限購圓桌會

此前一年內，房地產行業經歷了三次調控，從“限貸”到“限購”，再到“限價”，這一行業遭遇“史上最嚴峻考驗”。本期《鄂商》邀請本土具有影響力的開發商、一線地產代理公司、知名經濟學家和資深研究人員，共話“房市”未來變數。

特邀嘉賓（左起）

林春輝湖北福星惠譽不動產投資有限公司總經理

莫嶸合富輝煌（中國）房地產顧問有限公司華中區總經理

董登新武漢科技大學金融證券研究所所長，湖北省中小企業研究中心主任

李國政中國指數華中研究院華中分院研究副總監

《鄂商》：如何看待國家目前出臺的限購政策？

林春輝：這其實是國家在補課。過去國家將住房市場化時，考慮得不夠周到，100%都市場化了。現在，越來越多的人買不起房子了，這不利于建設和諧社會，更不利于社會穩定。像新加坡，一直保持的就是85%的保障房，而只有15%的是商品房，他們國家就不存在買不起房子的問題。

莫嶸：現在的樓市就是一個“圍城”，想買房的買不到，不想買的也買不起。買不起的，即使樓價再跌50%，還是買不起。而想賣的不敢賣，賣也賣不掉。樓市已經進入了僵局——某種意義上的博弈。但是，它對首次置業的人，還是有好處的。

董登新：限購令是抑制房價過快上漲的行政手段，其最直接、最有效的舉措是：凡是已有兩套住房的本市戶籍家庭，不得再購房；同時，凡是在本地已有一套住房的外籍家庭，不得再購房。限購令直接抑制住了房市總需求，當保障性住房等供給總量不斷增加時，房價就會因供求關系改變而自動回穩。

從某種意義上講，限購令這一行政手段的效果，遠比貨幣政策（房貸利率）和財政政策（房產稅）來得更加直截了當、立竿見影。不過，問題的關鍵在于：商品房畢竟是一個投資品，工業化與城市化仍在如火如荼地進行著，除了大力發展保障性住房，我們還需要同時開發商品房，因此，在房價穩定下來后，行政手段最終還是要“還權”于市場。

《鄂商》：漢版限購令出臺一個月以來，武漢樓市持續“有價無市”，這種局面會持續下去嗎？

林春輝：絕對持續不下去的。“要使人滅亡，先要使人瘋狂”，什么時候降價，就要看房地產商能扛多久。

董登新：“有價無市”不只是武漢樓市的個案，在全國一、二線城市，樓市的基本形勢大多如此。這是“限購令”發揮威力和作用的必然結果。只要假以時日，房價就會因為政策預期的趨穩而適度回落，然后，成交量還會再涌現出來。只不過，人們現在大多都在觀望政策的持久性和穩定性。

不用懷疑，隨著保障性住房供應的不斷擴大，以及限購令不放松，那么，中國樓市絕無可能再現兩三年房價翻一番的景象。事實上，在房價水平整體提高后，在此基礎上再次翻番的可能性已不大，而且今后房價上漲會更加困難而緩慢。

李國政：“限購令”屬于行政手段，意義在于用時間換空間，通過短期冷凍需求，加大土地供應和開發，推進保障房建設，增加有效住房供應，實現供需平衡，使得房價趨于合理水平。根據國務院要求，各地須在第一季度公布本地區的年度房價控制目標，從這個角度來說，更不會出現大漲或者大跌可能性。

通貨膨脹依然沒有緩解，民眾缺少投資渠道，加上武漢的城市化進程仍在加速，未來幾年舊城改造規模大，本地換房需求依然旺盛，長遠看，只有在限購期內進一步加大商品房和保障房建設和供應，才能根本解決市場反彈問題。

《鄂商》：漢版“限購令”將限購范圍從房源較少的主城區擴大到集中大量房源的遠城區，是否會造成武漢樓市供大于求的局面？

莫嶸：談不上供求關系，因為這已經不是市場行為了。

董登新：在一、二線城市，中高收入家庭大多擁有兩三套住房，按照限購令規定，這些中高收入者暫無買房資格，而中低收入者對商品房的購買力極其有限，再加上保障性住房供應的增加，這將在很大程度上抑制住房的投資需求及投機需求，甚至有可能形成暫時性的商品房供給過剩的格局。

