國家和各地方政府調控房價的決心。可是，我們細細品味最新頒布的各地“新國八條”落地政策，無一例外地發現了“排外”的身影。如，北京的外地戶口者，買房需要提供5年以上的納稅證明；太原的外地戶口購房者需要提供1年以上的納稅證明。是的，這在一定程度上限制了外地的購房者。但是，我們要認識到，實行限購令政策的大多數城市，都是外來人員相對較多的城市，比如說北京，比如說太原。如果這一政策持續實行下去的話，“逃離北上廣的預言也許真的成真”。外來人口是城市發展的主力軍，如果外來人口都“出逃”了，城市的經濟發展如何進行?可以肯定的是，這次“新國八條”落地只是一個過渡性的、階段性的政策。正如前幾次國家出臺調控政策后，各地都相應地出臺了自己的“限購令”，并沒有對火爆的房地產市場起到了決定性的影響。但是我們也要看到，國家的房地產調控政策一次比一次嚴厲、一次比一次完善。這說明國家也在逐步地調整自己的政策，逐步地完善政策，現今每一次政策出臺只是起到一個試行、過渡性的作用。真正“一蹴而就、一勞永逸”的政策是不可能成功的。“釜底抽薪”的實現是要通過不斷的“揚湯止沸”而來完成的。所以說，可以預見，今后國家的調控房地產市場的政策還會繼續推出，而各地相應的政策也會隨之推出。但是真正完備的調控政策還需要經過一段時間的積累，畢竟量變在到一定階段后才會達到質變的效果。
　　
　　“限購令”的目標和作用
　　
　　1、公布新建住房價格控制目標有利于房價調控。
　　“國八條”第一條提到，2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這一目標的制定，有利于地方政府調控房價，但由于地方政府無法準確把握每年貨幣的發行量、流動量，以及各類商品價格上漲的幅度，因此要制定新建住房價格控制目標，把握起來還是有一些困難。
　　2、改革營業稅政收辦法將打擊投機需求。
　　“國八條”提出，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征稅。加大應用房地產價格評估技術加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞。
　　原本營業稅的征收方式有兩種：一種是差價的20％，另一種是房價總額的1％～2％。在一些地區，中介通過幫助客戶制定陰陽合同，大大規避稅收。這可以解釋為什么會推出按照銷售收入全額征稅的做法。推廣二手房評估是堵截稅收漏洞的關鍵，因為目前避稅的方式主要是通過作假交易價格。此舉可以遏制一定的投資和投機，但也意味著購房者交易成本的提升。
　　3、二套房首付比例上調，重點在于引導預期。
　　“國八條”提出，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。而且，人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
　　二套房首付比例的上調，對于一些資金實力較強的購房者而言影響并不大。目前供求關系依然突出，關鍵是房價上升預期如果得不到改變，購房者仍會涌入樓市。政策的關鍵是在提醒市場，政府會通過各種手段擠壓投資和投機，這種信號的釋放對樓市會產生不小影響。
　　4、通過“限房價、競地價”來壓地價。
　　“國八條”中，針對土地市場也推出了一些新的調控手段。其中提到，大力推廣以“限房價、竟地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。這意味著未來推普通商品住房用地的出讓公告中，還要規定該地塊入市的價格。在限房價的基礎上，再讓各個開發商競拍，這種方式將大大壓縮開發商利潤空間。
　　5、“限購令”不斷升級，直接凍結部分樓市交易量。
　　“國八條”特別引人關注的一條是，各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。
　　而北京市2月16日正式公布的貫徹“國八條”的“京十五條”中提出，在先前的限購政策之上，對已擁有2套及以上住房的京籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非京籍居民家庭、無法提供北京有效暫住證和連續5年(含)以上在北京繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非京籍居民家庭，暫停其在北京購房。
