英國買房面面觀

英國著名高竭房地產代理商Saviius的最新統計顯示。截止到2010年10月份，倫敦標價在75萬英鎊(約750萬元人民幣)以上的上市房產。55％都被外國投資者買走。這一比例比2007年。也就是金融風暴之前，跣升了10個百分點。

隨著世界經濟中心的逐漸東移。另肓統計數據也顯示后金融危機的英國房地產市場正在吸引著越來越多包括中國投資者在內的所謂新興經濟體投資者。

之一：外國人買房熱

究竟是哪些因素在促使新興經濟體投資者來英國這個經濟發展速度相對緩慢的發達國家投資房地產呢?

一些行業內專家分析認為：作為世界第五大經濟體和歐洲第一大房地產市場，英國房產市場有著世界上最完善的法律和成規，而因此導致投資風險系數相對低是長期吸引外國投資者的一大原因。

另有分析認為，對比起其他歐洲國家來說，英國相對更加多民族、多元文化的包容性社會組成也對外來投資者形成長期吸引力。

不過對于新興經濟體的投資者來說，后金融風暴的投資時機可能是決定投資的最大的考量點。特別是基于英鎊近兩年來對世界主要貨幣有較大幅度貶值的因素，再結合同期外來投資者人數有較多攀升，以至于倫敦一些熱點地區的房價穩中有升。

自2008年金融風暴以來，英鎊對美元和歐元平均貶值額高達30％。這也就是說，對于使用歐元或美元等外幣的投資者來說，英國的房價便宜了近1／3。

英國房地產市場業內主流意見認為。盡管經歷了近15年高速增長期以及2008年的泡沫后下滑和目前穩中有降的少許跌宕，自冷戰后形成的英國房地產價值攀升曲線并未發生根本轉向。

另一英國著名高端房產代理商KnightFrank的最新數據顯示，盡管倫敦中心地區房地產價格在2010年7、8、9這3個月有平均為0.25％的下滑，但全年升幅仍高達12％。而一些特別熱點地區的高端房地產價格甚至升幅高扶30％。

盡管英國房地產市場短期內受到國內經濟和國際金融危機的影響會有所下滑，但分析人士同時指出，作為一個土地供給極為有限，一個有著全民買房投資傳統文化的島國，英國的房地產市場長期的健康是肯定的。

之二：程序與費用

英國房地產市場歷來是世界上最開放的幾大房地產市場之一，對境外投資者前來投資限制不多。然而不多并不意味著沒有限制。

對外國投資者來說，不管是現今買家還是需要貸款的買家，在英國購置房產首先要過的一關就是要確實資金需要量和證明資金來源合法。

一些英國銀行提供專門為境外投資者設立購屋貸款服務，不過對首期付款的要求很高。

根據9.11恐怖襲擊之后的一系列國際反恐協約，英國也推出了一系列反洗錢的相關法律。新法律要求外來投資者必須首先能夠出具證明投資資金來源合法。據一些受理外來投資者購置物業業務的倫敦律師所律師介紹，他們的客戶時常由于在資金來源問題上無法及時提供合法證據，導致最初看中的房產被他人搶先一步買走。

從一個外籍投資者決定在英國購買物業到最終簽訂合同一般來說需要8-12個星期，外來投資者的購房計劃也經常會受到隨時浮動的外匯兌換率影響。

一旦資金來源和借貸問題解決，在英國購屋最重要的考慮點就是找到滿意的房產并找到一個可以信賴的律師所或一位好的物業律師。

在選擇好投資價位，選擇好投資目標后，投資者一般需要通過房地產銷售代理商對賣家提出的賣價做出回應。在英國，房地產買賣中討價還價是人們習以為常的事情。根據市場狀況不同，目前來英國投資的外來買家通常可以在一開始殺價5％到15％。

