基于綜合指數評價法的房地產價格分析

孟繁榮

（大慶市興躍工程有限公司，黑龍江 大慶 163311）

基于綜合指數評價法的房地產價格分析

孟繁榮

（大慶市興躍工程有限公司，黑龍江 大慶 163311）

為了對某一時期的房地產價格進行評價，運用綜合指數評價法，結合房地產價格指數中的房地產銷售價格指數、土地交易價格指數和房屋租賃價格指數中的子項目指數，對房地產價格進行評價。從而減少現行指數編制方法中指數測算方法不完善、樣本數據缺乏代表性和指數應用受限制等三方面的不足。

綜合指數；房地產；價格；評價

關于房地產價格問題始終是一個熱門話題，對于一個城市中的居民，當經濟收入在滿足日常生活的前提下較有剩余時，人們考慮的是為子女提供一些資本的積累，將剩余投入資本市場、炒房、購房留給子女；同時考慮退休后的自身安置，沿海城市、南方城市等選擇適合養老的地理位置和氣候環境購房。對于剩余價值高昂的富商，購置高檔商品房、高檔別墅等早已不是問題，他們追求的心理指數。

那么，就某一城市而言，現有的房地產價格是高或低，人們也一直在探討，甚至是抱怨。始終沒有找到一個標準或衡量的尺度。為了對房地產價格進行分析，本文采用綜合指數法對房地產的價格波動情況進行評價。

1 房地產價格指數

1.1 常用的房地產指數種類

傳統的反映房地產價格變動趨勢和程度的方法是房地產價格指數。房地產價格指數（Real estate price index）是反映房地產價格變動趨勢和變動程度的相對數。它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。常用的指數種類有：房屋銷售價格指數、房屋租賃價格指數、土地交易價格指數。

房屋銷售價格指數是反映一定時期房屋銷售價格變動程度和趨勢的相對數，它是通過百分數的形式來反映房價在不同時期的漲跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大類房屋的銷售價格的變動情況。

房屋租賃價格指數是反映一定時期內房屋租賃價格總水平變動趨勢和變動程度的相對數。房產租賃價格是指房屋所有人出租房屋使用權所取得租金的價格。房屋租賃指以支付租金形式取得房屋使用權。它包括住宅租賃、辦公用房租賃 、商業用房租賃、廠房倉庫租賃部分和旅館飯店客房租賃五部分。

土地交易價格指數是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格的變動趨勢和程度的相對數。

土地交易價格是指房地產開發商或其他建設單位在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的價格，不包括土地的后繼開發費用、稅費、各種手續費和拆遷費等。它包括居民住宅用地、工業用地、商業旅游和娛樂用地及用于建造辦公、教育、醫療科研、服務用房等其他綜合用地四部分。土地交易價格指數，就是指反映一定時期內土地交易價格變動趨勢和變動程度的相對數。土地交易價格指數的主要分類為住宅用地、工業用地、商業、旅游用地等。這三套指數的計算方法相似，均采用由下到上逐級匯總的方法。

1.2 現行指數編制方法的缺點

現行的房地產價格指數編制方法包括：成本投放法、中位數價格法、重復交易法、特征價格法和混合模型法等。我國目前包括“中方指數”在內的十余種房地產指數，均存在著編制理論不完善和實際操作不規范等問題。

“中房指數”編制方法采用了抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。這種方法的缺點主要有：

1.2.1 指數測算方法不完善。現實應用的公式未考慮物業結構類型的變動，公式所選用的權重是報告期的物業面積，而原始公式所用的權重是固定的（即基期）的物業面積。原始公式的優點在于剔除了因物業結構變化所引起的指數變動，使得指數變動完全表現為物業價格的變化。現實應用的公式則操作簡便，實施費用降低，但如果完全按照加權平均法的樣本選擇方式，則會在指數中包含非價格變化因素。

1.2.2 樣本數據缺乏代表性。樣本數據是編制指數的最基本的資料，為保證指數的科學性和準確性，首先應保證足夠的樣本量均勻的樣本區域和物業類型分布、樣本數據的及時更新、樣本數據的真實性和連續性等。目前在房地產指數編制的樣本數據方面存在著樣本規模小、樣本區域和物業類型分布不合理、樣本數據缺乏時效性、連續性、真實性等問題。

1.2.3 指數應用受限制。目前我國各類房地產指數在應用上尚顯稚嫩。一方面，由于指數本身不完善、質量不高、指數的變動與市場的實際變化趨勢可能并不相符，從而影響了指數的應用；另一方面，囿于國內目前關于房地產市場、房地產價格、房地產指數的理論研究深度的限制，以及房地產實際從業者對市場研究工作的輕視甚至忽視等原因，房地產指數的作用遠未得到充分發揮。

2 基于綜合指數評價法的房地產價格分析

2.1 資料與方法

本資料來源于國研網數據中心：全國1998-2008房地產銷售價格指數、土地交易、租賃價格指數、物業價格指數統計資料。

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2.2 計算評價指標的相對比數據，即指標數值化。

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2.3 計算綜合指數I

按同類指數相乘，異類指數相加的方法，進行指數綜合。計算公式：

其中，I為綜合指數，m為指標數，n為指標類別數，i為組別，j為指標序號，Yij為第i類第j項個體指標數。可求得各年份的綜合指數。

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4 綜合指數評價房地產價格

為了減少現行指數編制方法中指數測算方法不完善、樣本數據缺乏代表性和指數應用受限制等三方面不足給房地產價格評價帶來的偏差，可以根據房地產銷售價格指數、土地交易價格指數和房屋租賃價格指數等三方面指數中的子項目指數，運用綜合指數評價方法對房地產價格進行評價分析，并且驗證單獨從上述三方面指數進行評價的準確性。

房地產銷售價格指數中的子項指數包括：①住房：經濟適用房、普通住房、豪華住房；②非住房：寫字樓、商業用房、其他；③公房：住宅；④私房：住宅、非住宅。

土地交易價格指數：①居民住宅用地：豪華住宅用地、普通住宅用地；②工業用地；③商業、旅游、娛樂用地；④其他用地。

房屋租賃價格指數：①住宅：公房、私房；②辦公用房：高標準寫字樓、普通辦公用房；③商業用房；④廠房倉庫：工業廠房、倉庫。

將子項目指標分別代入上述評價模型，即消除線性編制辦法對評價帶來的偏差，可求得更準確的評價結果。

[1]王西軍.我國房地產泡沫的測度評價[J].中國管理信息化，2009.9.

[2]張穎，趙小虹.完善中國房地產指數編制方法的研究[J].上海房地，2007.3.

[3]王天倩.我國貨幣政策對房地產價格調整效果分析[J].中國市場，2011.2.

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