養老地產,蓄勢待發

常華

隨著國內老齡化社會的加速到來，曾不為人知的養老地產成為了炙手可熱的香餑餑。近日，多家國內大型人壽保險公司宣布將進軍養老地產，在多地投資興建相關不動產，再次掀起外界關注。業內人士表示，保險企業加上先期已經有所動作的房地產企業、外資企業、各類投資基金，養老地產的戰國局面已經初步顯現。這一方面彰顯出我國龐大的養老住宅市場已全面啟動；但另一方面，發展模式的不確定、盈利模式的不清晰、相關政策法規的缺失，也給我國相關政府部門、養老服務企業、社會各界提出新的課題。

逐鹿養老地產，各方諸侯紛踵而來

2010年以來，養老地產正在成為各大開發商、險資和境外資本爭奪的熱點。萬科、保利頗為巧合都選擇在去年年底公開旗下首個養老地產項目；首創、華潤等地產公司專門成立了研發團隊；泰康人壽、中國人壽等保險公司加緊為項目“圈地”；外資近來也加入了戰局。

房地產商高調進場，精心推出首個項目

萬科：全面啟動“健康養老地產”

2010年底，萬科高調宣布養老地產已成為旗下業務版圖的新分支，而其“健康養老地產”發展計劃也全面啟動。作為萬科進軍老年地產領域的首個項目——“萬科幸福匯”項目已落戶北京房山竇店，并將于2012年竣工。

身為國內住宅開發的“龍頭老大”，萬科對養老地產的關注由來已久。早在2006年，現已成為萬科“掌舵手”的郁亮就曾公開表示，公司已在老年住宅領域投入研究。另據萬科集團副總裁兼北京萬科總經理毛大慶透露，郁亮在內部會議上要求北京、上海公司在兩地首先探索突破養老地產的成熟運營模式。先試點一線城市，因為這些城市年輕人工作繁忙沒有時間照料老人，有很多“空巢”老人，需求量更大。

從2006年直到2010年12月，萬科才將其首個養老地產項目推至臺前。據北京萬科公司表示，萬科老年地產不同于傳統的養老院，主要面向的是中產階級中活躍的知識群體。

據了解，這一養老地產被稱作“活躍長者之家”，是配建在幸福匯整體項目之中的，共包含2.8萬平方米的養老公寓及配套商業。該項目以一系列獨特的服務與特色配套，在產品和理念上有望為北京老年地產帶來新的氣息。據悉，萬科將在該項目中試點租、售兩種養老地產模式，為萬科養老地產的擴張鋪路，并將養老地產模式植入中糧萬科長陽半島等項目中。

萬科在老年地產領域走得相對超前，而在此之前，養老公寓、養老住宅的投資方多以民營企業家為主，北京的太陽城、上海的親和源無不是如此。2008年前后，以萬科為代表的部分大型開發商，已將養老地產的戰略部署提上了日程。

保利：探索“老年健康生活社區”

5月4日，保利地產集團有限公司削總經理王健在“和基金2011主題公益發布會”上透露，保利的養老地產項目在上海、長沙兩地開始試點。據介紹，西塘的養老地產項目已進入規劃階段，而長沙的養老項目地塊目前正在洽談。

早前3月22日保利股東大會上，保利高層就表示，2011年將進一步完善壘國化布局，積極拓展發展潛力突出的二三線城市，逐步發展養老地產與旅游地產。

資料顯示，“西塘安平老年健康生活社區”位于浙江嘉善縣西塘鎮和干窯鎮交界牛頭灣小島，與上海交界，占地面積99720.9平方米，建筑面積99720.9平方米，是保利首個養老公寓型項目，由上海保利和北京安平投資公司共同出資興建，去年11月26日，“西塘安平老年健康生活社區”項目正式奠基，計劃一期總投資4億元，預計在今年年底完工。

王健表示，保利目前的思路是“先將試點運營起來，看一年運轉費用如何，錢如何進如何出這個經驗比較難取”。所謂“取經”，是指保利高層曾經前往日本考察當地養老地產運營情況。