一旦買賣雙方經過銷售代理商就某一房產的買賣價格達成協議，那么就需要進入查驗房屋質量和雙方律師交洽的程序。由于英國高端房產中多數屬于房齡在70年以上的老式建筑，而且地契、地權往往十分復雜，因此驗房是必不可少的一步。所需專業人士共有兩種：首先是房地產專業的律師，再者是專業驗房師。律師負責調查清楚房地產轉戶的一切有關土地歸屬權、房屋歸屬權、房產是否負有債務、是否有警察記錄等事宜；而專業驗房師則負責驗明房產建筑結構和現實狀態，是否物有所值。如果投資者需要向英國的銀行貸款，那么銀行方面會自動要求在批準貸款之前由專業驗房師驗房，以核實房產價值，減少貸款一方風險。

一旦驗房順利結束，結果滿意或雙方因驗房結果達成新的價格協議，購屋便進人關鍵的合同簽署階段。在英格蘭和威爾士即使購房者與賣方達成了口頭或甚至筆頭協議，只要未正式簽署買賣合同，則任何一方均可在最后一分鐘履行協議。

因此，對決心已定的投資者來說，一旦走到簽合同這一步，則必須督促己方律師盡快起草合同并轉交對方律師，以便買賣雙方簽字。一旦買賣合同雙方簽字，則如果一方反悔就必須對另一方做出經濟損失賠償。

在合同中，雙方一般已經明確了房產權正式交接的日期。是日，買方需要將購房款一并匯入買方律師的業務賬戶中。而賣方在必須把房產的所有鑰匙和房契等一干物品交給賣方律師或房產經銷代理。買方律師在滿意一切驗證后，通過銀行電子轉賬方式將購房款匯人賣方律師的業務賬戶內。一旦賣方律師證實已收到匯款，則可以將鑰匙和產權證書等一并交與買方。交易完畢。

之三：討價還價的藝術

如果外來投資者的投資目標是價格超過75萬英鎊甚至價格更高的房地產，則業內人士多認為有必要求助于獨立的專業估價師，就投資目標房產估價，以便殺價時做到有備而來。

不過，熟悉市場的人士同時也提醒投資者說，出售這些價值相對較高房地產的賣家，往往也是英國社會上有些頭面的人，因此如果講價錢過程中過于“兇猛”，有時可能會導致賣主決定中止與這一買方的繼續接洽。

另外，如果投資者準備投資于新建房或甚至是買樓花，并一次購買多個單元，則往往可以要求房地產開發商給與較大幅度的優惠價。

買方經過一番考慮做出最初報價之后，則需要通過售房代理商將己方書面報價轉告賣方，并同時提供給代理商己方有財力買房的證據。證據可以是銀行存款證明或銀行貸款協議書。

一般來說，代理商此時會告知買方，他們是否認為這一報價可能被接受。由于代理商常常會同時接到多個買方的購屋報價，因此這種“告知”往往會是很重要的信息。

通常，討價還價會經過兩三個回合，直到雙方或者認為無法達成協議，或者達成協議。

一旦達成協議，買方如果當真希望繼續，則必須督促己方律師從速準備交易合同，并交與雙方簽署。如果買方改變初衷，則在簽署合同的最后一刻之前，都可以決定退出交易。

之四：中國因素

英國高端房地產經理公司Knight Frank最近內部數據顯示，倫敦近來“逾3成”的新建房買主來自中國。這一數據似乎解釋了，為何在一片蕭條的英國房地產市場中唯有倫敦一枝獨秀的原因。

據介紹，可能是在中國大陸和香港買慣了單元房的緣故，目前來英國投資房市的中國買主一般來說還是喜歡選擇新建單元房，甚至會“買樓花”——也就是仍在設計圖紙上的尚未建成的房屋。這些主要來自中國大陸的客戶購買新建單元房一是覺得易于維護，二是覺得即使出租出去也容易管理。

據稱，很多英國房地產開發商的新建屋在英國國內打廣告之前甚至會先到香港或中國大陸打出廣告去。

當然，隨著來自中國的投資者人數不斷增加。也有一些中國投資者開始購買一些老式獨立或半獨立房，甚至投資于商務建筑。除純投資者之外，目前來英國購買房產的也有不少是父母陪孩子來英國留學的，還有一些近年來人數不斷上升的投資類移民。因為英國投資移民項目的申請辦理時間要遠短于美國和加拿大等傳統投資移民國家。(編輯/朱紅)