濱海欣嘉園區域開發建設的可行性技術研究

李光照

(天津濱海新區建設投資集團有限公司，天津300073)

1 現狀條件

黨中央、國務院一直十分注重區域協調發展，先后實行了東部率先發展、西部大開發、中部崛起、東北老工業基地振興等重大戰略。為促進環渤海經濟發展，在新世紀新階段，中央政府繼上世紀建立深圳特區、浦東新區之后，把加快天津濱海新區開發開放納入全國總體戰略布局，要求濱海新區在推進京津冀和環渤海區域經濟振興、促進東中西互動和全國經濟協調發展中發揮更大的作用。這是我國為落實科學發展觀、促進區域經濟協調發展做出的一項重大決策。黨的十七大再次強調，“更好發揮經濟特區、上海浦東新區、天津濱海新區在改革開放和自主創新中的重要作用”。

按照中央要求，濱海新區編制完成了“十一五”規劃綱要、城市總體規劃和土地利用規劃。規劃確定濱海新區的功能定位為：依托京津冀、服務環渤海、輻射“三北”、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代制造業和研發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。

在當前全球經濟危機危及中國經濟穩定發展的情況下，我國的宏觀調控目標已經由前期的“一保一控”轉向“保增長”。國務院常務會議正式提出當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，并提出了確保經濟增長的十項措施。財政政策由穩健轉向積極，意味著國家未來寄希望于通過加大基建投資、擴大內需，以達到刺激經濟，防止增速過快下滑的目的。

今年來，隨著房價的步步高攀，高昂的房價使無數人淪為“房奴”，買房難帶來了一系列的社會問題，嚴重影響了民生，為了控制房價，大規模建設價錢較低的經濟實用房、限價房和廉租房成了必要的手段。

2 濱海欣嘉園區域開發建設的意義

2.1 濱海欣嘉園區域的開發建設是對國家加強基礎設施建設政策的回應

自從次貸危機爆發以來，中國的經濟發展受到了嚴重的影響，經濟增長的速度明顯減慢。

2008年11月5日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步擴大內需促進經濟平穩較快增長的措施。會議認為，為抵御國際經濟環境對我國的不利影響，必須采取靈活審慎的宏觀經濟政策，以應對復雜多變的形勢。當前要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，出臺更加有力的擴大國內需求措施，加快民生工程、基礎設施、生態環境建設，提高城鄉居民特別是低收入群體的收入水平，促進經濟平穩較快增長。

欣嘉園區域的開發建設，是加大基礎設施投資的具體體現，可以拉動相關產業的發展，同時由于區域的開發建設，為社會提供了大量的就業崗位，推動了經濟的持續增長，減小了次貸危機對經濟發展的影響。

2.2 濱海欣嘉園區域的開發建設符合天津濱海新區“十一五規劃”的目標

根據濱海新區發展現狀和趨勢，在濱海新區“十一五規劃”中，將“構建和諧新區”作為未來發展目標，其中，在“創造安居樂業的條件”中提出：“提供多樣化的居住條件。建設一批商品房、經濟適用房和廉租房，發展外籍人員居住區和外來務工人員居住區，滿足各類人員的住房需求。”

濱海欣嘉園區域規劃為二類居住用地，主要建設一批限價商品房，為企業藍領職工及其他中低收入者購房提供保證。

2.3 濱海欣嘉園區域的開發建設對穩定房價有一定的作用

國家自2009年底始發的本輪房地產宏觀調控意在遏制房價過快上漲，盡管調控采取了限貸、限購、限制外資等多種措施，從信貸、稅收、住房保障、土地各個方面收緊。但是，房價卻一直處于僵持狀態，市場仍預計未來房價將持續走高。反映出了樓市巨大的“抗壓性”及政策的“無奈”。專家認為，住房市場的供需矛盾導致了目前樓市困境，增加住房供應、調整供應結構是解決困境的有效方法。

該區域主要建設限價商品房房，住房的價格較商品房來說較低。該區域的開發建設，可以在部分程度上調整供應的結構，在中低收入者在購房上有更多的選擇余地，減小住房的供需矛盾，對房價的平穩起到一定的作用。

2.4 濱海欣嘉園區域的開發假設是建設和諧社會，落實濱海新區20項民心工程的需要

為了進一步建設和諧社會，使廣大建設者共享改革成果，濱海新區政府2010年決定實施20項民心工程，改善中低收入群眾住房條件被列入其中。濱海新區提出2010年將開工建設保障性住房379萬m2，其中限價商品房200.2萬m2。欣嘉園項目主要建設限價商品房，此舉配合了保障性住房的建設，是20項民心工程的重要組成部分。

