保障房的博弈與挑戰

□ 本刊記者 陳 曉

保障房的博弈與挑戰

□ 本刊記者 陳 曉

在過去的十年，甚至更長時間里，地產行業的低迷和高企，不斷刺激著購房者的神經。猶如過山車般的房價令眾多購房者或狂熱或心悸。

暴利與低質的詬病、危機與風險的挑戰，房地產業的每一次波動，都與民生并行，并挑動全民神經。去年，一紙史上最嚴厲的限購令重燃購房者信心之時，史上最大規模的保障安居工程在政府的莊嚴承諾下，如火如荼。十年房產調控政策轉舵前行。

2011年是保障房建設大提速的關鍵一年，今年目標1000萬套，整個“十二五”期間要建設3600萬套保障房。這一目標承載著更多家庭“居者有其屋”的樸素夢想。

今年2月24日，千萬套保障房計劃正式拉開帷幕，國家保障性安居工程協調小組與各省級政府簽訂工程建設目標責任書，1000萬套保障房建設任務分解到地方。

千萬套保障房的落地吹響了“保民生”的號角。據統計，相比去年的全國580萬套，千萬套造房計劃同比增加了72%，建設資金總額高達1.4萬億元。

資金、土地、任務……各種挑戰接踵而來，如今年度計劃實施將半，資金籌集是否到位？用地供應是否得到保障？在國企生力軍之外，眾多民營房地產企業是否有足夠的熱情投入？一切都面臨一場新的考驗。

2011年4月15日，福州東山新苑社會保障房項目中已主體建成的公租房。

3600萬套的期待

保障房無疑是面對高房價時代的一場“及時雨”，“十二五”開局之年，保障房建設再次提速，整個“十二五”期間的規劃令人矚目。

業內人士指出，今后五年，我國將立足加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。建立健全經濟、適用、環保和節約資源的住房標準體系，倡導符合國情的住房消費模式。

可以預見，在“十二五”規劃中，國內的房地產行業在政策的掌舵下將華麗轉身，民生性、保障性功能將成為調控的主要方向。

2011年5月24日，中國指數研究院發布《2011保障房白皮書》，報告稱3600萬套保障性住房基本上與商品房供應量“平起平坐”，按照一套住房解決3個人的住房來計算，那么3600多萬套保障房就能解決1億人的住房問題。

中國指數研究院副院長黃瑜表示，在土地供應量和住宅供應量均占六七成左右的保障房，將大大穩定人們對市場的預期并為中低收入人群改善居住條件帶來希望，為平抑房價過快上漲創造積極條件，也進一步增強了各方對樓市調控的信心。

趨利還是公益

北京市通州區馬駒橋鎮的一個工地一片繁忙景象，頭戴安全帽的工人在緊張作業。在這里，一個近10萬平米的社區即將竣工，與周邊售價達18000元/平方米的商品房價格相比，這個售價不到5000元/平方米的小區顯得十分特別。

時間回溯到2009年9月，作為京城第二個配售的兩限房項目，東亞·瑞晶苑在崇文區率先開始搖號配售，4960元/平方米的銷售均價不僅遠低于同期商品房的價格，更成為當年開賣的限價房中的最低價，首期配售的786套房源很快一售而空。

經過為期兩年的建設，該項目一期建設工程于去年年底通過了長城杯結構驗收，來自開發商的工作人員不無驕傲地告訴記者，長城杯是建設工程質量的最高榮譽，摘此殊榮不僅代表著項目工程質量高于國家工程建設標準，更超越了許多商品房的工程建設水平。

這名工作人員還表示，小區戶型為南北通透及純南戶型，而一梯三戶、兩梯四戶的設計更是超越了許多高端項目的配置。作為該民營房企的第一個保障房項目，公司上下都對其寄予厚望。 在2008年地產行業低迷時期拿下的這片保障房用地，在地產調控日漸嚴厲的今天，為公司的運營與開發開辟出一條新路徑。

一位業內人士表示，參與保障房建設能夠為民企帶來實實在在的好處，如項目審批可納入“綠色通道”，大大提升建設速度。該人士表示，保障房項目的審批通常在10個月左右，遠低于商品房一年多的審批周期。

除了行政政策和土地出讓對保障房的傾斜之外，資金的支持也奠定了基礎。2011年兩會期間，全國社會保障基金理事會理事長戴相龍表示，2011年全國社保基金規模將接近1萬億元，用于保障房項目的投資比例可達500億元。

去年國務院發布《關于鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》提出，要進一步拓寬民間投資的領域和范圍。其中特別提出，支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區改造，享受相應的政策性住房建設政策。

住房和城鄉建設部副部長齊驥曾透露，住建部制定了相應優惠政策，鼓勵和吸引更多企業參與公共租賃住房的建設和運營。

全國經理人聯盟秘書長楊樂渝則表示，盡管保障房5%-7%的利潤非常微薄，但“保障房比例的大幅增加將導致房地產市場供應結構的變化，勢必將會對商品房市場形成沖擊，所以有遠見的開發商會提前布局保障房?！?/p>

在記者采訪中，數家民營房地產企業均對政策支持表示了更大期待，而對于相對較低的利潤，一位業內人士透露，“其實兩限房的利潤還可以接受，公租房利潤太小，開發商一般沒有興趣?！?/p>

1.4萬億的考驗

在聲勢浩大的保障房建設大潮下，各地保障房建設計劃紛紛出爐。

2011年北京計劃建設及收購各類政策性住房20萬套，計劃未來五年建設100萬套保障房；2011年上海也將新開工建設和籌措1500萬平方米保障性住房；海南省2011年保障房建設計劃為9.1576萬套，這其中不含新增廉租住房租賃補貼的2000戶和農村危房改造；2011年天津市將建各類保障性住房1200萬平方米、19萬套……

巨大的數字背后是一系列措施的跟進，每一項舉措無不對地方財政提出了考驗。

以北京為例，100萬套保障房包括，公租房（含廉租房）30萬套，限價房和經適房20萬套，舊城人口疏解對接安置和棚戶區改造定向安置房10萬套；城鄉接合部整治、土地儲備和重點工程拆遷等定向安置房40萬套。此外，還將為10萬戶住房困難家庭發放住房補貼。

具體到今年的目標，根據住房和城鄉建設部公布的計劃，今年1000萬套保障房建設需要1.4萬億左右的資金，其中5000億由政府以土地的形式籌措，剩余8000億元通過社會機構和保障對象及其所在企業籌建。

專家指出，在1.4萬億的資金需求中，其中5000億將來源于地方政府土地出讓，剩下的的9000億資金，可以來源于社?；稹⒈ｋU資金等方面。但專家同時表示，這些來源都并不能從實質上解決問題，真正的資金來源還是依賴于政府的資金與企業資金支持，企業的資金則更多依賴于央企等國有企業。

顯然，中央財政的支持并不能完全解決資金問題，大頭仍要由地方政府自己買單。

一位北京的民營房企負責人接受記者采訪時則表示，北京商品房開發需要配置30%的保障房，如果開發商不配置保障房就連地都拿不了。如何使保障房在房地產市場中達到市場性與公益性的共贏，既是對民企的考驗，也是對地方財政的考驗。

□ 編輯 崔銀娜 □ 美編 王 迪