　　“限購令”對樓市究竟有什么影響
　　
　　已經明確實施細則的“限購令”將會對樓市帶來什么影響?樓市交易氣息已經悄然轉變，無論是新盤還是二手房交易，均顯現出明顯寒意。多數業內人士認為，樓市限購細則正在極大地影響著市民的購房行為，活躍在去年本地樓市里的投資型需求和改善型需求大大降低。
　　
　　新樓盤看多買少
　　新政首先影響到的就是一些大戶型、高房價、精裝修，滿足購房者投資型和改善型需求的高端樓盤。銷售商溫先生說，現在這個時期，對于房源量較大的開發商來說，采用何種方式進行突破性營銷，成為一個考驗。
　　與高檔樓盤相比，較低定位、較低總價的“剛需樓盤”人氣稍高，但也是看的多買的少，持觀望態度的購房人正在增加。在某樓盤內，銷售人士坦言，原本以為以剛需人群為主體的樓盤受影響不大，但現在看來新政的影響力可能超出預估。據悉，該樓盤購買客戶中40％是外地人，根據新政要求，外地人在這個城市購房須出具一年以上納稅和社保證明，不少人因此受限。
　　
　　二手房“溫度”下降
　　觀察發現，近日二手房市場也格外冷清。房產經紀人顯得格外清閑。據易佳房產的經紀人介紹，以往每天平均半個小時就有一組客戶上門，但近來早上開門兩個小時，才有兩組光臨，電話來訪量也明顯減少。
　　一家房地產經銷商的銷售人員說，最近的二手房交易相當差勁，基本上沒有交易量。“二手房主要是賣給外地人，現在‘新政’要求外地人有納稅或社保證明，他們哪有啊，客戶全被卡住了。我們現在也準備轉轉方向，把二手房暫時放放，主攻租房市場，等政策寬松了再說吧。”這位經銷商顯得很無奈。
　　
　　供需雙方再“較勁”
　　盡管從開發商方面來看，目前明確表示出對政策擔憂的并不多，但現在已有一些樓盤推遲了原定的開盤時間，顯然，他們希望能在市場明朗后再確定如何銷售。
　　一位房地產業內人士表示，新政出臺后，供需雙方都在看調控政策的執行力度，市民期盼房價能降下來，開發商在揣測市民的購房心態。根據經驗看，新政出臺后，大部分開發商都會選擇推遲開盤。一名開發商表示，其實從去年開始，地產的調控已經成為常態化，但是對于房地產市場今后的走勢他還是很有信心。因為在大城市，炒房的人畢竟只是一小部分，大部分購房者都有剛性需求，這部分人不論政策如何調控，即使有觀望期，但總歸會購房。
　　而大部分市民對“限購令”的出臺拍手稱快，并希望政策能嚴格執行。一位在某省城打工的女士說“現在政府下大力氣調控樓市，我還是再等等吧，有資格買房子的人越來越少了，看看開發商會不會降價。”
　　
　　樓市“限購令”會使房價明顯下跌嗎?
　　
　　根據新“國八條”中“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”范圍，預計還會有諸多大中城市陸續出臺“限購令”，投機者跨區域投資的難度將越來越大，投機行為可能真正受到前所未有的打擊。
　　顯然，政府調控房地產市場決心堅定，調控力度加大，對房地產商、銀行和購房者都會產生重大影響。或許經過一段觀望以后，房地產商可能在一定程度上開始降價促銷，但由于剛性需求過大房價不太可能出現大幅下跌局面。
　　對于銀行來說，影響也很大，因為伴隨著買賣交易減少，房屋信貸資金面臨“有米無鍋”局面，其整體經濟效益會出現急劇下降。對于購房者來說，由于很難把握出手時機，誰都希望“谷底”出手，但“谷底”何時出現卻無法預測。對于擁有二手房并原準備出賣者更是無法下決心出手，不僅僅是因為價格“不盡理想”，最重要的是自己一旦出手再次購房可能變得遙遙無期，因此可能寧愿“握在手中”也不出售。
　　可以肯定，今年國家樓市調控政策不會放松，政府也需要“觀望”一段時間，尤其是觀察政策效果是否如愿。預計此輪觀望期可能比以往要長，或許要持續半年以上，然后是價格有所下降。但由于在觀望期，房地產商房屋供應量會減少，進而彌補或抵消需求量的減少，供求關系依然會保持適度平衡，因此房價暴跌的可能性不大，不大可能出現有些專業人士預測的那么“悲觀”。
　　
　　新一輪房地產調控政策還待完善
　　
　　我國房地產市場存在的問題更多的是中長期問題，有些是體制層面的問題。如何對房地產市場調控和管理，才能切實地滿足廣大人民群眾住房需求呢?
