西寧市居住用地集約利用潛力研究

宋成舜，翟文俠，陳 志，劉成武

(咸寧學(xué)院資源與環(huán)境科學(xué)學(xué)院，湖北咸寧437100)

土地集約利用已成為發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的必然要求[1]。積極開展城市土地集約利用評(píng)價(jià)工作，能夠?yàn)榭刂瞥鞘薪ㄔO(shè)用地規(guī)模、制定城市用地計(jì)劃、分配城市用地指標(biāo)提供科學(xué)的依據(jù)和基礎(chǔ)[2]。一個(gè)城市土地集約利用潛力的評(píng)價(jià)分宏觀、中觀、微觀3個(gè)層次[3]，中觀層次是以城市功能區(qū)為對(duì)象，側(cè)重從城市用地的功能差異——居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)，評(píng)價(jià)不同功能區(qū)土地的使用效率和潛力。城市居住用地集約利用評(píng)價(jià)是城市土地集約利用評(píng)價(jià)的重要組成部分，對(duì)中觀區(qū)域建設(shè)用地而言，集約利用就是要保證區(qū)域可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，增加建設(shè)用地的投入，提高建設(shè)用地的人口承載力和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出能力，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的最佳[4]。

隨著西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，土地資源的稀缺性矛盾已經(jīng)突顯出來(lái)，大力推進(jìn)土地集約利用正是解決這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵。本文以西寧市居住用地為研究對(duì)象，從中觀層次出發(fā)，在劃分功能區(qū)的基礎(chǔ)上，選擇樣本片區(qū)作為其代表，構(gòu)建功能區(qū)居住用地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，評(píng)價(jià)居住功能區(qū)土地集約利用程度，對(duì)于促進(jìn)城市土地內(nèi)涵挖潛和集約式擴(kuò)張、緩解土地供需矛盾、實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展，都具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

1 功能區(qū)劃分和樣本片區(qū)劃分

1.1 功能區(qū)劃分

功能區(qū)是指土地使用功能、使用強(qiáng)度、土地利用方向、基準(zhǔn)地價(jià)等條件大體一致的區(qū)域。其劃分與合并按照土地開發(fā)利用強(qiáng)度的均質(zhì)性、土地利用結(jié)構(gòu)的相似性、土地利用方向的一致性等特點(diǎn)[5]，并綜合考慮地形，地物邊界一致性、行政區(qū)劃相對(duì)完整性和基準(zhǔn)地價(jià)保持一致性等原則將城市劃分為若干個(gè)功能區(qū)，功能區(qū)數(shù)量取決于城市規(guī)模和評(píng)價(jià)范圍的大小。

西寧市居住功能區(qū)范圍內(nèi)住宅用地、居住區(qū)級(jí)以下(含居住區(qū)級(jí))的公共服務(wù)設(shè)施用地面積比例分別應(yīng)占功能區(qū)總面積的50%以上和12%～25%的比例。

在居住功能區(qū)評(píng)價(jià)的地域范圍內(nèi)，劃分出9個(gè)居住功能區(qū)(圖1)。劃分的居住功能區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)均符合功能區(qū)劃分原則，可以作為西寧市居住用地集約利用水平評(píng)價(jià)的對(duì)象。從居住功能區(qū)分布來(lái)看，居住功能區(qū)主要集中在西寧市城市的十字中心。

1.2 樣本片區(qū)劃分

樣本片區(qū)是指在功能區(qū)中具有典型性的區(qū)域，樣本片區(qū)根據(jù)功能區(qū)類型分別選定[6]。

(1)每個(gè)功能區(qū)應(yīng)選擇不少于2個(gè)樣本片區(qū)或?qū)⒄麄€(gè)功能區(qū)作為一個(gè)樣本片區(qū)對(duì)待，樣本片區(qū)土地面積之和不少于功能區(qū)面積的20%。

(2)樣本片區(qū)劃分應(yīng)以居住小區(qū)、宗地為范圍確定。具體要求如下:宜按居住小區(qū)范圍選擇，必要時(shí)可以以居住組團(tuán)范圍替代;難以劃定居住小區(qū)或居住組團(tuán)的區(qū)域可按居民委員會(huì)范圍劃分，必要時(shí)可將多個(gè)居委會(huì)范圍合并為一個(gè)樣本片區(qū)，但不得超出街道辦事處范圍;居住樣本片區(qū)面積以10～20 hm2為宜，最小不得小于4 hm2。

根據(jù)樣本片區(qū)劃分原則，在9個(gè)居住功能區(qū)內(nèi)劃分出19個(gè)居住樣本片區(qū)(圖2)。

圖1 西寧市居住功能區(qū)示意圖

圖2 西寧市居住樣本片區(qū)示意圖

2 集約利用評(píng)價(jià)