2.5 濱海欣嘉園區域的開發建設可推動“十大戰役”的進行

為了進一步加快濱海新區的發展建設，2009年，濱海新區正式推出了“十大戰役”的部署，總投資達1.5億元，這將在未來使濱海新區的產業結構更加合理，產業鏈更趨完善，整個濱海新區的城市載體功能和輻射功能得到進一步提升，宜居城的建設也將得到完美體現。經濟的快速發展，基礎設施和城市功能的進一步提升，必然帶來人員的大量流動。據統計，十大戰役中僅南港戰役和臨港工業區的戰役就需要增加50萬的就業崗位。因此，濱海新區的快速發展將促使住宅建設需求快速提升。根據濱海新區“十一五”規劃預計，2010年和2020年濱海新區人口規模將增加至180萬人和300萬人，人口凈增分別達到50萬和170萬。以天津市2005年統計濱海新區人均住房建筑面積28 m2計算，到2010年，濱海新區需新增住房面積1 400萬m2；到2020年，需新增住房面積4 760萬 m2。

該區域的開發建設，可緩解“十大戰役”所需工作人員的住房需求，為“十大戰役”的進行提供有力的保證。

3 濱海欣嘉園區域開發建設的可行性研究

3.1 經濟的快速發展為項目的開發建設提供了資金上的保證

濱海新區經過十幾年的開發建設，新區經濟社會得到了長足發展，積聚了雄厚能量。GDP由1993年的112億元增長到2009年的3 810.67億元，年均遞增20%以上。人均GDP已達到9 136美元。世界500強中82家跨國公司在新區投資了210多家企業。濱海新區已經成為外商在中國投資回報率最高的地區之一。

經濟的發展使濱海新區的稅收有了大規模的增加，也有了足夠的財力開發保障性住房。

3.2 地處未利用土地為項目的建設提供了保證

近幾年，“18億畝”耕地紅線，成為制約我國房地產業發展的瓶頸，各大城市都出現了建設用地不足的緊張局面。

在2009年國際金融危機背景下，天津市委提出“天津市將著力構筑高端產業、自主創新、生態宜居”三個高地，全面提高天津市經濟社會發展水平和發展質量。其中，在構筑“生態宜居高地”方面,天津市委強調，“要加快‘南北生態’保護區和中新天津生態城建設,大力發展綠色經濟、低碳經濟、循環經濟,使天津成為國內外公認的生態宜居城市”。

濱海欣嘉園區域水域面積廣闊，濕地生態資源豐富，在規劃開發之前為未利用蘆葦地。濱海欣嘉園區域北靠黃港水庫二庫，東臨北塘水庫，濕地資源豐富，生態環境優良，濱海欣嘉園區域周邊未來規劃黃港生態濕地公園，為建設生態宜居的現代化小城鎮提供條件。

濱海欣嘉園區域的規劃開發，將大大提升生態資源的開發和利用價值，一方面促進了天津市生態旅游建設，為天津市民提供了有一個生態濕地的休閑好去處，而且提升未利用土地價值，創造了經濟和社會財富；另一方面天津濱海欣嘉園項目的開發建設，充分利用了區域內的濕地、水庫等自然景觀，大大提高了居住社區的綠化和宜居水平，切實推進天津市“生態宜居高地”戰略規劃的實施。

3.3 交通路網為項目的開發建設提供了便利

濱海欣嘉園區域地處塘沽區東北部。濱海新區海、陸、空立體交通網絡發達，是連接海內外、輻射“三北”的重要樞紐。同時擁有躋身世界20強深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。濱海國際機場是我國重要的干線機場和北方航空貨運中心。在如此優越的投資環境下，在天津建設一個高水準的濱海欣嘉園區域成為天津市“十一五”發展計劃中的重要一筆。同時濱海欣嘉園區域位于京津高速公路聯絡線及西中環快速路附近，周邊交通便利，臨近天津港、開發區西區、濱海高新區，市場需求堅實穩定，為濱海欣嘉園區域的快速發展提供了良好的基礎條件。

4 主要結論

本文通過對濱海欣嘉園區域開發建設的意義與可行性研究，得出以下結論：

(1)濱海欣嘉園區域的開發建設既響應了國家加強基礎設施建設的號召，也符合天津市的總體規劃，配合了保障性住房的建設，緊跟了建設和諧社會的步伐，為濱海新區民心工程之一。

(2)濱海欣嘉園區域開發建設的前提條件已經成熟，應加快其開發建設。