限購“猛藥”

新政如期而至，降或不降？成為了開發商、購房者和政府間的三方博弈。

更嚴厲的限購終于來了！2月22日，繼北京、上海、南京、青島、濟南、成都、南寧、貴陽、太原、長青、哈爾濱之后，武漢成為第12個落實“新國八條”限購政策的城市。

有業內人士評價漢版“新國八條”的最大特點就是沒有新鮮的地方，不折不扣的執行了“新國八條”。

和1月15日武漢市出臺的限購令相比，新政進一步縮小了資格購房者的范圍，由原來的“N+1”縮小為“1+1”，同時將限購內容擴大到二手住房；另外還將限購區域從7個中心城區擴大到全市所有區域。對違反規定購房的，將不予以辦理房地產相關登記手續。

成交量下降？

數據顯示，外地人在武漢購房占到了總購房人數的五成，此次漢版“新國八條”最重要的一條就是本地居民禁止購買第三套住房，外地有社保證明的可購買一套住房。

“這可以有效地打擊投機、投資性購房者?！眱|房網運營總監萬迅認為，一旦新政執行會造成武漢樓市成交量銳減，另一方面還會造成購房者觀望情緒加重，市場會進一步進入冰凍期。

“首先，新政會從成交量上影響武漢樓市，再隨著不斷的加息，將會對按揭需求方及有借款需求方起到一定約束作用?！币晃婚L期關注武漢房地產市場的專家指出。

可以預見，借貸成本的增加對房地產市場投資投機會有很大克制?！斑@樣房地產市場會經歷相對低迷的時期，成交量逐漸萎縮，最終造成新房賣不出去，對房地產市場開發帶來一個比較重大的影響。”上述專家認為。

對于開發商而言，此次調控帶來的最大壓力也是成交量的下滑，而成交量的下滑直接導致的就是資金鏈的斷裂。

“現在是年初，開發商目前并不需要支付各建設款項及銀行利息，前期的銀行貸款及去年銷售火爆所帶來的盈余也足以支撐數月。房價象征性跌一些，就同樣會有大批剛性需求來支撐這一缺口?！绷硪晃徊豢春么舜握{控的開發商認為，有項目不缺錢的開發商調整建設節奏即可從容應對新一輪調控。

政府的決心

縱觀整個調控節點，可以看出中央政府乃至地方政府對樓市調控的決心，從2010年的上調存款準備金率、加息到此次的“新國八條”，一系列越來越嚴格的政策顯現出政府不打壓房價誓不罷休的態度。

2010年4月頒布的“國十條”通知里，國務院強調堅決遏制部分城市房價過快上漲，當時武漢并不屬于房價上漲過快的城市，政府對武漢樓市調控力度并不大。正因如此，2010年武漢由上漲不快的城市變成上漲最快的城市之一。這樣的局面，無疑讓政府陷入被動。

今年初，武漢市及時出臺了限購令，隨后又緊跟“新國八條”腳步，出臺漢版“新國八條”細則，再次進一步調整限購政策，不僅僅是對當下房地產市場進行調控，也是對過去房地產市場進行一次梳理及對未來市場進行一定的指導。

“此次出臺的武漢版‘新國八條’，可以說是對樓市史無前例地沉重一擊，讓民眾清楚感受到政府調控樓市并非紙上談兵，并且會一直堅定不移持續下去?！比f迅說。

很顯然，如今已經異化了的房地產市場早已背離市場化運行的規律，原本的居住功能被替代成投資性產品，導致住宅不是為了住而是為了使其增值，愈演愈烈的房地產市場成為執政者和民眾共同的“心結”。

“房地產不能上升到一個政治問題，不能讓老百姓怨聲載道?！敝袊刭|大學土地資源管理學院教授、省房地產經濟學會專家委員殷躍建認為，武漢房地產市場目前是被異化的市場，如果還按照以前發展，就會影響到經濟和民生。

期待理性回歸

武漢目前的房價在全國排名為33位，按照湖北省規劃：在未來五年要將武漢打造成為全國特大城市前列，而且中央也將武漢定位為華中地區重要城市。

就武漢目前的地位來說，不少專家認為，房價相對其他所謂特大城市并不算高?！扒捌谝灿忻襟w報道武漢土地市場樓面地價已經超過8000元/平方米，綜合各種情況來看，武漢房價大幅降價可能性很小，但是新政肯定會使武漢樓市偏離正常渠道的大漲腳步得到暫緩，最終回歸到理性。”萬迅說。

那么武漢的房價回歸到什么價格才合理呢？

“6000元/平米，應該是一個理性的價格?！币筌S建說，這是個運用市場比較法得來的結果。在房價中很大一部分是土地價格，2010年武漢土地均價是兩千多元，而地價在整個房價中占比應該是四成，因此得出6000元/平米這個數字，如果加上市場波動等因素，價格也不應超過6600元/平米。

2010年武漢市土地出讓七百多個億，按照上述比例計算，需要兩千多億物業市場來消化，那么2011年武漢市場有沒有兩千多億市場需求呢？

“顯然不可能，一年時間武漢的需求量不可能翻三倍，因此供求失衡，而且供大于求，那么市場就一定會下跌，這也是市場杠桿原理。”殷躍建認為，“只要市民愿意等待，一定可以得到市場本身以及調控本身的回報，調控政策需要一個吸收消化以及顯示的時間，土地變成物業也需要一個建筑周期?！彼袛?，2011年秋交會前后，市場會進一步回歸。