監委會能否“看住”業委會

□ 本刊記者 黃 瑤

監委會能否“看住”業委會

□ 本刊記者 黃 瑤

“這是與業委會對話的平臺。”近日，北京市海淀區某小區公告欄中貼出一份特別的告示，要在該小區籌建監督委員會，對小區的業委會進行監督。

“業委會在小區具有唯一性，如果業主監督機構獨立于業委會而存在，就應該到民政部門或住建委登記備案。如果作為業委會的監委會，則不需要備案，但需要業主公約進行約定，才具有法定權利。”

報表引發業委會信任危機

2008年，該小區第一屆業委會誕生，著手管理小區事務，與物業公司對話。對于自己選出的 “當家人”，業主們自然都給予了充分的信任和支持。

然而，去年年底，小區的氣氛發生了悄悄的變化。一名業主對記者說，小區保安人數不夠，除了南門外，東、西兩個門均無保安，多數單元門禁鎖壞掉，小區草坪多處露土，無人打理。

于是，一些業主開始要求業委會公布小區維修基金使用的具體情況，但是業委會遲遲不予回應。

今年，小區第一屆業委會的3年任期已滿。依照有關規定，第一屆業委會公布了小區維修基金使用情況報表。然而，這份報表的公布卻在小區里引發了一場軒然大波。一些業主對報表中的部分帳目產生質疑。

報表顯示，小區近25萬元的停車費收入有很大一部分居然被用于小區部分保安的工資、車庫管理員的工資、公共照明電費等。業主們質疑：“這部分的支出已經包含在了物業費之中，為什么還要另外開支？”

業委會主任沈先生告訴記者，“業委會剛剛成立時，為了方便業主進出，小區特地開了一個后門，而那里不屬于物業的管理范圍。所以，業委會就請物業保安來管理，由業委會支付工資，費用就從停車費中開列了。”

對于沈先生的說法，業主們并不認同，他們認為，正是由于考慮到物業增加了人員，業主才同意提高了物業費。如果這筆費用已經由業委會支付了，那增加的物業費是不是可以還回來？

此外，業主認為，業委會在維修基金的使用上還存在著其他不規范現象，如小區工程款自由調節、部分項目報表計算有誤等問題。當心存疑惑的業主要求查看所有發票時，卻遭到了業委會的拒絕。

無奈之下，部分業主決定 “另起爐灶”，自發成立業委會監督委員會，希望通過這種途徑來監督新一屆業委會的工作。

作為業委會監督委員會發起人之一的余先生道出了他的想法，“我們成立這樣的小組并不是和業委會對著干，只是想通過這樣的方式對維修基金的使用進行監督。有更多業主的把關，資金的使用才更加合理、透明，另外，還可以消除業主對業委會的不信任。現在已經有100多人參加了。”

監督委員會身份遭質疑

隨后，記者采訪了該小區所在居委會，居委會負責人表示，監督委員會的成立是沒有法律依據的，如何監督，監督到什么程度，因為也沒有聽說過先例，沒有辦法評估。

當記者問及如何行使對業委會的監督時，該負責人表示，業主可以以個人的身份對小區業委會進行監督，但是成立監督委員會是絕對不允許的。

對此，也有部分業主充滿了擔憂。一名業主稱，業委會成員不履行職責，滋生腐敗，對業主不利。為了監督業委會，再成立一個監督委員會，以此類推，監督永遠沒有陽光燦爛的那一天。

北京市住建委便民熱線工作人員介紹，目前我國只有關于成立業委會的相關法律法規，對于業委會監督委員會的成立，尚沒有相關規定。

北京京華律師事務所秦兵律師認為，業委會在小區具有唯一性，如果業主監督機構獨立于業委會而存在，就應該到民政部門或住建委登記備案。如果作為業委會的監委會，則不需要備案，但需要業主公約進行約定，才具有法定權利。

