一房兩證業主鬧心

曾經被業內普遍認為將極大改變樓市供應結構進而對房價產生長期調控作用的“90／70”政策，至今已經執行數年，但實際效果卻不如人意。

在廣東省江門市，有市民向記者投訴稱從市區在售的商品房樓盤中想買到一套90平方米以下的小戶型住宅很難。目前在售的嘉悅名都名校一號花園本來有50平方米和80平方米的小戶型，但是開發商卻并不獨立出售，而是要強行把兩個戶型捆綁在一起售賣。

江門市區難覓小戶型

打開江門市房產局網的網頁，在該網站查詢到，嘉悅名都名校一號花園6、7、8幢的預售許可證編號為：2010079，預售房套數174套，預售起始日期：2010年8月12日，預售終止日期2011年8月12日。樓層為17層。預售的三幢樓盤80平方米以下(含80平方米)的戶型有84套，80－90平方米(含90平方米)的戶型有84套，120－160平方米(含160平方米)有6套。三幢樓盤兩房以下(含兩房)戶型168套，三房戶型6套。

在樓盤信息查詢中記者看到：嘉悅名都名校一號花園6幢每層戶型以51.25平方米、80.2平方米、51.08平方米及80.05平方米居多，7幢每層戶型以51_25平方米和80.2平方米、80.49平方米居多，8幢每層戶型以51.08平方米、79.77平方米、80.14平方米、50.98平方米居多。

捆綁式銷售導致一房兩證

記者在網上看到嘉悅名都對外的宣傳是這樣寫的：“嘉悅名都名校1號2期包括6、7、8幢，住宅總建筑面積約11796平方米，主力戶型為130平方米，均價5500元／平方米。另外，1期在售200多套，主力戶型為120平方米，均價5000元／平方米?！?/p>

為了驗證投訴人的說法，2010年12月2日，記者以看樓者的身份來到位于江門市蓬江區豐樂路的嘉悅名都名校一號花園的售樓部咨詢。

售樓工作人員介紹說每套130平米，記者問不是有小的戶型么?售樓工作人員非常堅定地說：不單賣!記者問為什么不單賣?售樓工作人員回答說：沒有搞特殊的，其他的都是捆綁式的，這個也不能單賣。記者問道：其他全部都是捆綁銷售的么?售樓工作人員肯定地回答說：全部都是。記者問那為什么還要建這種小戶型呢?直接建成一百三十平方米的大戶型不就行了?工作人員稱：“這是(國家)規定。反正一賣就是130(平方米)，不單賣，就是(兩個小戶型)捆綁在一起的。出兩個證(房產證)。后面一個50(平方米)和前面一個80(平方米)捆綁式來賣的。”記者說國家規定要求必須配套建造90平方米以下的小戶型就是為了照顧那些買不起大戶型房子的家庭。售樓工作人員稱“我不清楚，我們公司就是這樣(捆綁在一起)賣的”。

上有政策，下有對策。這也就是目前市場上能買到的小戶型少之又少的原因，國務院用心良苦的“90／70”政策被開發商明修棧道暗度陳倉地“篡改”成了—房兩證的捆綁式銷售。

一房兩證，后患無窮

2010年12月9日，國家住房和城鄉建設部房地產市場監管司相關負責人在電話里對記者說：2006年國務院對商品房出臺的“90／70”政策是國家強制要求的。對于這種捆綁式銷售是絕對不允許的。首先按照國家政策，第二套房貸款費用就高了，而且下一步(國家)將會征收物業稅，自住房和第二套房物業稅費是不一樣的，第二套房的物業稅費將會很高，是一般人承擔不起的。國家下一步也將會對這種現象嚴厲打擊，特別是下一步如果征收物業稅對買第二套房的人會是很大的沖擊。

而對于一般購房人所擔心的第二套房貸首付及利息的負擔，嘉悅名都名校一號花園的售樓部的工作人員則聲稱不用擔心，房貸由他們公司幫助去找兩家銀行辦理，如果購買的是首套房的話，這兩套房將全部按照一套房的標準來計算。首付比例按揭利率全部是一樣的。

在江門嘉悅名都業主論壇里，樂居網友發了“開發商有點缺德”的帖子稱：130平方有兩個房產證，按兩套購買調控后如果已有一套房，再買這套就成了三套。很多網友在跟帖中表示了自己的無奈、不滿與不解。

有業界人士對記者說：開發商向規劃部門報建時，報送的圖紙材料均嚴格遵守“90／70”政策的要求，因為不這樣報建審批就通不過。但從商品房市場化角度而言，開發商具有天然的逐利本性。在大戶型甚至豪宅的獲利性顯然高于中小戶型的情況下，開發商消極或變相執行“90／70”政策也就不難理解了。而這時就需要政府強制有效的監管監督。恰恰是政府監管環節的脫節才是類似“90／70”這樣的國家強硬政策到地方就軟著陸得不到有效執行的原因。

開發商在實際施工和銷售過程中，--把兩套中小戶型打通，改成1套大戶型，或者將平層2戶改1戶，按“一套房子”兩個產權證“捆綁銷售”，以達到規避政策的目的。而當地政府監管的放任，特別對于審批之后的監督、銷售環節的監督缺位乃至裝瞎作聾，睜一只眼閉一只眼的放任才使得開發商有恃無恐。這是政府、消費者和開發商三者力量的博弈，但很顯然，有法不依，執法不嚴的地方土壤環境滋生了這種病果。

對于“捆綁式銷售”導致的“6兩證”操作是否合法和“購買這樣的房將會面臨什么風險”等問題，有律師指出：“一套房子”擁有兩個房產證，在法律意義上，是屬于兩套房子，是可以單獨買賣的。

首先，開發商是違規操作的。當開發商的違規行為被發現并被查處的時候，購房者就有可能拿不到房產證。在貸款方面，如果按照規定嚴格執行，“一套房子”有兩個房產證，意味著房子的一部分會被當作二套房貸來辦理首付和按揭，雖然開發商答應由他們出面與銀行協調，使兩個房產證當做一套房來辦理按揭，享受同樣首付及利率，但對銀行來說，這屬于違規操作，一旦被發現，銀行必須收回違規按揭，那樣，將會直接使網通者受到資金的困擾。

此外，在房屋流轉過程中也會引起一些難以預料的爭議。將來作為二手房再次上市交易時，出售和辦理過戶時交納的費用也會有所不同。最為嚴重的是，從有關信息上看，一旦國家對物業稅執行征收后，購房者將面臨高額稅賦的壓力。而那時，開發商將不會對此做出任何補償。