結(jié)合西寧市實(shí)際情況，本研究的基本步驟為:(1)確定樣本片區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的理想值;(2)收集居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)原始數(shù)據(jù)并作標(biāo)準(zhǔn)化處理;(3)采用特爾菲法，確定居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值;(4)運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法計(jì)算樣本片區(qū)土地利用集約度，并劃分樣本片區(qū)土地利用類型;(5)根據(jù)樣本片區(qū)的評(píng)價(jià)結(jié)果，結(jié)合居住功能區(qū)劃分的原則，確定居住功能區(qū)土地集約利用類型。

2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立

評(píng)價(jià)指標(biāo)體系著重反映城市土地集約利用的總體狀況，并綜合、全面反映城市土地集約利用的各個(gè)方面。它一方面要反映城市土地集約利用的共性，另一方面要體現(xiàn)具體城市土地利用的特征[7]。

指標(biāo)選取在遵循綜合性、層次性、系統(tǒng)性、獨(dú)立性和可操作等原則的基礎(chǔ)上，主要考慮土地使用強(qiáng)度、土地投入狀況和土地生產(chǎn)效益，根據(jù)現(xiàn)有建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)的選取情況和《建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)，結(jié)合西寧市區(qū)域特點(diǎn)，建立了西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo) 體系(表1)。

表1 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

2.2 指標(biāo)理想值確立

根據(jù)國(guó)家和地方制定的各種技術(shù)規(guī)范、結(jié)合國(guó)家、區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃等目標(biāo)，依據(jù)西寧市土地利用規(guī)劃、城市規(guī)劃、行業(yè)政策等確定的技術(shù)指標(biāo)，在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用相關(guān)數(shù)據(jù)資料，初步制訂各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)理想值的參考范圍，邀請(qǐng)了從事西寧市社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃、管理工作的領(lǐng)導(dǎo)與學(xué)者組成的11位專家，通過(guò)3輪咨詢，最終確定了西寧市居住功能區(qū)樣本片區(qū)各項(xiàng)指標(biāo)的理想值(表1)。

2.3 指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化

為使數(shù)據(jù)間具有可比性，需采用標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)處理原始數(shù)據(jù)，以消除單位和量綱，得到每項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)分值。各指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)值所對(duì)應(yīng)的是建設(shè)用地達(dá)到集約利用滿意要求時(shí)的指標(biāo)水平，其對(duì)應(yīng)的指標(biāo)分值為100%。指標(biāo)有正指標(biāo)、負(fù)指標(biāo)和適度指標(biāo)3類，3者的處理方法各不相同[8]:

2.4 指標(biāo)權(quán)重確定

權(quán)重依據(jù)評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)功能區(qū)建設(shè)用地節(jié)約集約利用的影響程度確定。采用特爾斐法，根據(jù)居住用地評(píng)價(jià)工作背景，在不相互協(xié)商的情況下，由21位熟悉西寧市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地利用狀況的專家，對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行兩輪打分，且第2輪的打分參考第1輪打分結(jié)果進(jìn)行，并以第2輪打分為直接依據(jù)，最終確定西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重值(表1)，得到的權(quán)重結(jié)果均通過(guò)了方差檢驗(yàn)，符合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

指標(biāo)權(quán)重值按式(4)計(jì)算:

式中:Wi——第 i項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)重;Eij——專家 j對(duì)于第i項(xiàng)指標(biāo)的打分;n——專家總數(shù)。

2.5 集約度計(jì)算

各樣本片區(qū)土地利用集約度是將各指標(biāo)分值乘以各自的權(quán)重，進(jìn)行加和求得，樣本片區(qū)土地利用集約度用式(5)計(jì)算[6]。

式中:λ——樣本片區(qū)的土地利用集約度;βi——第 i項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重，0≤βi≤1，所有指標(biāo)的權(quán)重值和為 1;Fi——對(duì)應(yīng)的某項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化值。

2.6 集約類型劃分

城市土地依據(jù)利用狀況分為低度利用土地、適度利用土地、集約利用土地、過(guò)度利用土地4種類型。低度利用的土地指征而不用或利用很不充分的土地，投入少，使用效率低，是挖潛改造的重點(diǎn)。適度利用土地指符合規(guī)劃要求，利用較為充分的土地，屬于合理利用的范疇，使用潛力較小，不屬于挖潛改造的主要對(duì)象。集約利用的土地指規(guī)劃布局合理，土地使用效率高的土地，這類土地已充分發(fā)揮用地潛力，是城市土地利用的方向。過(guò)度利用的土地指利用強(qiáng)度已超過(guò)環(huán)境容量和規(guī)劃控制指標(biāo)的土地，已產(chǎn)生較大的負(fù)面影響，未來(lái)需要進(jìn)一步改造[9-10]。

