保險金試水保障房

□ 本刊記者 崔靖芳

保險金試水保障房

□ 本刊記者 崔靖芳

保障房考驗的是群眾的財力，更是政府的決策力。

幾天來，劉海生一直沒有睡好，每天想著的都是那份住房和城鄉建設部與各省級政府簽訂的“軍令狀”。

按照中央要求，為確保1000萬套全國保障房建設目標順利完成，今年全國“兩會”召開前夕，住房和城鄉建設部代表保障性安居工程協調小組已經與全國各省級地方政府簽訂了目標任務責任書。這意味著，保障房建設不僅是一項民生任務，而且任務完成情況將納入對地方政府的考核。

這對從2008年以來一直擔任上海市住房保障和房屋管理局局長的劉海生來說，是一場空前的挑戰。

上海的保障房建設任務是：到2012年，要開工經濟適用房30萬套、動拆遷配套要完工30萬套、廉租房10萬套，保障性住房規模共計70萬套。

這是一項宏偉的民生工程，需要巨額資金的支持。為拓寬保障房項目融資渠道，獲得長期、穩定的資金來源，上海市開始在融資創新方面積極探索。

今年3月6日，中國保監會主席吳定富在參加全國人大上海團討論后就透露：“目前保監會已與上海市政府展開合作，試點保險資金投資保障性住房項目。”

5月13日，國內保險資金投資保障性住房領域的首個項目在上海正式簽約，由上海城投旗下唯一的上市公司城投控股，與中國平安攜手推出7年期“平安——城投控股保障房項目債權投資計劃”，募集不超過30億元的資金用于支持上海保障性住房建設。

這一債權計劃用以支持城投控股在上海投資建設的松江新凱家園、青浦諸光路等保障性住房項目。該計劃不僅為上海的保障房建設籌集了大量資金，還將有利于進一步降低城投控股保障性住房項目的建設成本。

此舉在我國保障性住房建設融資創新方面邁出的重要一步，也讓劉海生幾天來一直緊皺的眉頭稍微松開了些。

不容小覷的資金缺口

據交通銀行金融研究中心預估，根據計劃，今年全國1000萬套保障性住房項目需求投資約1.34萬億元人民幣，這一數字已經超過2009年我國全年房地產開發投資完成額的四分之一，而根據我國城鎮中等偏低收入家庭的規模預估，目前保障性住房的實際供求缺口仍有4000萬套左右。

一邊是中央政府大力建設保障房的堅定決心，另一邊是各地政府為建設保障房到處籌錢的困境。

事實上，即使不考慮土地籌措費用，建設資金本身缺口亦不容小視。據了解，目前保障房建設資金主要來自三個方面：一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約為10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%～20%。

“除了保障房的建設資金之外，上海在土地前期的動拆遷方面的費用也很大。”提到保障房建設的資金問題時，劉海生憂心忡忡。

在今年全國“兩會”期間，全國政協委員、銀監會主席助理閻慶民明確表示，在建設保障性住房資金籌措方面，中央財政大概出資1000億元，另外超過1.2萬億元的保障房建設資金需要地方積極配置。

據2010年數據顯示，如果地方政府土地出讓金劃撥比例以10%來計算，那么全國保障房的總投資缺口則最多達8162億元，即使按照最高的劃撥比例20%來計算，其缺口至少也達5462億元。如此龐大的資金缺口，需要通過融資來解決，而可能融資的機構有銀行、信托公司、保險公司等。

據目前各地政府實際債務情況判斷，銀行資金在地方政府基礎建設支持方面已經承受巨大壓力，因此開辟新的資金來源也許才是解決之道，如社保基金、保險資金等。

問路保險金

2011年全國保障房建設任務十分艱巨?！?011年各類保障房建設任務要達到1000萬套，農村危房改造是150萬戶，都比2010年有大幅度的增長，任務繁重，可以說是艱巨。各地要高度重視，早做謀劃，及時開工建設。” 住房和城鄉建設部部長姜偉新近日在全國住房城鄉建設會議上說。

