淺析房屋面積測算中層高的理論及其測量方法

摘要：通常對房屋面積測算中，因房屋層高測量而引發的矛盾時有發生。如何有效合理地對房屋進行測算？本文針對房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測量參照面、測量結果的誤差與限差、測算中應注意的問題進行了分析。

關鍵詞：面積量算 測量 層高 凈高

0 引言

測算范圍通常分為三類：一部分是測算全面積的、一部分是測算一半面積的、另一部分是不測算建筑面積的。但具體執行標準參照國家標準《房產測量規范》。房屋層高2.20m的要求和規定，不是國家標準《房產測量規范》首先提出來的，而是引用的一個老規定，今天仍然有效，仍然有它的現實和普遍的需求，因而繼續被引用。

隨著我國房地產市場和科學技術的高速發展，人民的需求與法制觀念的變化，以及人民以法律、法規、政策維護自身權益意識的加強，這條已經執行了20多年的老規定，在國家標準《房產測量規范》的實施中，由于對該規范條文的不同理解卻引發了一些問題。由房屋層高所引發的問題是決定該建筑物或房屋能不能計算建筑面積的問題，有時涉及一層房屋，有時涉及一幢房屋，有時涉及一片房屋，產生的經濟糾紛數額比較大。平時來電來函咨詢有關房屋層高問題的也比較多。為了總結經驗，吸取教訓，特將有關資料整理如下，以供討論和參考，同時也加強信息交流，促進共識，以便更加準確地理解和掌握國家標準《房產測量規范》中的有關規定，使標準的實施更趨統一。

1 人民對生活空間的基本要求

編制國家標準《房產測量規范》的前期，我們在《房產測量規范》的“征求意見稿”中，對房屋空間的最低標準是要求房屋內的凈高不低于2.05 m ；但經過廣泛調研和討論，大家認為房屋的層高易于操作和掌握，最后仍統一采用層高不低于2.20m的標準。

層高=凈高＋樓板厚度 （在此樓板厚度取0.15m）

層高=2.05＋0.15=2.20m

凈高=層高－樓板厚度

凈高=2.20－0.15=2.05m

所以，為了保證人民生活對基本活動空間的最低要求，以及保持對房屋最低層高要求和規定的連續性及穩定性，提出層高不低于2.20m的標準是適宜的，這已達成共識。對無法測量層高而需要使用凈高時，提出凈高不低于2.05m的標準也是適宜的、相匹配的。

2 層高的定義及其測量參照面

房屋的最低層高定為2.20m的標準已經解決，但在實施中，在一些地方又出現了問題，其關鍵點在于層高的定義。在測量房屋層高時，應量至何處，測量的參照面定在那里，現將幾種情況分述如下。

2.1 樓面層高 樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。

樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺面的高度，但房屋頂面或平臺面都不應包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。

2.2 結構層高 在有些學術著作和文件中，也有提出使用結構層高的問題。結構層高系指房屋上下兩層結構層層面的垂直距離。

房屋建成以后，房屋各層的結構層層面已被上層構造層層面所埋蓋，這對實測和以后復測或檢測都很困難；另外結構面是一個粗糙的不平表面，無法進行更為精確的測量。所以以房屋的結構層層面作為測量的參照面盡管也是科學和可行的，但困難較多，而且也不適用于更為精密的測量，因此很少用于房產測量。

2.3 中線層高 中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據尚不清楚，是否是因為《房產測量規范》中計算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效之，不得而知。

樓板層、屋頂層都可根據層的厚度找到層厚的中線尺寸，測量參照面也存在；但地面之底層的中線位置卻很難找到，是一不定值，需要另行進行專門的定義。所以以中線尺寸來定義層高是不可取的。

2.4 凈高 根據上述層高的定義，有些建筑物就無法測量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測不出層高。為了保證人民最基本的活動空間，建筑物空間的高度應使用凈高這一標準取代層高標準，這已達成共識，凈高標準的要求在全國也應該統一。

3 房屋層高測量

3.1 地面和樓面 地面是建筑物內部和周圍地表的鋪筑層，也指樓層表面的鋪筑層（樓面）。地面（樓面）通常由面層和基層兩部分組成，面層直接承受化學和物理作用，并構成室內空間的表面形象。

基層包括：找平層、結構層和墊層，有時也包括管道層。

面層包括：表層、結合層。

以上是通常的一般的樓面與地面結構，其中有些建筑物直接使用找平層或找坡層，不設置面層。面層一般由用戶自行設置，可使用木地板、或瓷磚、或大理石、或花崗巖等板料或其他材料。對于一幢樓，甚至上下層的面層材料，面層厚度都是不相同的。而有的用戶不設面層，直接使用找平（坡）層。如果在測量層高時，一個量至找平層，而另一個量至面層，這個層高是不合理的，也是不公平的。在這種情況下，都應以找平層作為測量參照面，這個層高應以兩個找平層面為準進行測量，而不能量至木地板面或其他裝飾面。

找平層也包括找坡層，因為有時需要找坡層，找平層要改用找坡層（例如某些技術層、管道層）。

構造層中的找平層和結構層是必不可少的，其他部分則在多數情況下是沒有的，因此結構層面和找平層面都可以作為房屋測量的參照面；但由于結構層面是一個粗糙不平的表面，房屋建成后又大多被找平層（或找坡層）所埋蓋。因此以找平層面作為房屋層高測量的參照面是比較適合的。也就是說我們在選擇樓面或地面的參照面時，選擇樓面或地面的基層層面作為測量參照面，而不選擇樓面或地面的面層層面。即使上下兩層都是木地板，其層高也不能量至木地板面層，因為木地板面層至基層面層（找平層）的高度是不同的。

3.2 屋頂面 屋頂面是屋頂的面層，是房屋最上部的結構，主要起防水、排水的作用。屋頂是房屋最上層起覆蓋作用的圍護結構，又稱屋蓋。屋頂由屋面和支承結構等組成，有的屋頂還有保溫、隔熱等功能層。

屋面是屋頂的上部覆蓋層，屋面包括面層和基層，面層的主要作用是防水、排水；基層具有承托面層、起坡、傳遞荷載等作用。

屋頂的支承結構可由屋架、鋼架、梁板等平面結構系統構成，也可由薄殼、網架、懸索等空間結構系統構成。

根據不同地區的氣候特點和使用要求，平屋頂除有防水、排水功能外，還應考慮設保溫隔熱等功能層。

保溫層。冬季寒冷地區為了防止屋頂大量散熱和避免屋頂內表面產生凝結水，應作保溫層屋頂。一般在承重層和防水層之間設置保溫層，即鋪放導熱系數小的輕質保溫材料，有的同時找坡構成坡度。保溫層的厚度依當地氣候和對室溫的要求而定。

隔熱層。在氣候炎熱地區的平屋頂上應設置隔熱層。常用的方法是在屋頂面上，即在屋頂防水、排水層上架設1層大階磚或水泥薄板，形成通風隔熱層，利用空氣在隔熱層內的流動，帶走大量熱量而起到隔熱作用。

由于屋頂面的結構不同，以及選用保溫材料的不同，屋頂面層的厚度差別很大，因而屋頂面至樓面或屋頂面至地面的層高測量就顯得較為復雜。

房屋是人們生活的基本空間，房屋的設計和建造應以滿足人們的基本生活條件為原則。房屋測量應嚴格按照國家標準《房產測量規范》來進行，以避免不必要的矛盾產生。