根據(jù)《規(guī)程》要求，按照過(guò)度利用類型λ≥100、集約利用類型75≤λ＜100、適度利用類型50≤λ＜75、低度利用類型λ＜50的原則，相應(yīng)地將居住功能區(qū)樣本片區(qū)的土地集約利用程度劃分為過(guò)度利用、集約利用、適度利用和低度利用4個(gè)等級(jí)。

2.7 評(píng)價(jià)結(jié)果

依據(jù)上述評(píng)價(jià)方法，得出西寧市居住功能區(qū)樣本片區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果。根據(jù)樣本片區(qū)評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)西寧市9個(gè)居住功能區(qū)的土地集約利用類型加以判定，得出居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果(見表2和圖3)。

表2 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果

圖3 西寧市居住功能區(qū)土地集約利用類型分布

根據(jù)確定的居住功能區(qū)土地集約利用類型結(jié)果，得出西寧市居住用地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果(表3)。

表3 西寧市居住用地集約利用評(píng)價(jià)結(jié)果

(1)從整體上看，西寧市居住用地集約利用水平較高，適度利用與集約利用土地占居住用地總量的64.88%，土地利用較集約，城市內(nèi)部居住用地只有少量低度利用土地可以進(jìn)一步深度開發(fā)。盡管適度利用土地所占比重較高，但居住用地仍有一定的潛力可挖，尤其是中心城區(qū)邊緣的居住區(qū)，如 R001、R002、R007，土地利用率有待進(jìn)一步提高。

(2)2007年以來(lái)，西寧市新開發(fā)的居住小區(qū)主要分布在城西區(qū)的西部(海湖新區(qū))、城中區(qū)的南部和北部以及城東區(qū)的南部，尤其是城中區(qū)和城西區(qū)較為集中，多為容積率高、規(guī)模大、配套設(shè)施齊全的綜合性現(xiàn)代居住區(qū)，此類居住用地集約利用程度普遍較高。

(3)中心城區(qū)邊緣的居住區(qū)過(guò)去多為工業(yè)相對(duì)集中區(qū)域或功能混雜區(qū)，配套設(shè)施缺乏，居住環(huán)境差，容積率低，土地開發(fā)潛力大，隨著政府對(duì)該區(qū)域投入的增加，居住、交通條件和區(qū)位環(huán)境得到很大改善，屬于土地開發(fā)利用潛力較大的區(qū)域。

3 集約利用潛力

3.1 規(guī)模潛力

西寧市居住功能區(qū)規(guī)模潛力包括低度利用土地、適度利用土地和集約利用土地的潛力。根據(jù)《規(guī)程》的要求，規(guī)模潛力需要測(cè)算出絕對(duì)規(guī)模潛力和相對(duì)規(guī)模潛力兩種潛力類型。

(1)絕對(duì)規(guī)模潛力

(2)相對(duì)規(guī)模潛力

分別將居住功能區(qū)低度利用、適度利用和集約利用區(qū)域的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，得出西寧市居住功能區(qū)土地絕對(duì)規(guī)模潛力為2 918.65 hm2，相對(duì)規(guī)模潛力為62.54%(表4)。

表4 西寧市居住功能區(qū)規(guī)模潛力

3.2 經(jīng)濟(jì)潛力

根據(jù)《規(guī)程》的技術(shù)約定，城市用地經(jīng)濟(jì)潛力應(yīng)分別考慮3種情形:保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力;進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力;進(jìn)行整體改造，拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力。并且，經(jīng)濟(jì)潛力需要測(cè)算出經(jīng)濟(jì)潛力和單位經(jīng)濟(jì)潛力兩種潛力類型。結(jié)合西寧市建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)的具體情況，居住用地的經(jīng)濟(jì)潛力需測(cè)算保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛以及進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛兩種潛力類型。

3.2.1 保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛

(1)經(jīng)濟(jì)潛力

式中:Ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力(萬(wàn)元);Qi——功能區(qū)內(nèi)第i塊空閑地的現(xiàn)狀土地面積(hm2);Rci——功能區(qū)內(nèi)第i塊空閑地規(guī)劃允許的容積率，以規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)中的最高值、控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)或其他方法的合理值來(lái)確定;Jci——功能區(qū)內(nèi)第i塊空閑地新建物業(yè)單位建筑面積市場(chǎng)價(jià)格(元/m2);Cci——功能區(qū)內(nèi)第i塊空閑地新建物業(yè)單位建筑面積開發(fā)成本(元/m2);n——空閑地個(gè)數(shù)。

