城市基礎設施建設與房地產業發展的關系研究

黃 崢 徐逸倫

城市基礎設施是人們對城市土地空間投資的物化體現，其形態、數量、結構和功能已經成為城市進行功能結構、空間布局的導向性因素;房地產業則是以土地和建筑物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營等活動的綜合性產業。二者的經營均以土地及建筑物為對象，存在著密不可分的內在聯系。

1 基礎設施建設對房地產業發展的影響

1.1 基礎設施建設空間層次

城市基礎設施建設在城市總體規劃、詳細規劃及各專項規劃指導下進行，《城鄉規劃法》中的法定規劃體系對應了基礎設施建設的不同空間層次(見表1)。房地產業的開發行為，多數針對于地塊層面的空間對象，在項目開發、設計、建設過程中，不僅需要與上一空間層次的基礎設施主動對接，還需做好項目自身的基礎設施及配套工作。

表1 不同規劃類型中對基礎設施規劃的要求

1.2 基礎設施建設時間分布

城市基礎設施只能按一定等級規模跳躍發展，其建設工程規模相對較大，施工周期相對較長，而且大部分還是地下工程和基礎工程，需要提前安排。當城市基礎設施投資短缺時，建設滯后會在一定程度上制約房地產開發的規模和速度，影響建成項目的正常交付使用，甚至會對以后的使用者帶來諸多麻煩;而當基礎設施發展超越一定時期的經濟發展時，則可以提前形成服務能力，可以盡快形成經濟的優越環境，帶來較高的宏觀、長遠效益。然而，過度超前的基礎設施建設會使其服務水平得不到充分發揮，加之折舊和養護，無法形成效益，造成了很大的浪費。

1.3 基礎設施建設空間分布

基礎設施建設的空間分布模式主要有面狀模式、線狀模式和點狀模式三種，不同的模式對房地產業的發展有著不同的影響。

對城市某個片區進行大規模的市政改造或重新建設，即面狀建設模式，受其影響，短期內城市房地產開發量、竣工量、銷售量總體上會呈現出上升趨勢，而且這種趨勢，會隨著新區或改造區的建設、各項基礎設施的完善持續保持。面狀基礎設施的建設規模較大，持續時間較長，影響范圍較廣，帶動了整個區域的發展，是促進城市房地產發展的第一動力。

線狀模式主要是指諸如軌道交通、城市快速路等線性交通基礎設施的建設。線狀基礎設施在其籌備期與建設期對房地產發展的積極影響尤為顯著，房地產價值潛力也會充分顯現出來，但在線狀基礎設施的竣工期，這種利好因素對周邊物業的影響將會逐漸減弱。

點狀模式即基礎設施在點狀場站設施的建設支撐下的小而全的點狀布局。這種布局模式對房地產開發的積極作用相當明顯，反之，房地產的發展又會促進點狀基礎設施的不斷完善，形成循環作用。

2 房地產業對基礎設施建設的要求

2.1 房地產開發項目對基礎設施建設的直接要求

一個完整的房地產項目的開發，一般分為項目設想、可行性研究、項目設計、征地拆遷、籌資、招標建設、施工、銷售等流程，其中大多對基礎設施建設有著一定的要求。在項目的開發設想和可行性研究階段，會對標的所在區域的基礎設施條件做出綜合分析，要求基地條件能夠較好的支持項目的開發建設和未來的銷售管理，使項目具有較好的發展前景;在項目設計階段，要求上位基礎設施規劃成果準確、公開，以便主動對接各項基礎設施;在資金籌措階段，好的基礎設施環境和發展前景會使項目更易獲得銀行的信貸資金;在施工階段，要求對項目本身的供熱、供水、供電、供氣以及排水排污等地下管線做出安排;在銷售階段，好的基礎設施環境則是提高項目吸引力的重要宣傳手段。

2.2 已建區增值預期對基礎設施建設的潛在要求

土地資源存在稀缺性和不可復制性的特點，隨著已建區塊周邊基礎設施的逐漸配套，已建區塊的房地產價格被不斷拉高，產生了價格溢出效應。已建區塊的增值預期對基礎設施的要求體現在基礎設施建設的落實和基礎設施環境的改善。根據周京奎等人的研究成果，以燃氣普及率為代表的城市基礎設施投資對房地產的溢價值較為穩定，公共交通投資對經營性房地產的溢價值尤其明顯，基礎設施建設成了提高城市經濟活力的有效方法，基礎設施建設與房地產開發之間也即形成了互相促進的格局。

3 基礎設施建設與房地產業發展的關系

根據上文分析可以看出，基礎設施建設和房地產業發展是相互聯系，相互影響的，二者關系密切。

首先，二者之間存在著一組對立統一的矛盾。基礎設施建設和房地產開發改造經營對象的自然屬性相同，但經濟屬性和社會屬性卻不盡相同。房地產業作為一種以盈利為主要目的的產業部門，最終是為了實現自身的效益最大化，而缺乏對全局的考慮以及對經濟活動外部效應的關注;基礎設施建設更多從公平角度考慮，使得城市整體或是一定范圍內的人群受益。而整體視角的基礎設施建設和局部視角的房地產開發，最終都會對城市整體功能的提升和環境的改善起到積極作用。

其次，二者之間相互聯系、相互影響。作為某個特定空間范圍內的房地產開發項目，對基礎設施的建設有要求，同時也會影響未來基礎設施布局的傾向性;而基礎設施的建設也會使房地產開發項目區位條件獲得改善，使其地價增值，并帶動房價上漲，對未來進駐的房地產項目也存在影響。

4 結語

美國、日本等地出現過的房地產危機為我們敲響了警鐘，當前我國必須協調好基礎設施建設和房地產開發的關系，完善規劃編制體系，保持理性的開發思維，健全相關政策法規，從而實現二者的相互促進、良性互動，實現兩者的健康發展。

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