令地方政府倍感壓力的是，姜偉新已經表示，住房保障工作目標責任書的完成情況，將納入住建部、監察部對各省、自治區、直轄市住房保障工作的考核和問責。這種“軍令狀”產生的效果毋庸置疑，地方政府開始積極探索籌措保障房建設資金的全新模式。

此次全國首單保險金投資保障房項目落地上海，不僅能夠更好更快地解決中低收入家庭的后顧之憂，還為全國其他地方提供了值得借鑒的保障房建設全新融資模式。

根據約定，“平安——城投控股保障房項目債權投資計劃”債務金額的50%按照固定利率6.4532%計息；另外50%按照人民銀行公布的同期貸款基準利率下浮5.1%。

根據初步預算，與同期銀行貸款利率相比，該計劃將為城投控股保障性住房建設項目節約建設成本約7000萬元，這對于保險資產的配置不無吸引力。

據了解，除了上海，北京也開始試點保險資金投資保障房項目。包括太平洋保險、中國人壽、中國人保在內的7家保險公司，與北京市政府合作，以北京市的土地儲備作為抵押，按基礎設施債權投資的方式進行運作。據悉，累計募集保險資金將達800億元。

保障房建設不僅是一項民生任務，而且任務完成情況將納入對地方政府的考核。

在“十二五”期間，北京市將新建、收購保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發放租金補貼，各類保障性住房將占到所有住房的60%。而在這一宏偉目標的背后，是對海量資金的需求。北京市住建委新聞發言人秦海翔此前曾表示，北京將通過多種方式吸引社會資金，支持保障性住房的建設運營。

風險、收益需考量

在各地政府為保障房建設資金不遺余力積極奔走的同時，包括吳定富在內的保監會和保險企業負責人也在努力推動保險資金進入保障房領域。

全國政協委員、中國平安集團董事長馬明哲認為，利用保險資金支持保障性住房建設，不僅有利于加快保障性住房建設工程的發展，而且有助于提高保險資金的長期投資收益，有利于保險行業的長期穩定發展。

然而，也有某保險公司高層向本刊記者透露，從目前反饋的信息來看，保險資金投資保障性住房的回報率可能達不到6%。這一數字在保險金投資領域，顯然不足以構成對保險公司的吸引力。

事實上，保障性住房建設，不同于一般的商業不動產投資，具有地方政府負責、指定土地劃撥、規定利潤空間、承諾回購等強制性要求。同時，保障房項目作為一項重大的民生工程，對于保險金投資，可以說是一個收益穩定且安全性很高，風險可控、穩定可靠的投資產品。

去年9月，保監會發布了《保險資金投資不動產暫行辦法》(下稱《暫行辦法》)，為保險資金可以正式投資房地產領域掃除了法律上的障礙。

按照該《暫行辦法》規定，保險資金投資不動產不高于上季末總資產的10%。根據保監會公布的保險總資產的10%計算，國內保險資金理論上約有4500億至5000億元資金可投資不動產，這一數字剛好可以填補保障房建設的資金缺口。

無獨有偶，與銀行資金一樣，保險資金涉及到廣大民眾現實和未來利益，保障性住房預期收益是否能夠給這部分資金帶來切實的回報，是否存在難以預料的巨大投資風險，仍屬未知。在已經預知風險的前提下，盡力避免，就成為政策制定的關鍵。

在籌措保障房建設資金的同時，劉海生和他的同事們還做了大量相關工作。大型居住社區的土地儲備工作已經展開，上海目前已經選址確定了23塊土地，面積105平方公里，這些土地儲備主要用于保障性住房建設，除了為今年保障房建設儲備土地，更多為實現“十二五”既定目標做好前期工作。

用劉海生的話來說，就是“萬事俱備，只欠資金?！?/p>

盡管保險金投資保障房建設還只是試點，未來的事情都是未知數，但劉海生還是充滿了信心：“套用一句話，世上本沒有路，走的人多了，也便成了路?！?/p>

□ 編輯 于俊霞 □ 美編 龐 佳