中國經濟步入“限時代”?

張襦心

網上有句戲言：“讓開發商過不好年，就是給全國人民最大的新春賀禮。”

也許是因為眾望所歸，號稱史上最嚴厲的“第三輪房地產調控政策”趕在年前出臺了。

開發商心里是不是分外添堵，此處省略一萬字。有人預言“房地產市場即將上演2012”，但據說有實力的開發商早就準備好了“大船票”，有恃無恐。

而剛剛被限車令“搖”了一回的北京城，又再度領略了行政的力量。國八條一出，身邊很多人都在談論自己該怎么辦，多少個家庭不眠夜。“禁購令”如若再不能遏制高房價，下一步是不是就該“搖號購房”、“憑票供應”？

70后或許還能清晰地記得上世紀80年代，因為沒有糧票，饑腸轆轆地站在蔥油餅店門口，望餅興嘆的事。時隔30年后，人們仿佛再度站在了蔥油餅店門口。

在“拼指標”2.0時代，曾經支撐了公平權益概念的人民幣退居二線。人們從限房、限車中，又一次讀出了戶口是多么重要。

搶搭“末班車”

在北京，“限車令”事后證明，民間小道消息基本上都很靠譜！寧可信其有者額手相慶，后知后覺者捶胸頓足。這一幕再度在樓市上演。

自從1月中旬以來，就有人擔心政策變數搶搭“末班車”，房地產交易大廳每天都是人頭攢動，并在“國八條”出臺后的1月27日達到了頂點。

稅費的增加，二套房首付的提高，“限購”范圍和力度的進一步加大，再加上北京落地細則遲遲尚未公布，造成了北京二手房市場購房者的恐慌情緒不斷蔓延。據北京市房地產交易管理網的統計數據信息顯示：27日，北京二手住宅網簽量達2093套，環比“新國八條”出臺前（26日）的網簽量，大幅上漲了86.2%。

“我早上5點鐘就起床趕去排隊了，足足等了8個小時才輪到。我還有位子坐，那些后來的，只能溜墻站著等。幸虧趕在27日給簽掉了，如果28日再去，就要多繳十幾萬的營業稅，本來買這套兩居室已經是把親戚朋友都借了一個遍了，再多十幾萬，我都不敢想象！”一位購房者驚魂未定地告訴記者。

本來要趕回合肥老家過年的魏波退掉了千辛萬苦弄來的火車票。春節期間萬家團圓，他一個人孤零零地呆在自己35平米的一居室里，上網搜房源。“前幾年沒錢，買了一套小房子，地段、朝向、樓層都很差。一個人湊合著還行，將來兩個人帶著孩子根本沒法住。我馬上要結婚了，本來想等年后再把房子定下來，現在得抓緊了，誰知道下步還要出臺什么政策？”

一位想到北京闖一闖的江先生，也在限房、限車令前躊躇起來。他年近35歲，在現有工作領域已經做到了頂，很難再有新的發展，而北京正巧有一個他期待已久的絕佳的工作機會。“我在上海有房有車，到了北京，卻要一夜之間回到自己20多歲一無所有的日子。再有錢也沒有用，外地人在這里買不了房，買不了車，這種感覺讓人很不爽。為了我的事業夢想，讓老婆、孩子都跟著我一起過來受苦？”

需求將跌90%？

“錯殺是必然的，房地產已經到了必須物理降溫的時候了。政府出重拳打擊房地產，將來一段時間內還可能出現GDP滑坡、產能過剩、就業難等階段性陣痛。”著名房地產評論人士楊少鋒認為。“調控選擇春節前，是因為開發商已經在提價的醞釀中。一過完春節，馬上就會迎來房地產熱銷。如果政策等到3月份再出臺，房價會再漲15%。”

從2010年1月開始，房地產調控便如疾風驟雨般密集展開，力度之猛前所未有。再把鏡頭推遠一點，調控已經走過了6個年頭，而北京的房價，也從每平米4０００元調到4萬元。難怪評論人士表示，如果有人還相信調控，那這個人手上肯定捂著很多房產等著升值。

“我認為這屆政府不可能背著失信于民的風險，把泡沫留給下一屆。”楊少鋒認為，“房地產已經成了中國經濟的黑洞，所有的資源都向房地產傾斜，到了非降不可的地步。我這么說算是很委婉了。”

據他計算，2010年中國全年社會商品零售總額大約14萬億，而房地產銷售額則高達4.5萬億元，房地產行業的銷售總額約等于社會商品零售總額的三分之一。全年銀行貸款余額增長8萬億元左右，而僅僅房地產行業的貸款增長額度就達到2.17萬億。“銀行貸款又不是當年還，增量也在開發商手中。房地產行業吸納了多少社會資金？更為嚴重的是，房地產不僅吸納了流動性，更成為放大器。”

