惱人的房子

宋媛 林凱 沈翀

“加個名字要繳幾萬元的稅，真是不情愿，還得再想想，好糾結啊。”29歲的李小姐略帶苦笑，“當初辦房產證交了3%的契稅、1%的維修基金，現在又得交4%的‘加名費，房子貴，加名字的費用更高。”

2011年8月的一天，李小姐夫婦正在武漢房產交易中心咨詢房子的加名業務。

“婚前兩家人一起買了一套價值60多萬元的二手房，房產證上只寫了丈夫的名字。雖然出資買房時，娘家出了大部分房款，但想著既然要成一家人了，也就無所謂了。”李小姐說。但看到《最高人民法院關于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋（三）》）后，她為了保障自己的利益，要求在房產證上加上自己的名字。可是，加個名字也要繳不菲的契稅，這讓她很糾結。

加名讓人糾結

李小姐的煩惱絕不是個案，在武昌和漢口，很多市民都有同樣的煩惱，而且，收入水平的高低決定了民眾對征稅和加名的不同態度。

中高收入的市民大多表示，既然婚前房產婚后加名要征收契稅是國家規定，那么就算繳納一定稅金，也會依法辦理。而中低收入的市民對此頗有微詞：“以前可以不收的契稅為何現在非得收？辦理加名手續需繳納上萬的費用，太高了，想加名有些猶豫，只能坐等國家政策。”

而率先出臺“房產證加名征稅”的南京更加熱鬧。南京的魯女士和潘先生結婚7年，家里有房產兩套，房產證上分別是潘先生和其父的名字。出于信任，結婚頭幾年，潘先生多次提出要把魯女士的名字加到自己婚前買的那套房子上，但魯女士覺得夫妻感情好最重要，加名的事也不用急，所以一直未著手去辦。直到看到《婚姻法解釋（三）》，魯女士才將加名提上日程。

就在夫妻倆準備證件時，南京地稅部門2011年8月23日突然通知，將要對婚前房產加名征收3%的契稅。魯女士仔細一算，以前只要花數百元工本費的加名費用，一夜之間就變成了上萬元。于是，要加名的想法開始動搖。“就這么多花1萬多元，太不劃算了！以前在辦理房產證的時候不是已經繳過稅了嗎？但不加吧，這兩天又感覺房產證上沒自己的名字好像缺點兒什么。”加還是不加，魯女士左右為難。

糾結的不只是老百姓，還有各地政府部門。這不，還沒等魯女士糾結出結果，一天后，南京地稅部門就緊急發文，稱“稅務總局正著手研究具體意見，南京地稅部門還在等‘通知。”2011年8月28日，魯女士通過當地媒體聽到：南京地稅部門決定將暫不收取婚前房產加名契稅。

第二天一大早，魯女士趕緊拉著老公，到南京房產交易中心申請加名。魯女士說：“從申請加名到最終辦結要10天左右，現在還不知道政策的最終走向，只有先申請了再說。”

以前，男女雙方對于房產證是否共同署名并不關注。據統計，在《婚姻法解釋（三）》出臺之前，在25歲～29歲的適婚購房者中，采取個人購房的方式占比高達90%以上，而且婚前購置的房產中，房產單獨署名的男性占8成以上。但如今，咨詢如何聯名貸款購房的消費者增加了10%，已婚有房族咨詢房產證更名的情況也顯著增多。某地產經濟公司首席分析師張月表示，未來預計將有20%以上的房產會更名共同持有。

2011年8月31日，財政部、國家稅務總局聯合發出的通知中表示，“婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。本通知自印發之日起執行。”這一通知，給那些想加名卻擔心契稅問題的夫妻暫時吃了顆定心丸。

房子占家庭總資產的73.44%

房子，原本和家、穩定、踏實等詞聯系在一起，而如今，《婚姻法解釋（三）》一石激起千層浪，將“房子”和“財產”緊密結合在一起，成為無數人的煩惱。

如果一個美國人看到中國很多夫妻正為如何以最低的成本往房產證上加名而煩惱，一定很疑惑——在美國，很多夫妻離婚時爭相把房子留給對方，因為房子往往和貸款債務有關，而房子很有可能已經“資不抵債”。

但對于很多中國人，房子往往意味著幾代人一生的積蓄。

在北京參加工作已滿3年的小高，花光自己和父母的家底，在中關村附近買了一套20世紀80年代的學區房。“我得考慮房子周圍的交通、學校周圍的配套設施以及房子的升值前景，總之砸鍋賣鐵，買房也要一步到位。”面對房價幾年間的瘋漲，小高覺得頻繁換房不僅手續煩瑣、增加購房支出，還得經常搬家、裝修，會牽扯很多精力。

像小高這樣首次購房就押上全部身家、一次性買房到位的普通百姓不在少數。不知不覺中，房產支出在中國普通家庭中占的比例越來越大。

2010年9月，“清華—花旗中國消費金融與投資者教育調研”發布其第二年度的調研報告，報告顯示，在中國城鎮家庭受訪者中，85%擁有自家房產，房產占家庭總資產的比重高達73.44%。