“根據從日本的采集數據主要是300萬到800萬資產的收入人群，日本的運營模式，是社區居民以300萬到800萬的保證金，以及每個月其他的服務費用，來向社區機構購買優質服務，社區機構是需要拿這個錢建其他的養老院的，它是會返還的，分成若干年來返還給社區居民。所以，保利參照的目標客戶也是高收入群體。”王健介紹說。

不過，保利地產自己最終會采取什么模式，該集團內部目前尚未形成定論，基本按照“一邊摸索一邊前進”的方式在推進。截至目前，集團已經完成了一些重要的探索性工作，包括完成養老地產模式開發研究，以及保利地產養老地產的設計標準等。不過王健也坦言：“養老社區若長期運轉則需要生存下去，盈利模式是一個難點，需要投入多少錢，多少人，收取多少費用，都需要摸索。”盡管老年地產也是地產，但對于這些擅長開發房子的開發商來說，所謂的老年地產依然是一項全新的挑戰。例如除了硬件符合老年人的基本需求外，企業還要對社工以及服務人員培訓，還包括要整合政府、醫院等各方面的資源。“涉及的問題太多太復雜。”王健說：至于保利地產正在運作的養老地產項目在建成后是出租還是出售，目前也依然是未知數。

對于涉足養老地產的初衷，保利認為除了出于央企的社會責任之外，還極為看好這個市場前景。盡管目前還沒有同行將養老地產的盈利模式研究透徹，但保利計劃讓自己成為這一領域的領導者。

保利副總經理胡在新稱，中國目前有13％的人是在60歲以上的人群，這個群體有1.8億人，保利今后將為社區的老人旅游、醫療、健康體驗等方面提供全面的服務。未來老年住宅的市場很大，公司很看好這一市場的前景，養老地產以及城市綜合運營等低風險業態被定義為保利未來“新的盈利增長點”。

眾多房地產商紛紛跟進，養老地產熱度不減

除上述兩大房地產發展商外，華潤置地、首創置業、永泰紅、杭州金成集團等也紛紛涌入養老地產領域。據悉，去年年中，北京首創置業股份有限公司與河北建設集團有限公司聯手投資70億元，開發一個位于河北香河的養老項目，該項目總建筑面積近200萬平方米。另外，吉林糧食集團房地產開發有限公司也在海南打造了一個“養老地產”，配套包括五星級酒店、體育運動公園、高檔地產、風情小鎮等。

前不久，在北京東方太陽城舉辦的一場關于養老地產的小范圍閉門研討會，竟然引來超過全國100多家房地產企業、投資公司和保險機構的報名，這讓主辦方始料不及，也折射出了當下養老地產的熱度。

卡森國際副總裁陳維認為，隨著國家保障房的興起以及土地價格的長期上漲，傳統的住宅開發模式已經遇到了瓶頸，而作為符合國家戰略決策與市場需求的細分市場將借助政策調整獲得長足發展，養老地產就是其中一類。“未來將會有大批的房地產開發企業進入到養老地產開發，目前的這些企業則是在試水。”

保險機構投入重資本，分食養老地產“蛋糕”

2010年9月，險資介入樓市的“口子”終于打開了。根據《保險資金投資不動產暫行辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產的10％。業內曾就此預計，千億元險資的首選去向是商業地產，其次就是養老地產。

在投資養老地產方面，泰康人壽無疑是保險界中步子邁得最大的公司之一。早在2009年11月，泰康人壽第一個獲得保監會批準投資養老社區建設資格，成為保險業浮出水面的首例養老地產項目。此后不久，泰康人壽成立了“泰康之家投資有限公司”，以此作為其養老地產操作平臺，同時也意味著政府對險企養老地產的正式放行。前不久，泰康人壽斥資40億元購置了小湯山溫泉鄉的2000畝地，計劃在當地建造第一家泰康養老社區。據悉，該項目將于2013年至2014年建成，是中國保險業第一個養老社區投資試點項目，建成后的養老社區約有1.5萬張養老床位；這些床位不予出售，而是用于長期經營。去年底，業界盛傳泰康人壽已在上海崇明島成功“圈地”2000畝用于建造高級養老社區。不過上海、北京并非泰康唯一的選擇，有消息指出泰康已看好海南三亞，將高檔養老社區的模式在全國鋪開。泰康人壽的戰略是先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養老院。

