開發(fā)商轉舵布局商業(yè)地產(chǎn)

吳曉/文

齊子玉/文

開發(fā)商轉舵布局商業(yè)地產(chǎn)

吳曉/文

“此消彼長”——隨著樓市新政的一波接一波的密集出臺，微妙的關系出現(xiàn)在了原本并不相互排斥的住宅和商業(yè)地產(chǎn)之間。

當火得發(fā)燙的住宅市場被“國十條”、“樓市新政”、“限購”、“限貸”等政策按下暫停鍵的時候，卻“無意間”觸動了商業(yè)地產(chǎn)市場的加速鍵。“限購令”在限制了住宅的同時，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)了逆市上揚的狀態(tài)。

中國房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長蔡鴻巖表示，樓市新政的出臺，對商業(yè)地產(chǎn)而言，是一次很好的機遇，可以說是直接縮小了住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的距離。資本如同流動的水，總在尋覓價值洼地，如今，房地產(chǎn)市場的這股“熱風”正緩緩吹向商業(yè)地產(chǎn)市場。

紛紛轉舵

無論是國務院的政策還是地方上針對樓市的調(diào)控實施細則，主要針對住宅市場出臺了諸多限制條款，而沒涉及商業(yè)地產(chǎn)。

針對樓市的一輪輪密集調(diào)控雖然堪稱嚴格，但這主要針對的是住宅產(chǎn)品，商業(yè)地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響較小，因此，即便在一些中小投資者看來，當前宏觀調(diào)控背景下，投資商鋪會更穩(wěn)妥一些，也更為保險，商鋪除了增值保值的屬性之外，還有一個持續(xù)收取租金的功能。而不少業(yè)內(nèi)人士也預見，在住宅房地產(chǎn)開發(fā)逐漸被政府管控擠壓的背景下，大中型城市商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主導力量，將成為G D P投資拉動中的主力。

就連一直宣稱不進入商業(yè)地產(chǎn)的萬科，似乎也耐不住寂寞，開始了對商業(yè)地產(chǎn)的布局。眾所周知，此前住宅一直是萬科的主業(yè)。

萬科有關負責人日前在接受媒體采訪時表示：“去年收購的贏嘉中心，今年內(nèi)即將上市，會將其打造成一個高端的企業(yè)家會所，項目為散售。”北京萬科于去年10月正式宣布以11.5億元從中信地產(chǎn)手中拿下贏嘉中心B座，成為了萬科在北京收購的第一個商業(yè)地產(chǎn)項目。

盡管萬科集團總裁郁亮堅稱萬科做商業(yè)地產(chǎn)是為住宅配套。但據(jù)了解，目前萬科已經(jīng)通過改造方案的審批，項目將融入中式傳統(tǒng)文化元素，打造成集居住、辦公、商務多種功能于一體的企業(yè)總部會所業(yè)態(tài)。

北京并非只是個案，據(jù)悉去年萬科還在東莞長安拿下一個總建筑面積達25萬平方米的商業(yè)綜合體項目，其中包括一座約六十層的地標性商業(yè)建筑。同樣在西安，萬科將投資80億元建設新的國際會展產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

“只做住宅”的萬科加大持有型物業(yè)的儲備，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型，而這并不是個例。以住宅為主業(yè)的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涌向商業(yè)地產(chǎn)一時間也成為了不少開發(fā)商的集體選擇。

國內(nèi)另一家房地產(chǎn)巨頭保利房地產(chǎn)集團對未來商業(yè)地產(chǎn)的投資也是信心滿滿。其營銷總監(jiān)胡在新表示，保利將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)領域。未來的3至5年間，將持有商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30%。

此外，被稱為“廣東地產(chǎn)五虎”之一的合生創(chuàng)展也不甘落后，宣布發(fā)力高級商業(yè)地產(chǎn)為代表的投資型物業(yè)。合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)以及珠光集團日前聯(lián)手廣州惠潤，組建自己的商業(yè)經(jīng)營管理團隊，為進軍商業(yè)地產(chǎn)鋪路。

而首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光此前也曾表示，首創(chuàng)置業(yè)預計在未來3年內(nèi)投資300億元，走與產(chǎn)業(yè)相結合的住宅產(chǎn)業(yè)綜合體道路。未來5至10年，首創(chuàng)置業(yè)全國的奧特萊斯規(guī)模爭取增加至30家。

針對商業(yè)地產(chǎn)備受青睞的行情，中國商業(yè)地產(chǎn)協(xié)會秘書長王永平認為，房地產(chǎn)巨頭戰(zhàn)略性地進入商業(yè)地產(chǎn)業(yè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，左手房地產(chǎn)，右手商業(yè)將是一個良好的循環(huán)模式。尤其是這樣的背景下，巨頭進入在一定程度上能推動行業(yè)發(fā)展速度。

投資正當時

DTZ戴德梁行此前發(fā)布全球房地產(chǎn)投資報告顯示，2011年全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年的資金量上升45%。其中，中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點流向。

此輪商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金期的到來，在不少看來是伴隨著宏觀調(diào)控政策上對商品房的限制，政策方向成為了扭轉整個市場風向的關鍵。商業(yè)項目仍然沿用以前的信貸門檻，而目前這一門檻已和住宅基本持平，原先的劣勢基本不復存在，這對一度被低估的商業(yè)地產(chǎn)可以說是迎來新的利好和機遇。

萬科、保利、富力、龍湖等住宅企業(yè)紛紛將零售商業(yè)地產(chǎn)納入其開發(fā)版圖。與此同時，凱德置地、菲律賓SM集團、中糧、華潤等較早介入零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也加快了擴張步伐。

投資商業(yè)地產(chǎn)正當其時。對于投資者而言，投資回報是他們最為關注的問題。隨著住宅類項目在政策的打壓下，此前一直“高燒不退“的住宅市場迅速降溫。投資風險和投資成本隨之增大，相應地導致住宅類項目地回報持續(xù)走低。此時，相對過剩的市場資金，則迫切需要找尋其他出路，從住宅市場撤出的資金也將尋找新的市場和機會進行投資。

在引來大量投資客目光的同時，就連許多大型開發(fā)商也悄然調(diào)整策略，開始加大對商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)。而隨著大量投資客涌入商業(yè)地產(chǎn)，北京在租在售商業(yè)地產(chǎn)項目的租售價格也紛紛看漲。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，從目前市場情況來看，商業(yè)項目的租金回報仍舊較高，投資商業(yè)地產(chǎn)依然能取得不錯的收益，同時相對穩(wěn)妥的房地產(chǎn)仍是多數(shù)投資者的首選，在住宅市場出現(xiàn)不確定后，商業(yè)地產(chǎn)將會是很多投資者的新選擇。因此商業(yè)地產(chǎn)“很有可能”成為繼住宅投資后又一受歡迎的投資渠道。與此同時，宏觀調(diào)控對住宅類地產(chǎn)過快增長產(chǎn)生有效抑制后，一些住宅地產(chǎn)商會轉向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)來持續(xù)經(jīng)營及彌補盈利的不足，這對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升和供應增長都會起到促進作用。

齊子玉/文