這組調查公布不久前，全球著名的市場研究機構益普索，發布了北京、上海、廣州、成都、武漢、沈陽6大城市居民近期投資意愿調研報告，其中，千余人對“假設您目前手中有一筆閑置資金（比如100萬元或以上），您會首選如何支配這筆資金”這一問題進行了回答。結果，在樓市、股市低迷的狀態下，42%的居民投資渠道仍是選擇購買房產。選擇儲蓄、基金、黃金、股票、商業保險的比例均沒有超過20%。

從這些調研數據可以看出，大多數人堅持認為，中國在不斷城市化的進程中仍存在大量剛性需求，所以房地產市場的走勢從長期來看向好。所以從2009年起，越來越多有購房能力的人開始抱著既自住又投資的心態買房：“這些錢放在銀行一兩年后購買力或許還不如現在，再加上通貨膨脹的因素，還不如買房來保值增值。”

“遏制全球經濟的”房子

中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，由于當前投資渠道相對單一，面對疲軟的股市，當沒有更好的選擇時，大量的資金自然會流向房地產市場。同時，相對其他投資品，房產既有實用價值風險又低，近年來的收益回報也很高。資金進入樓市，也成了保值增值的合理需求，所以民間對房產投資的熱情一直很高。

不僅普通消費者，富裕群體面對限購令，也沒有從房產投資中全身而退，他們瞄準了其中的豪華住宅。2011年4月，《中國10大超級豪宅》排行榜發布后，一項新的調研結果引起了人們的關注：與滬深股指10年升幅只有50%相比，一線城市，以別墅為代表的豪華住宅10年來價格平均漲幅高達500%。和歐美富豪大多追求“人生奢侈”（如登月和探險等）不一樣，作為新的投資和保值渠道，中國富裕群體更愿將購買豪宅列為奢侈品消費的第一選擇。

中國人喜歡攢錢買房的現象也引起了國外媒體的關注。“中國人在尋找配偶方面遇到的困難正對全世界產生重要的經濟影響，因為他們會減少消費攢錢，以吸引潛在的伴侶。”西班牙《世界報》2011年6月以“遏制全球經濟的愛情”為題刊文稱，如果說在全世界增長最快的市場上沒有消費，那么全球經濟就會停滯。確實，中國人將1/3以上的收入存進銀行，遠遠超出美國人將收入的5%存起來的比例。

經過一年多的起起伏伏，目前不論業界、官方還是大眾似乎都達成一種共識：房價的過快上漲已如愿受到控制，但房價依然在高位徘徊，價格回落在短期內尚難期待。

不少人的投資方向雖然從以前的購買住宅，開始轉變到現在的購買寫字樓、商鋪以及異地買房等多種形式，但是依然沒有退出房地產市場。據央行今年二季度儲戶調查顯示，投資方向調查中選擇“房地產投資”的居民占22.2%，仍是居民投資的首選。

要把一生都押到房子上嗎

其實，全世界沒有哪個國家的住房是可以用來保值的，眾多分析人士表示，那些曾經試圖用房地產來保值的國家最終只會形成泡沫。20世紀80年代有拉美等國，90年代有日本，21世紀有美國，最終都以失敗而告終。

目前，中國房地產市場正處于政府調控下，民眾在購買房產方面已經略顯理性。鏈家地產的市場觀察報告顯示，2011年3輪調控后，北京二手房市場的購房年齡開始逐漸走穩，逐漸回歸到36歲左右，而在2010年9月，購房人的平均年齡為27歲。

“政府需要建立與發展多元化的金融融資體系，除了債券融資、股權融資，還應該包括投資基金、信托、證券等多種形式，這樣，普通居民和機構的投資者都可以通過購買相關的金融產品，而不是以購買住宅物業的方式直接進入市場。”某地產公司總經理李文杰說，“熱衷于投資房產的人們以后會有新型的投資房產工具，可以不買房也能投資房地產。”

清華—布魯金斯公共政策研究中心主任王豐說：“中國房改之后，隨著房產成為家庭財富的主要組成部分，人們對于私有財產，尤其是房產的保護意識開始加強。同時，近些年的房產投資進一步加速了社會財富分配的進程。因此，隨著中國經濟模式進一步變化、房貸市場進一步完善，人們會慢慢學會理性投資，不會把所有投資都放在房子上。”

實際上，把家庭大部分財產押在房子上，已經給未來的養老帶來了風險。近日，中宏保險攜手零點調研咨詢集團發布《中國中產家庭養老規劃白皮書》，調查結果表明：人們普遍的養老規劃仍停留在假想階段，缺乏“未雨綢繆”的規劃意識和實際的養老準備行為。調查同時指出，需要加大對養老的投資準備力度，這樣才能為自己未來的幸福養老生活增強抗風險能力。

（摘自《國際先驅導報》）