淺析我國公共租賃住房政策

我國于1995年實施了國家安居工程，經(jīng)過十幾年的探索實踐，到目前建立起廉租住房、經(jīng)濟適用住房與公共租賃住房為主的多層次保障體系。但是，近幾年來，我國節(jié)節(jié)攀升的房價已經(jīng)使很多人難以承受。住房問題與國家利益、社會公共利益和群眾的切身利益息息相關，成為社會關注的焦點和各級政府工作的重點、難點。

一、公共租賃住房的定義

公共租賃房，是解決新就業(yè)職工、農(nóng)民工等夾心層群體住房困難的一項新興住宅。公共租賃住房產(chǎn)權不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學畢業(yè)生、外來務工人員等。

公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的房租較低的公房，從大的方面來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，是一個過渡性解決住房困難的方法。保障的群體不僅僅局限于低收入人群，還包括目前沒有能力購買住房、通過市場無法解決住房的群體。當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。

二、公共租賃住房和廉租住房的不同

（一）保障供應對象不同

廉租住房的保障對象是符合各地規(guī)定條件的城市低收入住房困難家庭。公共租賃住房的供應對象是城市中等偏下收入家庭、新職工、外來務工人員和已經(jīng)通過廉租住房資格認定但沒有享受廉租住房實物配租的家庭。已購買經(jīng)濟適用住房和已享受廉租住房實物配租的家庭，不得承租公共租賃住房。

（二）產(chǎn)權屬性不同

廉租住房由政府投資建設，其產(chǎn)權歸各級地方政府所有。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”。產(chǎn)權歸政府或相關機構、企業(yè)所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價、承租者承受得起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。

（三）建設標準不同

廉租住房為成套住宅，建設應當堅持經(jīng)濟、適用原則，新建廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以內，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應符合安全衛(wèi)生和節(jié)能要求。成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規(guī)范的有關規(guī)定。

（四）土地供應形式不同

廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優(yōu)先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。公共租賃住房建設用地各地要納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經(jīng)濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。

（五）住房供應方式不同

廉租住房目前在我國部分城市實行租售并舉的管理政策。廉租住房可以統(tǒng)一對低收入家庭配租，也可以按照比例出售給有一定購買能力的低收入家庭。公共租賃住房按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）規(guī)定為“所建住房只能租賃，不得出售”。

三、發(fā)展公共租賃住房的必要性

（一）發(fā)展公共租賃住房有利于社會和諧

從其他國家的保障性住房發(fā)展歷程來看，公共租賃住房政策必定會成為我國住房保障政策的重要組成部分，并能有效解決當前房價居高不下引起的社會矛盾。公共租賃住房和廉租住房、經(jīng)濟適用住房政策相比具有保障覆蓋面廣泛、補貼標準靈活性強、各類對象可分層次保障、操作方便、便于建立退出機制等特點。

（二）發(fā)展公共租賃住房符合我國國情

目前，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展不夠健全，特別是保障性住房的供應與需求偏差較大。我國現(xiàn)有的中小戶型住宅大部分是上世紀七八十年代的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地舊城改造和棚戶區(qū)拆遷工作的不斷推進，這部分適合中低收入家庭的小戶型、低價位房源越來越少。大力發(fā)展公共租賃住房就是解決這一矛盾、緩解保障性住房供應不足問題的有力措施。

（三）發(fā)展公共租賃住房是社會需要

目前，各地市興建的廉租住房大多在城市邊緣地區(qū)，而低收入群體中有很大比例的人群為服務業(yè)人員、個體小商販等，這部分群體往往隨著工作變動而遷移居住場所，住所的流動性較大，因此，公共租賃住房更符合他們的住房要求，可以有效減少生活和出行成本；對于剛畢業(yè)的大學生或外來務工人員等人群因暫時買不起住房，可以選擇公共租賃住房以滿足居住需求。所以， 建立健全住房保障市場，大力發(fā)展適合多種層次人群居住需要的公共租賃房市場是非常必要的。

（四）發(fā)展公共租賃住房可以彌補住房制度的不足

大力發(fā)展公共租賃住房有利于彌補我國現(xiàn)行住房保障政策的不足，進一步健全住房保障制度，形成低收入家庭以享受廉租住房租賃補貼和租住廉租住房為主，中等收入家庭以購買經(jīng)濟適用住房為主，大中專畢業(yè)生和外來務工人員等“夾心”人群以租賃公共租賃住房為主的多層次住房保障體系。

（作者單位：新鄉(xiāng)市房改辦公室）