老年地產走熱的后續思考

封丹

老年地產，顯然與商業地產、住宅地產、工業地產等有著明顯區分。最根本的區分在于服務主體、服務內容、服務方式、服務目的與理念的不同。

老年人是老年地產的服務主體，生活照料、醫療護理、精神慰藉等養老需求是老年地產的服務內容；不僅僅提供一處居所，而是以居所為載體，提供專業、完備、持續、具備一定品質的養老服務是老年地產的運營方式。

老年地產重心不在地產，而是老年人以及老年人向往的生活。專門針對老年人生理、心理特征而設計，并提供細致入微的綜合服務。以滿足老年人養老需求，為老年人帶來愉悅而幸福的晚年生活為本，是開發老年地產的根本理念。因此，做好老年地產的第一要義，不能只見房子，不見人；只建房子，不管人。

老年地產，包括住宅產品以及養老服務產品，兩者又是合二為一的。“一”是老年人；“二”是硬件(住宅)與軟件(服務)產品；再有“三”就是持續增長的產品價值了。只要有“一”，自然生“二”、生“三”。將老年地產當做一個持續增值、同時真正為社會創造福祉的項目來運作，眼光不能太狹隘、太片面，比如對老年人的研究，不能只看一時，要考慮其5年、10年、20年間老年居住者年齡、生理、心理的變化及相應的配套服務；此外，一個完備的老年地產項目，不僅聚集高品質的養老服務設施，同時這些設施與服務對本區域應具有一定的輻射效應，充分發揮其醫療、護理等方面的專業優勢，為更多老年人群提供公共、公益服務。綜合而言，挖掘老年地產的價值，應圍繞老年人需求，從時間長度、服務深度、輻射廣度三方面入手，打開思想疆界，跳出地產慣性，構造“活”的、具有生命力的養老產品與服務。

要滿足如此豐富、深厚、富有挑戰性的產品內涵，又是一個全新的產業領域，誰有資質、能力、十足把握成為主體開發者?顯然，注重房屋前期建設、不重后期運營管理的地產開發商具有一定局限性；手握重資本、長線資本，善于保險產品銷售但不善于養老地產開發、服務的保險公司具有一定局限性；具備資本實力及豐富老年地產運作經驗的外資企業，由于政策壁壘及本土化經驗不足，局限性也非常明顯；手中有土地、有政策、有良好的發展意愿但并非市場運營主體的地方政府，同樣具有很大局限性。可見，任何一個單一角色都不足以應對養老地產的立體式需求。做大、做強我國的養老地產，還遠未到專業細分的發展階段，而需打破行業界限，通過聯盟、聯合的方式構造完整產業鏈，將資源配置、實體建設、服務配套、產業開掘、資本運營等各個環節串聯在一起，實現共建、共營、共享，圍繞一個使命、一個中心，發揮各自所長、實現本體價值。

表面上，當前我國養老地產實現快速規模發展，缺土地、缺資金、缺服務、缺政策，但實際上，這些資源都不缺，我們真正缺的是配置與整合能力；缺的是產業整體規劃；缺的是政府與市場、行業與行業之間的協調機制；缺的是以一個統一界面、統一主體為老年人提供優質、實惠的服務。

老年地產，既是潛力巨大的現代消費產業；也是體現區域文明程度的重要社會事業。龐大的老年人口基數、快速的老年人口增長速度，迫使我們要走出一條符合中國國情的養老地產發展模式。它首先應是老年人認可、需要、消費得起、心中企盼而又唾手可得的，這其中有剛性的需求，如基本住房保障與生活照料、完備的醫療條件，專業的護理服務等等；同時也有彈性的需求，如針對不同老年人特征的產品層次和服務序列。剛性需求對應公共服務供給；彈性需求可充分發揮市場機制作用。滿足兩類需求，需要醫療、護理、家政等專業機構進駐，也需要地產、金融、保險等商業組織的強有力支撐，兩者應納入區域政府發展養老產業項目的總體規劃之中，并借助統一的運作平臺，依據老年產業的發展規律、老年地產的開發時序，實現資源高效流轉，價值逐級倍增，老年人持續獲益，各方主體均享利益、共同為建設和諧的老齡社會貢獻才智。