　　未來一個時期需要瞄準主要矛盾，理清政府與市場之間的關系和分工，主要運用經濟手段，來穩定房地產市場的預期，遏制房地產市場的投機行為，全力推進保障房建設，妥善解決好中低收入者、進城務工人員的住房問題，促進我國房地產市場健康和可持續發展。
　　1、通過征收“房產稅”為核心的制度建設，穩定投資者對房地產市場未來的預期。
　　房產稅作為財產稅制安排，具有穩定投資者預期的作用，是能夠使投機者與真實需求自動分化并實現房地產市場穩定的“內在穩定機制”。需要提出的是，當前在一些城市提出的試點方案，通過提出免征面積、免征套數之后，對于其余的房產征收的方式往往會出現征管漏洞，建議通過對每一個公民名下的每套房都進行征收，按照免征的規定對每一個公民進行同等的返還。
　　2、通過構建“多元、穩定、高效、安全的保障性住房融資機制”為核心的制度建設，扎實、快速推動保障性住房建設。
　　保障性住房推動慢的重要原因是由于缺乏一個穩定的建設資金來源。針對經濟適用房和“兩限房”而言，盡管其購房價要低于商品房價，但畢竟存在購買行為才能獲得，簡單稱之為“有回款”，其建設資金問題，可以通過預售制度或者銀行貸款等渠道解決。
　　針對公租房而言，盡管其租金要低于市場租金，但由于比較固定的收益，通過市場化的金融投資機構均可以解決募集建設資金的問題；實際上，只有“廉租房”的建設資金存在較大的困難，可考慮政府建立住房保障基金收入以及土地出讓金收入等相關項目來對其支持，構建一個多元、穩定、高效、安全的保障性住房融資機制。
　　3、樹立科學的政績觀，把保障房建設相關指標納入到干部考核體系。
　　土地問題是保障性住房建設推動緩慢的根本原因。地方政府面臨著土地財政的誘惑，必須依靠將土地價格炒高，才能獲得更高的土地出讓金，以補充基礎設施建設等領域對財政資金的需求。而同樣一塊土地，用于保障性住房建設時，其價格較商業地產開發則少了一大塊，在地方政府來看著實是一種“損失”。甚至有些地方政府認為，一塊地可以解決了幾百戶居民的住房問題，但通過商業開發獲得土地出讓金，卻可以解決全域的經濟發展瓶頸問題和民生基礎設施改善問題，各種孰重孰輕，的確難以斷定。
　　“限購令”下，百姓該如何買房
　　
　　老百姓最為關心的是，限購令實施后，我們該如何買房?
　　促使住房回歸消費屬性本是此輪限購令的題中之意。然而，趕在限購令正式實施前搶購房源，卻成為濟南、南寧等一些城市購房者的“第一反應”。與此同時，在“購”“租”替代效應下，“限購”政策落地之處的房租價格也不斷迎來上漲行情。分析人士表示，“限購”城市住房交易量、價變化有待進一步觀察。
　　同時，細心的人們還會發現，住房消費觀念也在因“限購”而悄然發生變化。一些過去青睞小戶型的消費者開始打算咬咬牙“一步到位”買個大戶型；住房“剛需族”開始擔憂信貸收緊的大環境下，個人住房按揭貸款能否繼續享受優惠；不少打算異地投資房產者因此而放慢了“獵地”的步伐。
　　樓市變化一直牽動炒房者神經。時下，仍有一些人在煞費苦心，各類躲避“限購”的花招迭出：有人打算以公司名義“曲線購房”，還有人采用“假離婚”“假結婚”等手段賺上一筆等等。上周，不斷有法律人士提醒，種種試圖“繞開”限購令的“歪招”實則蘊藏風險，不可鋌而走險招致“人財兩空”。
　　“選擇房價可以接受的時機，隨時準備出手買房。”北京市民王凱的這一想法，在不少年輕人中很有市場。過去一周，相繼傳來“今年保質保量完成開工建設1000萬套保障性安居工程”和“將對省級人民政府穩定房價工作進行考核和問責”的消息，都令諸多“無房戶”更加清晰地看到了希望。
　　“房價暴漲暴跌都是不合理，也是不現實的。”全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海在接受記者采訪時表示，限購令前，應進一步降低投資炒作心態，多一些理性消費心態，根據自身實際需求選擇恰當的居住方式。
　　
　　各方人士說“限購令”
　　
　　觀望，再觀望