“中國現在經濟流動性過剩。除了國內4萬億投資，美國的流動性輸出，還有龐大的海外熱錢通過各種方式入境。據我所知，歐洲打擊華人經濟已成潮流，每一家廠都是幾十億、上百億的資金，導致了資金大規模回流。”

雖然外管局嚴查熱錢，但楊少鋒透露，資金仍然有多種方式可以進入國內。“福建人有很多都是在國內有一家工廠，在歐洲，也有一個企業。簽一筆1000萬歐元的訂單，這筆貨明年年底交貨，到年底以貨物質量不合格退貨，或者將原本單價是20元的貨提高到200元……方法非常多。”

“但中國經濟結構出問題了，所有賺錢的行業都被國有控制。流動性就像洪水一樣漫在地上，只有一個池子足夠大，財富效應最明顯，那就是房地產。于是伴隨著房價的進一步上漲，房地產行業投資的進一步擴大，房地產行業這個黑洞，將攫取社會上一切可能的資金，并像一個放大鏡，將資產價格數倍放大。對于流動性過剩，我們現在房地產不僅是果，也是因。如果中央政府不讓房地產降溫，任其綁架整個中國經濟，那么中國離泡沫破滅也就不遠了。”

在楊少鋒看來，國八條的政策乃是前所未有的嚴厲。

“禁購和限購是性質完全不同的名詞。此前限購令，只是限制貸款，而此次國務院的調控政策，直接禁止購房，原則上對已有1套住房的當地戶籍居民家庭、能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套 及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。而且限購范圍擴大，從十幾個城市到所有一二級城市一網打盡。

我的經驗，基本上2011年中國整個一二線城市，還有條件、有能力的購房需求，將剩下不到20%。而且這部分人在房地產市場預期不好的情況下，還是不是會繼續買房也成個問題。我預計需求會跌90%，絕大部分城市全年成交量下跌至少70%以上，多數城市房價跌幅將超過20%以上。投機成分比較大的城市降幅會更大。”

2010年中國二手房市場全面豐收，供求兩旺，客觀上極大地刺激了一手房的交易，而此前交易是按差額征稅，二手房中介可以通過地區指導價等種種手段進行過避稅，而這個政策現如今也被一刀卡死，二手房交易全額征稅。

“按北京東四環一套120平方米房子，3萬元的市場均價算，360萬元的總房款僅營業稅就要將近20萬，以前只需要繳納7萬-8萬。小業主不像開發商資金雄厚扛得住，尤其是投資200萬買的，400萬賣不掉，那我300萬賣就可以了。所以二手房價格將率先暴跌，今年二手房價一定低于一手房，更悲慘的是跌了也沒人買，二手中介倒閉潮必將來臨。”曾有人認為，楊少鋒是業內最悲觀的。他堅信此次調控力度超過所有想象。政策將伴隨收縮流動性一起襲來，通貨緊縮成為必然，整個虛擬經濟大幅縮水。

“政策將持續到今年10月份，市場消化2-3個月后，才會傳導到開發商資金鏈，進而開始小幅降價。而且重大政策調整都要等到中央經濟工作會議前后，房地產將迎來1年半的低迷期。”

炒房團遠遁三四線

記者在業內了解到，盡管普遍認為限購令的計劃思維在短期會肯定會見效，但它的弊端也會很快顯現。

所謂“上有政策，下有對策”。“我自己早超套數，肯定不能買了。但中國的政策我就不相信沒有漏洞。”一位業主信心滿滿地表示，她已經火速咨詢過房地局的朋友，外地戶籍在北京買北京的第一套房還是可以的。社保證明完全無需作假，因為社保可以補繳，找個關系公司上夠13個月的社保，然后在社保中心打印一份交費明細就可以。

“總之，只要想全款買房，這個政策基本影響不了什么。我完全可以用外地親戚的名字在北京合理合法地買房。”

有朋友不理解地問道：“看政策調控的力度，房地產獲利空間必然會減小。即使政策可以買房，誰還在買房？”這位業主坦言道：“其實買房不一定都是指望房子能升值多少，沒看現在的通貨膨脹多厲害，以中國目前的趨勢看，錢放在手里會越來越不值錢的。如果有錢的話，還不如買房子放著，就算不升值，起碼可以保值。”

“鑒于人民幣草紙化傾向嚴重，房價大跌如同建立在人民幣能保值的概念上的哥德巴赫猜想。”擁有此觀點的人不在少數，由此便能理解民眾假離婚的沖動。

“上午還有一個外地的朋友給我電話，說是要辦假離婚，一對夫妻可以變成兩個家庭，那么就可以買兩套房子。”以南京市為例，在之前限購令出臺后，某區離婚申請的數字便是新政公布前的兩倍多。