中國人壽在養老地產領域的投資緊隨泰康人壽其后，就連項目選址也與后者頗為相似。在今年全國“兩會”期間，中國人壽董事長楊超就曾透露，公司已在河北廊坊拿地超萬畝，項目總投資額1000億元，首期投資100億元。他表示，中國人壽初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局，而公司在南方的落腳點則與泰康人壽一樣是海南。不僅如此，在北京，中國人壽也購置了相當大規模的土地。

除了以上兩大險資機構外，國內其他如幸福人壽、合眾人壽、陽光保險等保險機構或直接參與養老地產投資，或者間接推動養老地產進度，大有星星之火可以燎原之勢。據悉，2010年4月，合眾人壽與武漢市蔡甸區政府簽訂了100億元的合眾人壽健康社區項目，總建筑面積160萬平方米左右，項目建成后可容納老人上萬人。項目資料稱，該項目實施后將為當地養老產業帶來劃時代的變化，把湖北蔡甸變成華中地區的核心養老城樣板。

進軍養老地產是眾多保險公司實現跨越式發展的理想路徑，通過借道養老社區項目，保險公司可順利在地產開發領域分到一口“蛋糕”。除此之外，建設高檔養老社區也被保險業界視為是一個比較穩定的投資渠道。在泰康人壽董事長陳東升看來，養老社區向上可銜接醫療保險、護理、養老保險等產品，還可帶動下游老年醫學、護理服務、老年科技產品等，至少可將壽險產業鏈拉長20-30年。

業內人士評論說，“保險機構需要有新的利潤增長點，需要一個新的持續的利潤增長模式。”截至2011年1月底，保險行業資產總額達到50811億元，按照《保險資金投資不動產暫行辦法》的規定，保險公司投資不動產的賬面余額，不高于本公司上季度末總資產的10％。據此可推斷，至少有5000億元保險資金有機會進入房地產市場。而進軍養老地產市場，一方面符合其業務需求，另一方面，則是因為看到了養老地產市場的巨大發展潛力。

世界老年健康產業基金會秘書長趙曉華表示：“對于保險公司這樣一些金融企業來說，怎樣把錢安全有效地花出去是他們需要考慮的事，而養老地產對資金的吸納量很大，再加上政府支持，這就使得二者一拍即合，成為市場新的動力。”

外資也在覬覦中國的養老產業

中國養老市場的迅速崛起，也引來了外資企業的高度關注，并開始滲透到我國市場，實施戰略布局。對于養老住宅而言，目前較為活躍的外資企業分為兩類，一是為養老住宅提供專業管理服務的外資企業；一是具有雄厚資本的境外基金公司。以下是兩者中的代表。

皇家養老莊園管理公司是日本的專業管理高端度假型養老、養生設施的管理公司。日前，該公司宣布全面進入中國市場，其在中國走出的第一步是，與投資方合作，建養老莊園，然后負責管理運營。目前，皇家養老莊園管理公司已在海南、紹興、昆山、杭州找到了投資合作方，準備將其在日本成功的開發建設模式、管理服務模式移植到中國。

美國對沖基金與收購集團城堡投資(Fortress Investment)是一家掌管著約440億基金公司，在美國和加拿大都運營著規模最大的老年人獨立居住設施。據報道，城堡投資目前正在準備投資中國富裕地區的商業養老地產，意向區域為中國沿海城市。今年1月，美國城堡投資的創始人韋斯·艾登斯在中國會晤了政府官員與企業高層，而他此行的目的正是為了與國內的潛在合作者磋商養老地產的可行性。城堡投資的初步計劃是引入國外的養老模式，希望能就此在中國“開花結果”，而城堡投資為養老地產項目所募集的基金總額約為10億美元。可以預見的是，如此大體量的投資將面臨外管局等部門一定程度的干預。韋斯艾登斯就此表示，他已做好準備。

除城堡投資以外，不少國外以開發老年公寓為主的大型公司也紛紛開始在中國設立辦事處，或通過多種方式與國內開發商、政府部門取得聯系。這些想要“試水”中國養老地產的公司包括Emeritus Corp，和美國老年社區領先開發商Life Care Services LLC公司等等。