法律鼓勵業主監督

業主質疑業委會不透明引發的糾紛在近幾年屢見不鮮，也存在監委會成立的先例。

有媒體曾報道，北京市豐臺區莊維花園業委會成立不久便被指工作不透明。后來，小區業主自發成立了監督委員會，作為與業委會的對話平臺。

然而，成立不久，問題又出現了，一位業主正式向業主委員會和監督委員會提出要求，請他們嚴格按法律法規辦事，立刻停止對小區業主的侵害。并請求監督委員會對于業主提出的問題進行解決和處理，同時提出如果監督委員會不予處理，業主將向人民法院提起訴訟。監督委員會的建立再一次辜負了業主們的信任與希望，無疑也將救濟程序繁瑣化。

北京市律師協會民法專業委員會的于律師認為，《物業管理條例》第十條明確賦予了業主個人監督業委會的權利。每位業主作為小區物業的所有權人，都可以對業委會的工作進行監督。

對于設立業委會監督委員會，于律師持保留意見。她認為，一是這無疑又會對業主增加一筆開支，造成一種額外的負擔；二是監督管理機構復雜化并不能有效避免腐敗，反而容易滋生腐敗。目前存在的業主大會、業委會、物業公司、業主四種主體相互間已經矛盾重重，再額外增加一個管理機構恐怕只能雪上加霜，不能避免會出現大量反映監督委員會監管不力的投訴。

于律師認為，依照法律的規定，將監督權利還原到每位業主身上是更簡便高效的做法。讓每位業主都能直接監督，保證及時發現問題，及時解決，避免官僚主義。對于業委會不肯公開賬目的行為，業主完全可以主張自己的知情權和監督權，必要時還可以通過法律途徑維護自己的權益。

業界維權人士、社區專家舒可心認為，監督委員會不能替代法定社區組織，比如居委會、業委會。監督業委會也不一定要建立組織，每名業主都有權查閱、復制小區文件，業委會不配合，業主可起訴。

在很多小區，黨總支、小區黨支部、業委會、物業相關人員會聚集在一起共同探討社區建設中的相關問題。

業主被侵權可有效維權

針對業主大會或者業主委員會侵害業主的合法權益的情形，于律師說，《物業管理條例》規定：“業主大會或者業主委員會做出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”這一規定，賦予了業主請求人民法院撤銷業主大會或者業主委員會做出的不當決定的權利。并且應當在知道權益被侵害之日起二年內向有管轄權的人民法院提出撤銷的請求。

如果發現業委會中個別人存在失職行為，可以通過召開業主大會的方式罷免。

根據《建設部關于印發<業主大會規程>的通知》規定：“經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。”

需要指出的是，并不是經業主委員會或者20%以上業主提議，就可以罷免業主委員會委員或主任，最終是否能夠罷免，必須由業主大會作出決定。并至少要有持有1/2以上投票權的業主參加，經與會業主的投票權半數以上通過才有效，并且以書面形式在物業管理區域內公告。只有通過這一系列的程序，罷免業主委員會或主任才是合法有效的。

透明開支是良方

舒可心感嘆，很多小區業主委員會沒有辦公經費，委員們都是義務擔任，沒有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問題。

對于建立業委會監督委員會可能帶來的隱患及弊端，他表示，北京朝陽園業主委員會做法值得推廣，他們規定其公章不準放在委員或主任手里，而全部由秘書保管，要經過絕大多數的委員開會同意后方可使用。

記者了解到，南京的百合華府小區，也曾考慮成立業委會的監督小組，但最終并沒有成立。由于百合華府的業委會是半年公布一次收入支出情況，期間，如果業主有疑問，隨時可去查詢。因此，業委會運作至今，業主也沒有提出什么疑問。

監督的目的其實是為了知情，而不是裁判。“作為一種民間組織，業委會應該完全做到公開，且接受業主的隨時查看和質詢，切實保障每位業主的利益，才是業主大會和業委會存在的本質意義。”一位業主對記者說。

□ 編輯 崔銀娜 □ 美編 王 迪