據說針對這類鉆空子，有關部門正研究，是不是只要貸過款，不管手上有沒有房子，都算做已有一套房？但相應的社會問題接踵而至：想離婚的杯具了。

有人士認為，在京購房者中，外地人已經占到了40%。政府出臺新“國八條”，便是以打擊外地炒房團為主要目標。

但是禁購令，真的可以大傷炒房客的元氣嗎？

一位炒房人表示：“本次調控對真正的炒房者沒有任何作用。”社保證明如上文所言，完全不是問題。無需房貸，他有自己的公司，銀行有授信額度，可以以實業名義貸款。更不用說民間借貸尚有源源不斷的炮彈支援。

“房產證環節也卡不住炒房人。真正的炒房團，如果還辦房產證，出門都不好意思跟人打招呼。一幢房子還在打地基的時候我們就開始炒了。一次性以超低價吃進開發商幾百套房子，等開發商開盤之日，就是我們退出之時，逐步隨著房源銷售出手回籠資金。開發商為什么會愿意用這種模式和我們合作呢，一句話，開發商迫切需要我們提供的巨額資金聯手抬價。只有這樣，我們才能聯手把房價做上去。

“低端一點的散客，也可以繞道通過房屋買賣委托公證，讓外地親戚成為這套房子的臺前賣方。外地親戚都是提前找好的，需要時一呼百應，私下簽訂好相關協議即可。內容都請法律界人士字斟句酌過，萬一產生糾紛到法院打官司也不怕。”

據調查了解，有經驗的炒房客，從去年就已將資金從一線城市撤出，轉戰二三線那些沒有出臺限購令的城市，當地房價在這些人眼中宛如尚未發掘的“金礦”。正如萬科、富力、恒大這些先知先覺的大開發商，去年早就開始在二三線城市高調拿地。

一位以往在北京投資的福建客，日前考察長春市區上東街區，大呼房價便宜，一口氣拿下５套商品房。實際上該地段的房價已經不便宜。根據吉林省統計局發布的數字，2008年長春市城區在崗職工平均月工資不過2300元。而房價則從2006年每平方米均價2880元，漲到了如今每平方米5100元。但和北京每平米4萬元相比，價值洼地立顯。

雖然“禁購令”已將二類城市覆蓋其中。但據記者采訪，不少城市對禁購令的具體實施含混其辭。“即使二線城市加強限購，我們還可以轉戰三四線，那里的天地更廣闊。住宅不好炒，我們對商業地產更感興趣。目前的調控政策里，還沒有一條政策是針對商業地產的。”

中國國際品牌研究會秘書長兼房產品牌研究所所長蘭馬就分析說，樓市新政對公寓市場的推動效果尤其明顯。結果商家更集中推公寓樓、商鋪，減少對住宅樓的供應。

據了解，有個四線城市，職工每月平均工資不足1500元，且多少年沒有漲過工資。但在建造新城的口號下，房價實打實翻了三番，從每平方米1000元漲到了3000元，老百姓苦不堪言。 原本只有北上廣才承受的高房價，如今已在大城市實行的限購令下，呈全國蔓延之勢。最終的結果，很可能是“全國山河一片紅”。而新國八條的初衷，本意是打擊大炒房客，最終打擊的，可能只是有保值意愿的小投資者。

而江西一位檢察官提出：“限購令起作用是在假設權力清廉且有高效執行力的基礎上的。實際上情形是，目前的腐敗仍然處于高發時期，權力進行‘尋租的現象非常普通。有多少官員會利用權力在腐蝕限購令，我們不得而知。”

如今以限制外地人購房為主的“禁購令”，已被政府祭為調控房價的利器，被坊間形容為政府手里的一張牌：房市低迷的時候，政府開啟購房入戶的政策，鼓勵外地人買房；面對高房價，政府打出的還是這張牌，“王牌”反向祭出。

這也許就是這些年房地產調控政策一條道走到黑的最根本原因。始終將投資和投機性購房推為房價高企的罪魁禍首，而始終并未對樓市虛火的真正的根源釜底抽薪：地方政府高度依賴土地財政、高稅收，保障性住房供應極度不足，投資渠道匱乏。一遇到難題總傾向于采用計劃經濟這種最簡單的方法來“頭疼醫頭，腳疼醫腳”，全然不顧社會利益群體早已多元化，渾然不覺因此侵犯了民眾的公平權益。借用《九品芝麻官》里那句著名臺詞，“你用前朝的劍，來斬本朝的官”，能靈嗎？▲