警惕商業地產泡沫吹大

靖東/文

警惕商業地產泡沫吹大

靖東/文

冰火兩重天——不同于樓市調控不斷升級之下的住宅市場，商業地產處于政策的相對“真空期”。進入2011年，住宅市場的調控政策進一步升級，房產稅、限購、限貸、銀根緊縮等壓制需求方，特別是投資需求。住宅市場嚴厲調控下，商業地產迎來新的投資機遇。

然而，泡沫卻在這樣的背景下悄然累積膨脹。

轉型之困

迅速升溫的商業地產，同時也令不少原本已經亟待轉型的住宅開發商們看到機會，一場圍繞商業地產跑馬圈地運動加速進行，一切看上去很美。然而，同樣有不少專業人士對這一進程表示出擔憂，因為在他們看來，商業地產的前景也并非看上去那么美好。

宏觀調控不斷加碼，住宅市場受到沖擊，商業地產正成為眾多房地產企業的避風港。目前國家對商業地產的調控力度不大，反而在不斷出臺拉動內需的政策，房地產商對未來商業地產的發展前景非常看好。這是目前出現商業地產投資潮的一個主要因素。因此也吸引了不少資金紛紛涌向商業地產，特別是向零售商業地產集中。

這其中，既包括萬科等老牌住宅開發企業開始布局商業地產，也包括TESCO、宜家、歐尚、麥德龍、新世界、廣百股份、王府井、新光百貨、上海百聯、武商集團、百盛、正大集團等中外零售企業對于試水商業地產同樣摩拳擦掌、方興未艾，紛紛涉足零售商業地產，在自建物業開展商業地產模式上進行嘗試。不僅如此，商業地產市場巨大的潛在發展前景甚至吸引了一些與商業關系不大的企業，如娃哈哈、平安保險。

盡管開發商們爭先恐后，但零售商業地產并非看起來那么美。一位長期專注于商業地產買賣的人士透露，運作商業地產項目特別是零售商業項目，對企業的資本運作能力和零售商業項目運營能力要求都很高，特別是資金流的需求量很大。

即使僅收購一個零售商業地產項目，花費至少在幾億元到幾十億元之間，單純依靠租金收回前期投資的周期也在不斷拉長，從之前的九至十年即可收回，到如今已經延長到至少需要十年以上，一些運作不好的項目甚至會更長，例如二十年。時間跨度之長，其難度可想而知，并且最終往往不得不中途轉手給其他開發商。

對于轉型零售商業地產的開發商，主要瓶頸出現在專業的操盤能力上，這也是許多謀求轉型的開發商在轉投后遲遲未見成效的根本原因。分析人士指出，一些盲目上馬的項目很容易面臨經營風險。在宏觀調控政策不斷趨嚴的背景下，零售商業地產對資本的吸引力驟然增加。

然而，由于整個行業良莠不齊，跑馬圈地后將面臨新一輪整合，在一段時間內收購案或將集中爆發，立足于長期發展零售商業地產的企業，業內對此的共識是，作為“穿越者”或者“跨界者”，首先應當在項目建設上多下功夫，而不是盲目地大面積鋪開。

“過剩”隱憂

在商業地產逆勢上揚，備受青睞之際，商業地產模式單一、整體過剩的問題亦隨之凸顯出來，對此，有業內人士不無擔憂地認為，商業地產長期面臨著整體過剩的問題，而隨著更多的入場者出現，過剩還在加劇。

中國指數研究院副院長陳晟表示：“統計數據顯示，中國人均商業占有面積2平方米，國際只有1.5平方米或是達不到2平方米，我國商業已出現整體過量。”

限購令抑制住宅市場的投機投資需求，而商業地產逆市走熱。數據顯示，2010年上海商業地產成交量大超2009年。2011年，隨著寫字樓和商鋪市場的租金上升和空置率的降低，我國商業地產高速發展的時代似乎已經到來。

“過剩”的隱憂正在這樣的背景下悄然孕育和累積。

套用“優勝劣汰、適者生存”的自然法則，有多余就必然有淘汰。

無論是摩拳擦掌的零售企業也好，還是虎視眈眈的房地產開發商也罷，擺在他們面前的現狀是：隨著越來越多“穿越者”或者“跨界者”的出現，商業地產必將迎來圍繞商業模式為主的淘汰整合。

去留的關鍵，取決于商業模式。住宅向商業地產開發“穿越”、零售巨頭向商業地產“跨界”，商業地產市場在迎來一個穿越發展全新時代的同時，淘汰也將貫穿其中。

中國房地產指數研究院最新發布的《中國商業地產白皮書》顯示：2011商業地產經理人十大預測中，商業地產市場供求變化將呈現供需兩旺，但需求增速低于供給增速，空置率將進一步增加。持這一預測的商業地產經理人比例高達71.9%。

如果需求的增速始終低于供給的增速，大量投入和建設、供應之后，則遲早會迎來市場淘汰整合的階段，這是一個必然的過程。我們能做的，就是在這個周期到來之前，找到合適的發展模式，提高整體運營能力，努力不被淘汰。