論房地產開發企業財務預算管理內容及完善建議

摘要：在市場經濟條件下，企業存在的目的是追求利潤，而企業財務管理的目標是資本利潤最大化。要使資本真正能夠實現利潤最大化的功能，就必須建立和完善資本經營機制，促使企業按照資本經營機制的內在要求進行運作，廣泛有效地進行資本經營。實行財務預算管理是房地產開發企業資本經營機制運行的必然需要。房地產開發企業要進行資本經營，必然要引入財務預算管理機制。下面就針對這個問題展開探討。

關鍵詞：房地產 開發 企業 財務 預算

預算與預測有密切的關系。預算是在科學的生產經營預測與決策基礎上，用價值和實物等各種形態反映企業未來一定時期內的生產經營及財務成果等的一系列計劃和規劃。預測是對未來不可知因素、變量以及結果的不確定性建立在科學基礎上的主觀判斷。預測是基礎，而預算則是根據預測結果提出的對策性方案。應該說預算是針對預測結果而采用的一種預先的風險補救及防御系統。市場經濟越發達，市場競爭越激烈，市場風險越高，也就越離不開預算以及預算管理。

房地產行業屬資金密集型行業，房地產企業最大的風險來自于資金管理。很多房地產企業都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業資金鏈的安全。房地產開發企業的特點是投入資金多，建設周期長，投資風險大，所以在項目的規劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經濟效益評價、投資決策，這就是房地產開發企業中財務預算管理。

1 開發企業資金預算管理的內容

房地產行業屬資金密集型行業，房地產企業最大的風險來自于資金管理。因利潤低而破產的房地產企業很少，大部分破產的企業是因為資金管理出現問題，導致資金鏈斷裂。所以，很多房地產企業都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業資金鏈的安全。房地產開發企業的資金預算管理主要包括以下幾個方面。

1.1 資金預算的編制

開發企業資金預算管理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數量、開發進度的精準匹配和銜接。企業應通過不同的資金預算形式，將開發項目不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡，為合理調配和使用資金服務。房地產企業的開發項目處在的不同階段，需要編制的資金預算有較大的區別，具體包括：

1.1.1 項目拓展階段

在項目拓展階段的可行性論證分析環節，項目拓展部門應組織策劃、研發、財務、工程等部門，對開發項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節奏和投資金額等進行測算，在此基礎上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預算》。根據項目需要投入的啟動資金，以及企業自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。

1.1.2 項目開發計劃制定階段

企業已取得的項目在開發計劃制定后，應立即組織對項目開發周期內的現金流量進行測算，并編制《項目資金流量預算》。項目開發計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預算的基礎資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預算完整反映了項目在全開發周期內各關鍵開發節點的現金流量情況，能夠幫助企業提前預判現金流量能否實現平衡。同時，通過該預算的編制，能夠為企業調整項目開發計劃和項目投資匡算提供決策依據。《項目資金流量預算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，則對企業的基礎資料要求很細，對企業的計劃管理水平要求較高，否則會大大降低預算的準確度。

1.1.3 項目開發階段

對于多項目運作的房地產開發企業，在項目開發階段應按季度或月度編制具體的資金執行預算。項目資金流量預算反映的是單一項目開發全周期的完整現金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉、公司管理費用等。

對同時進行多項目運作的房地產企業來說，公司短期內的資金能否在各開發項目和公司之間進行統籌協調，需要通過編制具體的資金執行預算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執行預算，既能夠解決項目資金流量預算和其他長期預算準確度不高的問題，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據。它是房地產開發企業應該高度重視的預算。

1.2 資金預算的執行與控制

資金預算特別是執行預算編制完成后，各部門在進行具體的資金收付時，應以預算作為實施的依據。財務部門在審核資金支付時，除了審核憑據是否規范、是否符合合同約定付款條件外，還應將資金預算作為控制的依據，設置預算審核環節，重點審核該筆支付是否符合預算。對符合資金預算的款項，及時安排支付；對不符合資金預算的款項，包括無此預算的款項，以及實際支付金額大于預算金額的款項，應先與承辦部門進行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應作為預算外支出，履行特殊的審批程序。

1.3 預算分析調整

房地產開發企業應當建立資金預算執行情況的動態反映體系。通過對預算執行情況的動態反映，財務部門才能準確審核款項支付是否符合預算，為預算控制提供及時和準確的信息，同時為預算分析提供基礎信息。

由于房地產項目開發周期長，在開發過程中還受到國家宏觀調控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導致原先編制的資金預算不準確。因此，在預算執行過程中，企業還應建立預算調整制度，對臨時發生的、影響企業經營管理的重大事項對預算的影響進行調整，以提高預算的準確度。

1.4 預算考評

為了提高資金預算的執行率，充分發揮預算的控制作用，企業應將資金預算的執行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關部門的關鍵績效考核指標（KPI）時，應將預算執行指標作為KPI之一，通常可作為部門KPI的預算考核指標有“超資金預算率”、“預算執行率”等。

在企業預算準確度不高的階段，可將“超資金預算率”指標作為考核指標。財務部門應對各部門發生的預算外支出進行統計，并計算出考核期內的“超資金預算率”，提交人力資源部門作為考核依據。對非部門自身原因的各項超預算支出，如宏觀政策變化、公司開發計劃調整等導致的超預算支出，應進行預算調整，不納入部門的考核。對部門自身原因導致的超預算支出，如工作計劃性不夠、預算編制不準確等發生的支出，應作為部門的超預算支出。

2 關于全面落實并完善財務預算管理的幾點建議

2.1 細致分解各項指標，科學確定財務預算管理的責任

通過預算管理，強化房地產開發企業內部管理，將企業所有的經濟活動都納入到預算管理的環節中，通過自上而下、自下而上的指標細致分解、層層落實，確定各部門管理人員的職責范圍、管理權限以及相應的獎懲制度，使各個部門方向明確、責權利清晰。同時通過建立嚴密的預算管理組織機構，強化對各部門預算執行過程和結果的監督、控制、管理和考評。避免由于內部管理不善、控制薄弱而造成的經濟損失。

2.2 強化資金集中管理，通過預算加強房地產開發企業的財務管理，有效地防范財務風險

企業財務管理的核心是資金，資金是企業的血液。在進行財務預算時，應處理好資產結構中的盈利性與流動性的關系、成本與風險的關系，合理地規劃與控制企業的現金流量，回避由于喪失償債能力而導致經營失敗。

2.3 健全預算管理網絡，為財務預算管理提供技術支持

要想搞好房地產開發企業財務預算管理，必須充分利用電子計算機這一科學手段，搞好會計核算和分析，建立健全預算管理體系和組織網絡，為財務預算管理及時提供準確完整的信息。

當企業涉及到多項目開發，對資金預算執行率要求很高的時候，可將“預算執行率”作為關鍵績效考核指標，以此不斷提高各部門對預算編制準確度的重視程度，同時提高預算的執行率。

參考文獻：

[1]包岳敏.現金流量控制是企業財務預算的核心[J].會計之友.2004年12期.

[2]國務院國有資產監督管理委員會令.第18號《中央企業財務預算管理暫行辦法》，2007年5月.