綜上，龍頭房地產開發商、保險機構、外資企業不約而同地進軍老年住宅市場意味著，在中國發展了10年的房地產細分市場一一老年地產，有望擺脫“看得見、摸不著”的尷尬境地，進入一個快速發展的軌道。

老齡化快速增長，養老地產大有可為

人口老齡化突出，養老居住成為難題

按照世界衛生組織的標準，當一個國家或地區60歲以上的老人人口超過總人口數的10％時，即步入老齡化社會。近幾年來，世界人口老齡化正快速增長，而中國老年人群體的增長程度亦十分驚人，在未來40年里中國的人口老齡化現象將日益突出。

聯合國《世界人口統計》指出，2010年到2050年間，全球60歲以上人口將由11％上升到21.9％，而中國則由12.3％上升到31.1％。相關預測顯示，中國老年人口總量在2015年有望突破2億，占總人口比例超過15％。屆時，中國將既是一個人口大國，也是一個老年人數居世界首位的“老齡人口大國”。

根據我國第六次全國人口普查的數據，目前我國60歲及以上人口占13.26％，約為1.78億，比2000年人口普查上升2.93個百分點。可以看出，我國人口老齡化進程逐漸加快。

人口老齡化是人類社會發展到一定歷史階段必然出現的社會現象，世界各國都有普遍性與共同性，但不同國家和不同歷史時代都各有不同的表現。與國際社會相比，我國人口老齡化有三個主要特征：其一，老年人口持續增長，老齡化比重不斷提高，老年人口基數大。

其二，高齡化發展平穩，低齡老人增長迅速。其三，“純老家庭”老年人速度增加。這些特點，決定了我國的養老居住壓力比其他國家更為嚴峻。

“我國的老年人口增長速度遠遠超過發達國家，屬于老齡化速度最快的國家之一。”清華大學建筑學院教授周燕珉分析指出。未來40年，中國將跟許多發展中國家一樣，須應對人口老齡化所衍生的社會和經濟問題，其中養老居住正是一大課題。

相關數據顯示，目前中國每千名老年人擁有的養老機構床位數只有11.6張，即只有1.16％的老年人能入住養老機構。2010年，我國老年市場需求將達到1萬億，但每年為老年人提供的產品還不足500億元。尤其在養老住宅的供應方面，全國才剛剛起步，其長遠的經濟和社會效益不容忽視。

養老觀念轉變，助推養老住宅市場發展

目前我國的養老主要是依靠家庭養老。隨著中國進入“4－2-1”時代(即4位老人、雙獨生子女構建的核心家庭和一名第三代子女)，作為家庭核心的雙獨生子女，必須面對上養老、下哺小的艱巨責任，加之逐漸增大的現代職業壓力和越來越快的生活節奏，使得傳統觀念中應當承當贍養義務的一代疲憊不堪，眾多開明的長者也逐漸走出傳統束縛，選擇更為專業和輕松的新的養老方式。這一轉軌，與國際發展趨勢不謀而合，并以此推動了中國式養老住宅市場的發展。

業內人士分析，中國的老年住宅市場長期處于供求嚴重不平衡的狀態。不論是面向中端的老年公寓，還是近些年出現的高端老年別墅，一經推出市場就搶購一空。

DTZ戴德梁行的調查結果也顯示，中高收入的老人希望與子女同住的只占很少的比例，養老市場需要更高端的產品和個性化的護理服務。

龐大市場需求，呼喚開發商向養老地產轉型

老齡化加速帶來養老居住和服務資源短缺以及我國養老觀念的轉變，使養老社區、養老公寓等成為大有前途的開發模式，對于房地產業來說，也是一個極具潛力的空白地帶。

根據分析估價，我國城市在未來十年內將有大約1／3和一半的老年人在政策資助和子女幫助下獲得具備改善生活質量的條件，也就是近2000萬個老年家庭需要住房的改善。這一數量是十分驚人的，也使我國的老年住宅房地產業具備發展的巨大潛力和巨大價值的市場。

全國工商房地產商會會長聶梅生分析認為，“中國老年人群上升的速度不亞于我們城市化的速度，老年公寓在中國屬于稀缺產品，如何解決這塊剛性需求很重要。”50歲以上的人群擁有人生最高的財富凈值，他們居家養老的住宅需求正在成為房地產行業新的轉型領域之一。