　　中原地產黃經理說，新調控細則出臺后，無論是中介還是開發商，都在密切觀望樓市動向，春節長假后第一個工作日又啟動了加息，別說是投資客了，就是解決住房問題的普通購房者也開始了觀望。在目前的政策形勢下，觀望是目前的“主旋律”，許多市民的購房計劃都暫時擱置，房地產市場的銷售受到一定的影響，節后兩周，部分樓盤甚至還沒有交易。
　　黃經理就“是持續觀望還是果斷入市”主題電話采訪過多位咨詢市民，其實三分之二受訪者表示會觀察一段時間再說。有的人認為，反正最好的時機都錯過了，現在這個情況還是持幣觀望為妙；有的說，現在形勢很不明朗，觀望一兩個月再說。有部分人表示不考慮買房，還是租房住吧。只有個別人表示，有便宜的小戶型打算買一套。
　　目前出臺“限購令”的城市已經有十幾個了，而且短期內看不到放開的跡象，樓市調控在未來兩三年來將成為常態。在這種情況下，不少開發商順勢而為，提前做好調整，紛紛推出各種優惠促銷活動。黃經理認為，現在的情況與2007年、2008年差不多，開始步入加息周期，等加息累積到一定的時候，房價必然下降，只是由于人多地少，房價下降的幅度會比其他城市小。
　　
　　高興，而又無奈
　　市民李先生說，今年為了買房跑斷了腿，只為了女朋友一句買房再結終都跟不上房價上漲的腳步。限購令的出臺，讓李先生看到了一線希望，他認為，限購令的出臺會抑制炒房，房價也會因此而得到抑制，也可能會出現下降的可能，而像他這樣的剛需族，買房確實是為了居住，房價下降，說不定就能買到一個中意的房子了。但是對于限購令所產生的效果何時才能顯現，他自己很難斷定，而現在女朋友催得又緊，所以他希望限購令的作用能夠早日發揮，能讓他今年買到房結婚。
　　
　　難漲，但也不會大跌
　　房產開發商黃先生說，2011年，針對住d4b7c54e43946aa1d516050c4bbadee2宅的房地產調控會更加嚴厲，更多的細化政策將出臺，一些調控的死角將被格外“關懷”。就房價而言，筆者預計2011年很難上漲，不少地區可能小幅下跌，市場天平將開始向買方傾斜。
　　2010年前11個月，全國商品房新開工面積大增48.7％，遠遠高于2009年全年11.54％的增速。由于新房銷售多為預售，因此2011年樓市供給將增長較多。在供給增長的情況下，需求則被抑制。在投資性需求方面，今年的政策不大可能放松，抑制力度甚至還會加大；在自住需求方面，目前的房價又是多數家庭所承擔不起的。
　　數據顯示，房企去年前11個月的資金來源高達63220億元，開發投資則僅有42697億元，資金較為寬裕。但是，商品房銷售額少于開發投資額，為4.23萬億元。由于全國地價短期內難以下跌，未來房企的購地支出將較多。同時，政府對閑置土地的清理、去年大量新開工面積的后續投資等，都將消耗房企的資金。另外，雖然統計數據顯示房企整體資金充裕，但多數上市公司的現金流為負，不少中小房企以企業股權質押貸款，這或許說明多數房企的資金并不寬裕。在2011年房地產開發貸款及房地產信托仍將繼續收緊的情況下，僅從房企資金情況來看，也需要平價銷售以回籠資金。
　　綜上判斷，2011年房價很難上漲。不過，在通脹預期下購房需求釋放、長期以來房價上漲導致百姓強烈看漲預期的背景下，房價也不大可能有大幅的下跌。
　　加息，打了我一個措手不及
　　近日接到了交房的好消息，因為銀行馬上就可以發放貸款了。但銀行又打來電話說以后還款從以前每個月的1300多元漲到了1900多元了，原因是取消了原來的8.5折貸款利率優惠。這意味著我以后每個月都要多交好幾百元，再加上不菲的物業費，以后每個月光房子的花銷就高達2500元。無形中給生活增添了很多壓力。1月26日國家新出的“國八條”又提高了商業貸款的利率，政策規定貸款利率不低于基準利率的1.1倍，本來國家出政策調控房價是好事，但是“一刀切”的方法實在不怎么明智，還沒有買房的人當然可以選擇觀望或者考慮現在的利息是否可以承擔，而我們買了的人該怎么辦?只有硬著頭皮交了。準備購房的張先生似乎下了決心。