(2)單位經(jīng)濟(jì)潛力

式中:ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的單位經(jīng)濟(jì)潛力(元/m2);Ec——保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力(萬(wàn)元);Qi——功能區(qū)內(nèi)第i塊空閑地的現(xiàn)狀土地面積(hm2);n——改造地個(gè)數(shù)。

利用公式，可得西寧市保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的居住功能區(qū)城市土地經(jīng)濟(jì)潛力為18 221.20萬(wàn)元，單位經(jīng)濟(jì)潛力3 615.32元/m2(表5)。

表5 西寧市居住功能區(qū)保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地的經(jīng)濟(jì)潛力

3.2.2 進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛

(1)經(jīng)濟(jì)潛力

(2)單位經(jīng)濟(jì)潛力

式中:ep——進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的單位經(jīng)濟(jì)潛力(元/m2);Ep——進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力(萬(wàn)元);Qi——功能區(qū)內(nèi)第i塊改造地現(xiàn)狀土地面積(hm2);n——改造地個(gè)數(shù)。

利用公式計(jì)算可得西寧市進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的居住功能區(qū)城市土地經(jīng)濟(jì)潛力為53 295.38萬(wàn)元，單位經(jīng)濟(jì)潛力806.65元/m2。

表6 西寧市居住功能區(qū)進(jìn)行部分改造、部分拆除現(xiàn)有物業(yè)的經(jīng)濟(jì)潛力

4 結(jié)論

本研究涉及西寧市居住功能區(qū)土地面積4 666.85 hm2，評(píng)價(jià)范圍基本包括西寧市中心城區(qū)具備一定規(guī)模的居住功能區(qū)用地區(qū)域。從功能區(qū)評(píng)價(jià)來(lái)看，西寧市居住用地集約利用處于適度利用水平，集約利用類型土地占3.04%，適度利用類型土地占61.84%，低度利用類型土地占35.12%。西寧市居住用地集約利用潛力較大，絕對(duì)規(guī)模潛力為2 918.65 hm2，相對(duì)規(guī)模潛力為62.54%;保留現(xiàn)有物業(yè)，利用空閑地進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力為18 221.20萬(wàn)元，單位經(jīng)濟(jì)潛力為3 615.32元/m2;進(jìn)行部分改造，部分拆除現(xiàn)有物業(yè)進(jìn)行挖潛的經(jīng)濟(jì)潛力為53 295.38萬(wàn)元，單位經(jīng)濟(jì)潛力為806.65元/m2。

為進(jìn)一步提高西寧市居住用地集約利用程度，一要科學(xué)制定規(guī)劃，提高居住用地容積率，提高土地利用效率;二要加強(qiáng)用地管理，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)量，規(guī)范土地供應(yīng)管理;三要強(qiáng)化市場(chǎng)機(jī)制，有效配置土地，促進(jìn)居住用地節(jié)約利用。

[1] 邵曉梅，劉慶，張衍毓.土地集約利用的研究進(jìn)展及展望[J].地理科學(xué)進(jìn) 展 ，2006 ，25(2):85-95.

[2] 謝敏，郝晉珉，丁忠義，等.城市土地集約利用內(nèi)涵及其評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究[J].中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)，2006，11(5):117-120.

[3] 陳瑩，劉康，鄭偉元，等.城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)的應(yīng)用研究[J].中國(guó)土地科學(xué)，2002，16(4):26-29.

[4] 曹銀貴，鄭新奇，胡業(yè)翠.區(qū)域建設(shè)用地集約利用評(píng)價(jià)研究:以濟(jì)南市為例[J].經(jīng)濟(jì)地理，2010，30(6):1016-1020.

[5] 甄江紅，成舜，郭永昌，等.包頭市工業(yè)用地土地集約利用潛力評(píng)價(jià)初步研究[J].經(jīng)濟(jì)地理，2004，24(2):250-253.

[6] TD/T 1018-2008，建設(shè)用地節(jié)約集約利用評(píng)價(jià)規(guī)程[S].

[7] 林堅(jiān)，陳祁輝，晉璟瑤.土地應(yīng)該怎么用:城市土地集約利用的內(nèi)涵與指標(biāo)評(píng)價(jià)[J].中國(guó)土地，2004(11):4-7.

[8] 王紹艷，陳銀蓉，佟香寧.武漢市城市土地集約利用評(píng)價(jià)研究初探[J].國(guó)土資源科技管理，2007，24(1):12-17.

[9] 馬剛，李海宇，徐逸倫.城市土地潛力分析:以南京市為例[J].地理與地理信息科學(xué)，2005，21(3):56-59.

[10] 張清軍，曹秀玲，魯俊娜.河北省農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用評(píng)價(jià)[J].農(nóng)業(yè)工程學(xué)報(bào)，2010，26(7):321-317.