在我國經濟發達地區及內地大中城市，房地產已經發展到非常成熟的階段，進一步的市場細分是必然的趨勢，商業地產、旅游地產已經是被市場驗證過的成功模式，養老地產這種新興模式，正在成為諸多開發商探索的方向。

地產經濟學家鄧浩志認為，在商品房受到國家嚴厲調控的今天，各大房企均在尋求新的突破口和業務增長點，包括養老地產在內的新興地產市場蘊藏著巨大商機，但同時也具有許多未知數和風險，只有實力雄厚的大型房企才敢嘗試。

投資機構青睞。支撐養老地產快速發展

國際資本看好市場前景。業內人士分析，之所以國內眾多開發商在最近幾年紛紛涉足老年公寓的開發，除了巨大的潛力市場因素以外，更為重要的是，這一開發業態早已成為了國際投資機構的關注焦點。

以美國為例，上世紀90年代中期，隨著美國眾多房產公司紛紛涉足老年公寓的開發，華爾街也似乎于一夜之間“迷戀”上了這一全新的領域。眾多投行相信，老齡化的人口會熱衷于購買新的退休物業。大批老年公寓開發公司在收到資本市場認可的同時，紛紛開始上市并銷售股票。與此帶來的直接影響則是蜂擁而至的開發商開始在全美范圍內大規模建造老年公寓。如今，這樣的開發熱潮似乎在中國有著進一步蔓延的趨勢。中國龐大的老齡化人口，日益增強的消費能力以及良好的投資回報率正成為國際資本市場看好國內市場的重要原因。

產業基金已蓄勢待發。值得一提的是，在當前地產開發商資金面普遍偏緊的情況下，各類人民幣地產基金正躍躍欲試，希望通過與地產商、保險機構合作的形式在老年地產領域分得一杯羹。

早于4月底，首創置業就宣布，與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養老地產模式。首創置業公司總裁唐軍表示，通過“住宅+養老”綜合開發模式，將為中國老年生活社區的產業化和社會化發展開辟新的途徑。

戴德梁行日前發布的數據顯示，2010年人民幣房地產基金規模急劇增長，由年初的100億元人民幣增長至2011年1月份的500億元。而中國海外、華潤、金地、復地、綠城等國內大型開發商與金融機構均已合作設立或者擬合作設立人民幣房地產基金。

上海一家大型基金管理公司的負責人日前向媒體表露，“我們現在已經開始關注養老產業，雖然還沒有一些實際的動作，但我們認為這一塊的前景非常好。”他還表示，公司將抓住養老地產需求不斷增長的時機，與在養老地產領域具有豐富經驗的合作伙伴一起，發起建立養老產業系列基金，與地方政府、社會保險機構聯動開發養老地產項目。

“由于銷售下降，預收款監管導致可用銷售款大幅下降，同時，銀行開發貸款的收緊加劇了地產開發企業的資金鏈風險，再加上通脹預期進一步催生了投資人的理財需求，在這一系列因素的共同作用下，房地產基金的市場需求急劇上升。”上述人士指出，由于當前房地產投資的風險正在加大，公司在加強風險控制的同時，將會更多地關注養老地產、商業地產、工業地產等新領域。

VC／PE持觀望態度。目前，也有不少VC／PE機構有意識地尋找養老行業的投資標的。例如聯想投資、達晨創投等，但目前還處于觀望態度。

聯想投資執行董事劉澤輝認為，目前國內養老行業還不是特別成熟。這個市場看起來需求比較大，但老年人真正消費起來可能還沒這么快，中國老人本身的消費能力就不是特別強，再加上傳統消費觀念影響，即使有錢也舍不得去看病，消費意識也沒那么強，“但從中長期來看，這塊市場肯定是值得去關注”。

全國工商聯房地產商會會長聶梅生分析認為，作為長期型、持有型、支持民生類物業項目，老年產業還是具有很好的投資空間的。據測算，我國養老機構床位目前至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人為600萬人，若其中的3％-5％需進入養老機構，則每年需新增床位25萬張。以每套房1.5人計算，5年需增加425萬張床位，即需建老年公寓283萬套，投入資金將超過8900億元。若以月租金每平方米60元計，6年租金收入便是1415億元。而老年社區的增值服務空間也大于普通的社區，如商業、娛樂設施、老年大學等。對于持

