榮盛發展二三線城市地產龍頭,快周轉模式受基金青睞

隨著一線城市房產調控的繼續，二三線、甚至四線城市成為房地產行業新的利潤增長點，榮盛發展作為二三線城市的房地產龍頭，在一線城市房產價格上漲停滯的背景下，其快速周轉模式受到了基金和券商追捧。

一季度榮盛發展實現營業收入15.4億元，同比上漲50.3%，同時公告稱上半年預計歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長50%-70%。4月以來多達10家券商給予榮盛發展推薦評級，民生證券更是首次給出強烈推薦。一季末公司前十大流通股東中，社保基金一零九組合繼續留守，新進華夏紅利、鵬華優質治理、泰達宏利行業精選三家基金，而上投摩根中國優勢繼續加倉超百萬股，這顯示了大資金、特別是嗅覺靈敏的社保基金對該股的看好。我們對榮盛發展的財務狀況分析，發現今年公司遭遇資金困擾，放慢了土地儲備步伐，發力消化存貨來提高手中現金儲備，看好其未來發展。

負債率高于均值 償債能力好于08年

凈負債率是指企業的有息負債減去貨幣資金后對所有者權益的比例，而資產負債率則是負債總額對資產總額的比例。應該說，凈負債率可以視為從股東的角度，所承擔的負債水平，而資產負債率為公司角度承擔的負債水平。

榮盛發展一季度的凈負債率高達94%，遠高于克而瑞(中國)研究中心對一季度63家A股上市企業的凈負債率統計的64%均值，且資產負債率也持續上升到了76%高位。

信貸政策趨緊，負債率提高，嚴峻考驗公司的償債能力，公司一季末擁有現金16.8億元，是短期借款和一年內到期長期負債總額(32.9億元)的51%，資金狀況較為緊張，寬裕程度不及過去兩年的水平，但比2008年同期要好。

現金流趨緊，謹慎拿地

自2009年之后，榮盛發展購地支出增幅達一倍，公司經營規模擴大、項目增加，相應銷售人員人工成本、稅費和營銷費用增加，這些都直接導致現金流持續走低、費用率的提高。

2010年，房地產行業信貸相對寬松，如今無論是政策態勢還是融資渠道都不甚樂觀之時，榮盛發展迫于現金流的緊迫性，在融資成本提高的情況下，今年外部借款計劃增至57億元（去年計劃信貸融資額度為43億元），也實屬無奈。目前公司已經從大股東手里以12.5%的高成本獲得信托融資13.5億元，在當下房地產信托都開始叫停，信貸日趨嚴格情況下，未來公司融資能力將經受考驗。如實現2011年預期收支預算，榮盛發展將獲得逾70億元現金儲備。

依據目前計劃的預算，如果今年公司在融資或銷售方面出現問題，現金收入減少，則主要影響未來購買土地儲備的支出。為此公司采取了應對措施，每月召開資金管理委員會會議，審核與規劃上月及未來兩月資金流轉情況。在目前地產行業調控未放松的情況下，今年公司加強了對資金鏈條的控制，采取較為穩健的方式，減緩投資規模，購地方面持謹慎態度，同時提高銷售量。

榮盛發展目前項目儲備1700萬平方米，已經滿足未來3年的開發，今年計劃獲取建筑面積500萬平方米的土地。一季度，受益于銷售面積增長三成和價格上漲一成導致回款的提高，銷售商品、提供勞務收到現金19.3億 元，比上年同期增長51.8%，現金流狀況明顯改善。

銷售去化率增強，回款能力提高

榮盛發展2010年末存貨132.58億元，存貨周轉率為0.39，好于0.3的行業平均值，目前在建的項目占據存貨的88.5%，已完工的占比11.1%，多數開發項目竣工期限在2012年至2014年，公司可供銷售存貨處在2至4年的正常區間。

榮盛發展董秘陳金海對本刊記者說：“公司在房地產開發項目實施上主要采取‘快周轉’模式，主要指公司在開始項目建設到最后銷售完成相比其他企業要快，例如一個20萬平米的項目從施工到最后的銷售結束，只需要兩年時間，不存在囤地現象。”

公司在今年加強了銷售去庫存化速度，湛江和瀏陽項目今年一季度開盤首日去化率達80%，超出公司預期；聊城、廊坊、沈陽地區項目首日去化率為60%左右。公司多數項目位于未限購的三線城市，銷售受到調控政策影響很小，今年以來，國內房價和成交量上漲的主力則是三四城市，直接導致公司樓盤銷售面積的增加和價格上漲，推動了公司的存貨消化和業績增長。

今年一季度存貨為144.34億元，繼續增長11.76億元，存貨增加的主要原因是公司在一季度增加了滄州酒店、聊城酒店后續工程投入。雖拖累了周轉速度，不過也從側面證明一季度公司已經減少了對新項目的投入，放緩拿地，實施較為穩健的發展。

基金增持看重二三線城市增長

我們發現讓諸多券商給出如此高的評級，主要依據是榮盛發展作為細分領域龍頭，公司的項目主要在二三線城市，受政策影響較小，成長空間大。同時，三四線城市目前正處于房地產消費的引導期，改善性需求較大。其次是公司實際業績較好，成為房地產行業良好的投資標的。

公司一季度末預收賬款達75億元，預計將全部在2011年結算，至此2011年業績的70%已基本鎖定，預收款的回籠將使得資產負債率大幅下降，財務壓力得到明顯緩解。

民生證券分析師趙若瓊對本刊記者說：“在政策調控持續不變的情況下，房價上漲幅度不如以往，所以房地產行業通過延長開發時間來獲得房價上漲帶來的超額收益已經非常困難。而榮盛發展的‘快周轉’模式，更適合于目前的行業背景。公司快周轉帶來的高成長在此時的市場環境下理應享有溢價。”