房地產基金或成融資新方向

吳曉/文

房地產基金或成融資新方向

吳曉/文

開發商面臨著資金來源枯竭的局面。房地產開發企業融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發展空間，房地產基金將成為一個有力的融資渠道

中國房地產市場在剛剛過去的2010年經歷了外資加速涌入、流動性過剩、政府宏觀調控力度加大等一系列過程，在不少人看來可謂是肝腸回旋，心氣激蕩。時間的指針撥到2011年，伴隨著銀行信貸的逐漸緊縮，房企的融資渠道急劇變窄，多樣化的融資手段成為房企在這一年中最迫切的需求。

“長期以來，我國的商業整體是過量的，這是基本前提。”陳晟提醒，目前商業地產的投資額已進入高峰期，2011年將累計增長6.4倍。陳晟認為，我國投資商最大的不足是資金不足，國外是完全的RIETs運作，但我國REITs這一塊進展非常慢。

業內人士指出，目前我國的地產金融信貸現狀與20世紀60年代初美國出臺《房地產投資信托基金法》的時候，以及日本20世紀80年代后期，大量銀行信貸資金流向房地產，房價急速攀升，銀行系統性風險劇增，并在信貸政策上出現越來越多的限制的情況非常類似。中國人民銀行研究局指出：“70%-80%左右的土地購置和房地產開發資金都直接或間接的來自商業銀行信貸。”由于房地產企業融資過分依賴于商業銀行和信貸機構，使得這些企業對于房地產行業的調控政策反應極其敏感。

由于政府去年在房地產稅收、房地產信貸、房地產交易和土地方面頒布了一系列新政，進行了兩輪宏觀調控抑制市場過熱行為。其中對利率的調整，對銀行貸款的收緊以及對信托融資的規范和監控等政策使房地產企業的融資渠道已經變得非常閉塞，開發商面臨著資金來源枯竭的局面。對此，來自DTZ戴德梁行的報告認為：房地產開發企業融資缺口的擴大為多元化融資渠道帶來發展空間，房地產基金將成為一個有力的融資渠道。年在房地產稅收、房地產信貸、方面頒布了一系列新政，進行制市場過熱行為。其中對利率款的收緊以及對信托融政策使房地產企業得非常閉塞，開發枯竭的局TZ戴：房缺口資渠房

觸底反彈

由于房地產基金親自參與項目管理、投資目標更具針對性的特點以及其在操作的靈活性、投資策略的保密性以及運用財務杠桿的靈活性等方面的優勢，加之政府對私募股權投資基金（PE）制度建設的政策導向支持，房地產基金在房地產融資市場上將占據越來越重要的市場份額。

在全球范圍內，房地產基金在本世紀初的十年間發展迅速。2008年至今，受全球性經濟危機影響，房地產基金的發展呈現回落趨勢。但是隨著全球經濟的逐漸回暖，全球房地產基金即將觸底反彈，在本世紀的第二波發展浪潮即將到來。

2010年，國家宏觀政策對房地產行業資本市場直接融資和銀行信貸的嚴厲調控，特別是銀監會對信托公司房地產業務進行了嚴格的審查。在上述背景下，去年國內出現了將近30只大大小小的地產投資基金，基金的總規模達到了500多億元人民幣，主要以私募股權投資基金的（PE）的方式出現。根據麥肯錫的研究，預計到2015年，中國房地產金融市場管理的總資產將在9100億元人民左右。

誰將脫穎而出

房地產信托投資基金（REITs）是房地產投資基金中的核心基金，收益最為安全和穩定，也是發達國家最為常見的一種房地產基金，其既能為公眾投資者提供投資房地產和分享地產收益的機會，也能為房地產項目提供資金來源降低銀行等信貸機構的系統性金融風險，但由于國內尚未出臺相關的政策，所以暫時無法形成規模。

而作為房地產基金中的機會基金——私募股權投資（PE），其追求的是高風險高收益，采用的是針對機構投資者和少數特定人士的非公開募集方式。私募股權投資（PE）目前是中國房地產投資基金中最為常見，也是最引人注目的形式。全球評級機構標準普爾對“私募股權投資”的定義為：“私募股權投資是各種另類投資(Alternative Investment)的統稱，包括對非上市公司的股權投資、創業投資、較大規模和中等規模的杠桿收購（MBO)、夾層債務和夾層股權投資(Mezzanine)，以及房地產投資等；”中國人民銀行研究局對“私募股權基金”的定義：

“私募股權基金是由確定多數或者不確定多數投資者以集合投資方式設立的，主要對未上市企業進行股權投資并提供經營管理服務，以期在所投資企業發育成熟后通過股權轉讓實現資本增值的一種利益共享、風險共擔的特定類型的投資基金品種。”從上述定義中可以看出，私募股權投資（PE）主要針對的是非上市公司的權益類投資，主要通過上市、股權轉讓、兼并、收購、被投資企業回購等方式來獲得高額收益并退出。

目前，國內房地產私募股權基金主要分為三種形態：一類是以開發商為背景主要投資自由項目的房地產私募基金，如金地集團在香港全資成立的資穩盛投資基金管理公司，復地集團成立的上海復地景業股權投資合伙企業，由復地投資、陽光100、全國工商聯房地產商會以及北京銀信投資等五家機構聯合發起設立的盛世神州地產投資基金等；第二類是專業地產及金融人士組成的獨立房地產私募基金，如復星集團旗下的星浩資本、高和投資等；還有一類是國企與政府背景的房地產基金，如北京工商聯房地產商會及北京市住建委試點的公租房保障房基金、金融街控股和漢威資本人民幣基金、海航置業集團準備發起設立的人民幣公租房地產信托基金，以及首創集團、中糧信托、華潤集團、中信集團籌備中的人民幣房地產私募基金等。

合作是趨勢

隨著宏觀調控的長期深入持續以及房地產市場發展的逐漸成熟，房地產企業與房地產基金合作的需求明顯逐步上升，由于目前中國房地產業對資金的極度渴求以及中國的房地產基金對優質地產項目的向往，今后房地產企業與基金的合作必將成為一個行業趨勢。

展望2011年，由于政策的不明朗和相應法規還在完善中，民間的房地產基金難以形成強勢規模，其在基金募集力度上將面臨著巨大的挑戰；國企與政府背景的房地產基金借助自身雄厚的資金實力以及廣闊的社會資源，極有可能脫穎而出，成為2011年中國房地產舞臺上的主角。