有型穩健物業來說，如能爭取采用政府對公共租賃房的政策，投資者年化收益率最低將可達10％左右，且資金不會演變為房地產投資泡沫，推向我們不愿看見的通脹。可見老年地產具有政策性支持，收益穩定，抗風險性強，可持續發展等多方面的優勢。如今，在這個行業中也已浮現一些成功的案例，如上海親和源、杭州金色年華等都開發出了值得借鑒的養老模式。那么，開發的資金從哪里來?聶梅生認為，應對老齡化社會的到來，應盡快啟動針對滿足民生剛性需求的老年地產基金。

盈利模式待破解，需全社會共同努力

無疑，養老地產是相當有前景的，市場需求也是不可抑制的。但作為商品化產品，我國養老地產面臨著一系列難題，如項目主體問題、銷售模式問題、投資回報問題、持有型物業經營問題等等。業內人士分析指出，國內的養老地產仍處于初級階段，目前還尚無一例真正成功運營的老年住宅項目。

那么，真正的老年地產是什么樣，如何成功運營?

從大的分類看，養老建筑可以分為養老住宅、社區養老服務中心、養老公寓、養老護理機構四大類型。

養老住宅指的是面向老年人家庭、適合其居家養老的住宅產品，其中又可進一步細分為融入普通住宅區中的“配建型”和集中建設的“專業型”兩種。社區養老服務中心指的是建設于社區之中、面向老年居民提供專項服務的社區配套設施。養老公寓指的是適應于老年人集中居住、集體生話并提供相關各類服務的居住設施。養老護理機構指的是面向失去或部分失去生活自理能力的老年人，提供護理及醫療服務的設施。我國目前有一些大型養老設施實際上是專業型養老住宅與養老公寓的混合體。

從投資主體上看，國內現已建的養老設施的投資方有開發商、保險資金、民營及政府民政部門這四類，北京太陽城、泰康養老社區、上海親和源可視為前三者的代表。

縱觀各類養老設施不難發現，由政府部門投資興建的養老項目多以養老院、福利院、社區老年人活動中心等為主，均有“福利”的性質；險資的主攻方向則是高端養老項目，有度假村的性質；開發商推出的養老地產則多為普通住宅小區中的配建住宅。

某位開發商指出，從建造規模、定位來分析，險資打造的養老項目更像是旅游地產的一個分支，從大范圍來看，甚至可以歸為商業地產。險資是想將這些養老項目作為商業地產長期運營，從而獲益。

萊坊房地產經紀(北京)有限公司聯席董事楊杏妮認為，開發商主導的養老地產有“動機不純”的傾向，“北京太陽城立項的時候曾打出了全項目的養老地產牌，但其實最初拿地的時候并非想做老年公寓，”她說，“開發商拿地困難是眾所周知的，如果以養老地產的名義拿地則會相應順利一些，不能排除這是一種忽悠。…‘很多著名的養老項目，養老公寓只是配建在項目里的，開發商都是打著養老地產的幌子來推動其住宅項目的銷售。”

楊杏妮表示，不同渠道資本的動機各不相同，這也就造成了國內養老地產尚不規范的現狀。“開發商和險資并非想做專業的養老住宅，政府興建的養老院規格檔次偏低，民營養老機構資金水平尚嫌不夠，中國還沒有真正意義上的養老地產。”

養老地產區別于其他居住產業的顯著特點是機構要提供各種滿足老人需求的服務。因此養老地產的任務是兩大塊，其一是根據老人的需求和特點設計居住環境并建設住宅；其二是運營和管理養老設施，直接為老年居民提供完備的養老服務。目前，我國在新建養老項目上，沿襲了其他產業注重硬件、不注重軟件的弊端。缺乏許多相應服務；同時，即使有限的服務，也普遍存在低質量、不專業、相對費用高的情況。由此可見，盡管養老地產未來的市場前景很寬廣，但目前仍處于摸索階段，還沒有一個行之有效又可持續發展的商業模式，整體市場仍待升級。