李國政：從需求來看，武漢樓市需求總體仍然較為旺盛，“限購令”中的“限外”政策僅會延緩，而不會大幅減少市場需求。從供給看，基于武漢過去兩年土地出讓量持續大增的情況，特別是舊城改造加快，理論上說，市場供應的大幅增長可以預見。

但經驗告訴我們，供需關系逆轉并不那么簡單。例如，本次“限購令”出臺后，不少項目推遲開盤，短期內反而使得一些區域供應減少。長期看，由于金融信貸緊縮，不排除有些企業減緩開工量和開發進度，同樣造成供應減少。此外加大保障房建設的最終結果，也要看配套土地和資金的到位情況。

顯然，決定市場最終供需的，很大程度還要看相關部門（房產、國土、銀行、稅務等）對于土地、信貸、稅收等各項工作的后續管理措施。

《鄂商》：武漢對商業地產實施增稅調控，轉讓成本大幅增加，您對此有何看法？

林春輝：“羊毛出在羊身上”。個人覺得，政府這次做的有些欠缺，光堵是有問題的，最終的結果，還是導致價格上漲。

莫嶸：政府現在是“頭痛醫頭，腳痛醫腳”，樓市的大趨勢還是要走市場化的道路。商業地產之前的交易稅就很高，主要是增值部分很高。商業地產投資是長線為主，一般收益體現為租金。真正買得起商鋪的的人，多交點稅，就多交點吧。

董登新：降低房產的“換手率”，有利于淡化投機氛圍，適當增大轉讓成本對穩定房市有好處。

李國政：稅費調整增加了交易成本，對商業地產投資有一定抑制作用。但反過來講，面對市場一擁而上的投資局面，這些措施可以起到警示風險目的，行業正面意義更大。最重要的是，商業地產真正的亮點在于后期的租賃價值提升，講究長期收益而不是通過單純的轉讓短期獲利，從這個角度來說，目前的稅費調整影響并不太大。

《鄂商》：如何看待目前城中村地塊火爆的狀態？城中村改造和舊城改造的土體收到熱捧，您認為是什么原因造成的？

莫嶸：城中村火了，正說明商業地產火了。做商業地產，最重要的就是地段和人氣，缺乏這兩樣就死定了。而城中村一般都在市中心，地段和人氣都要好。在限購令出臺以前，我就意識到，商業地產一定會火，因為它之前的價值與住宅相比，被低估了。

董登新：從城市房地產價值來看，城中心的地皮及房產價值堅挺、增值快，相反，城郊地段的房價，則存在較大的波動性和不穩定性。一般地，房市行情看漲時，中心城區房價總是率先上漲；反過來，當房市下跌時，城郊房價率先下跌，而中心城區房價則比較抗跌。

林春輝：城中村都位于三環以內，做商業地產，有明顯的地理優勢。但是，只有兩到三年的時間，以后很難復制的，因為房子拆遷完了，就沒了。

《鄂商》：在當前的調控背景下，武漢的房地產開發企業應當采取什么樣的策略來應對當前的形勢？

李國政：在調控常態化形勢下，企業務必提高適應市場變化的能力；無論限貸還是限購，首次置業的本地購房者均不在限制之列，對于企業來說，加大首次置業產品的開發和創新，通過內部銷售、團購等多樣化營銷手段加快銷售，將是企業穩定銷售的一個策略。

加大商業地產的投資或轉型，最大限度減少政策影響，也將成為企業可以考慮的應對措施。在政府加大保障性住房建設力度及加大舊城改造情況下，企業可以積極介入，把握城市規劃總體方向，拓寬土地儲備渠道。

林春輝：投資商業地產的機會和風險是共存的，唯有專注、專心、專一才能做大做強。大多數房地產商現在要轉型做商業地產的壓力非常大。對本土地產商而言，風險還大過機會。若是一定要做，最好是跟一些有經驗的專業商業地產開發商、專業招商運營機構合作。嚴格來說，武漢現有的購物中心形態的商業，只有銷品貿和萬達廣場。

董登新：商業地產由于土地批租期較短，而且起步價高，投資風險大，因此，普通投資者不宜將投資重點轉向商業地產。商業地產一般適合法人或機構投資、多元化經營。