淺析我國公共租賃住房政策

我國于1995年實施了國家安居工程，經過十幾年的探索實踐，到目前建立起廉租住房、經濟適用住房與公共租賃住房為主的多層次保障體系。但是，近幾年來，我國節節攀升的房價已經使很多人難以承受。住房問題與國家利益、社會公共利益和群眾的切身利益息息相關，成為社會關注的焦點和各級政府工作的重點、難點。

一、公共租賃住房的定義

公共租賃房，是解決新就業職工、農民工等夾心層群體住房困難的一項新興住宅。公共租賃住房產權不是歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生、外來務工人員等。

公共租賃住房屬于保障性住房，但又不同于福利制度下的房租較低的公房，從大的方面來看，屬于廉租住房的一種形式，只是保障范圍更廣泛，是一個過渡性解決住房困難的方法。保障的群體不僅僅局限于低收入人群，還包括目前沒有能力購買住房、通過市場無法解決住房的群體。當這部分群體有支付能力了，他們就離開公共租賃住房，到市場購買或承租住房。

二、公共租賃住房和廉租住房的不同

（一）保障供應對象不同

廉租住房的保障對象是符合各地規定條件的城市低收入住房困難家庭。公共租賃住房的供應對象是城市中等偏下收入家庭、新職工、外來務工人員和已經通過廉租住房資格認定但沒有享受廉租住房實物配租的家庭。已購買經濟適用住房和已享受廉租住房實物配租的家庭，不得承租公共租賃住房。

（二）產權屬性不同

廉租住房由政府投資建設，其產權歸各級地方政府所有。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”。產權歸政府或相關機構、企業所有，不歸居民個人所有。其目的是用低于市場價、承租者承受得起的價格，向低收入家庭出租住房，以改善這部分群體的住房困難狀況。

（三）建設標準不同

廉租住房為成套住宅，建設應當堅持經濟、適用原則，新建廉租住房單套的建筑面積控制在50平方米以內，并根據城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結構。新建公共租賃住房主要滿足基本居住需求，應符合安全衛生和節能要求。成套建設的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴格控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應認真落實宿舍建筑設計規范的有關規定。

（四）土地供應形式不同

廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應。公共租賃住房建設用地各地要納入年度土地供應計劃，予以重點保障。面向經濟適用住房對象供應的公共租賃住房，建設用地實行劃撥供應。其他方式投資的公共租賃住房，建設用地可以采用出讓、租賃或作價入股等方式有償使用。

（五）住房供應方式不同

廉租住房目前在我國部分城市實行租售并舉的管理政策。廉租住房可以統一對低收入家庭配租，也可以按照比例出售給有一定購買能力的低收入家庭。公共租賃住房按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號）規定為“所建住房只能租賃，不得出售”。

三、發展公共租賃住房的必要性

（一）發展公共租賃住房有利于社會和諧

從其他國家的保障性住房發展歷程來看，公共租賃住房政策必定會成為我國住房保障政策的重要組成部分，并能有效解決當前房價居高不下引起的社會矛盾。公共租賃住房和廉租住房、經濟適用住房政策相比具有保障覆蓋面廣泛、補貼標準靈活性強、各類對象可分層次保障、操作方便、便于建立退出機制等特點。

（二）發展公共租賃住房符合我國國情

目前，我國的房地產市場發展不夠健全，特別是保障性住房的供應與需求偏差較大。我國現有的中小戶型住宅大部分是上世紀七八十年代的平房、簡易樓房和舊樓房，隨著各地舊城改造和棚戶區拆遷工作的不斷推進，這部分適合中低收入家庭的小戶型、低價位房源越來越少。大力發展公共租賃住房就是解決這一矛盾、緩解保障性住房供應不足問題的有力措施。

（三）發展公共租賃住房是社會需要

目前，各地市興建的廉租住房大多在城市邊緣地區，而低收入群體中有很大比例的人群為服務業人員、個體小商販等，這部分群體往往隨著工作變動而遷移居住場所，住所的流動性較大，因此，公共租賃住房更符合他們的住房要求，可以有效減少生活和出行成本；對于剛畢業的大學生或外來務工人員等人群因暫時買不起住房，可以選擇公共租賃住房以滿足居住需求。所以， 建立健全住房保障市場，大力發展適合多種層次人群居住需要的公共租賃房市場是非常必要的。

（四）發展公共租賃住房可以彌補住房制度的不足

大力發展公共租賃住房有利于彌補我國現行住房保障政策的不足，進一步健全住房保障制度，形成低收入家庭以享受廉租住房租賃補貼和租住廉租住房為主，中等收入家庭以購買經濟適用住房為主，大中專畢業生和外來務工人員等“夾心”人群以租賃公共租賃住房為主的多層次住房保障體系。

（作者單位：新鄉市房改辦公室）