有業內人士指出，就實質來說，養老產業中的地產并不是贏利的載體，而后期運營服務才是企業持續追求的利潤點。然而，目前養老地產持有經營即使做得好，經營收益也并不高，有的甚至貸款利息都難以償還。

“養老地產關鍵是后期服務，任何一點前期的預估不足，都可能造成投資風險。”中國希格瑪公司投資發展部總經理馮斌表示，5年內中國養老地產處在試驗階段，各個企業搶占地盤；接下來5年則是成長期，市場開始細化；10年后進入成熟期，大企業兼并小企業，品牌開始集中。

正是由于目前是養老地產發展的試驗階段，許多方面還沒有規矩可循，其中一個突出表現就是開發模式呈現出混亂的局面。

模式之一如一些開發商打著養老地產的旗號，實際上就是低價圈地，然后賣住宅。有評論人指出，“這種發展模式顯然是行不通的，完全是借機謀利。”不過，排除上述缺陷，“銷售”模式的優點在于資金回籠迅速，模式復制成本低，將會是房地產企業考慮的重點。

模式之二是“銷售加持有”的方式，可以回籠資金，另外一方面可以推動政策獲取后期運營的持續收入。據悉已有房地產企業開始了類似操作。如萬科的租售并舉試點，保險資金的自持出租方式等。特別需要指出的是，由于政策的限制，保險資金建設養老地產，只能自持出租。客戶入住養老社區，相當于一次性銷售了10年期的特種保險。剛開始可能買這種保險的人不會太多，那就先對外出租，成為保險產品后，到期兌付就可以入住養老社區，與買養老保險領取保險金是一樣的道理。

模式之三則是會員制的“綜合地產型”模式，其贏利主要依靠會員制收益以及綜合服務收益。目前保利就在考慮采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交50萬元的會費，入住以后根據不同的護理程度每月再繳納護理費用，當老人去世以后，會費將退還給子女。

不過無論哪種方式，鑒于開發企業投入巨大，地產項目多瞄準高端養老客戶，而對于其長期經營狀況下盈利如伺保證，各家企業并沒有把握；此外，對于層出不窮的亟待上馬項目，政府對不同操作類型如何支持、如何監管，仍然沒有具體的政策法規出臺，這些都將有礙我國養老地產市場的健康發展。

“不管是國內投資機構還是國內開發企業，投資商業性老年人住宅需要解決兩個關鍵問題：一資金來源問題，一是土地。”業內人士介紹，養老社區至關重要的用地性質目前在政策上仍然是模糊的，拿地的成本在一定程度上決定了養老社區的收益。據調查，目前在經營中的養老公寓，多數為租用房屋，這就限制了其進一步發展。

成本高、收益小，是老年地產面臨的主要問題。當前敢于嘗試老年地產開發的都是有實力的品牌房企。對此，中房集團理事長孟曉蘇認為，通過城市舊區改造的方式提供好的土地開發老年人住宅，是最可行的方式，“因為舊區占據了城市較好的地段，這里的居民都老了，城市也需要住宅，如果政策支持，比如按照保障房政策把舊區改造成老年人住宅，或許是最便捷的發展方式”。

同時，與開發普通商業住宅相比，開發老年人住宅由于需要更多的配套設施，利潤相對較低，如何解決資金來源也是開發企業關注的問題之一。孟曉蘇建議，保險機構可以介入，目前國家允許人壽保險收購養老設施，其中包括養老院等老年人住宅。此外，在房產政策愈加嚴格的背景下，房產開發企業應該多關注具有保障房性質的老年人住宅。

政府，特別是省級和地方政府在推動老年住宅市場發展中扮演著重要的角色，包括土地規劃和分配、建立規管架構、設立監管機構以嚴格執行和監管市場運作，以確保老年人的實際需要得到滿足。要達到以上目的，中央和地方政府須先建立一套完整的規劃法規。可是，我國目前仍然缺乏這方面的法律框架，對政府當局來說可謂任務艱巨。

總體而言，無論是資金支持，還是政策引導，養老住宅都需要政府、企業以及全社會的共同努力，才能突破現在的發展瓶頸，探索和總結出適合中國家庭的新型老年住宅模式。