五問房產稅

金姬

在“新國八條”出臺后的第二天，上海和重慶的房產稅“靴子”也終于落地，前者略顯“溫和”，后者相對“嚴厲”，這兩座直轄市試點房產稅的共同點是，表明了政府加大調控房地產市場的決心。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，此次房產稅出臺恰巧在春節前的淡季，給予市場各方理解與消化的時間，也為3-4月份可能出現的樓市反彈提前加壓，保證市場穩定。而上海易居房地產研究院則指出，由于“新國八條”更強悍，房產稅的作用可謂相形見絀。業內人士一致認為，房產稅可以擠壓短期投機房地產行為的套利空間，但對房價的影響十分有限。

目前2011年新一輪樓市調控的作用尚未全部顯現，多多推敲房產稅有助看清樓市的走向。

疑問一：是否“師出無名”？

耶魯大學管理學院金融經濟學教授陳志武在房產稅推出后第一時間質疑其“合法性”。他表示，重慶和上海正式獲批試點征收房產稅，標志著行政權力開始進入新領域。但對于多數人而言，房產是最重要的財產，年年收稅的事應該是件非常嚴肅的事，必須通過正式立法和聽證程序，而不是由行政部門單方面決定。否則，與掠奪私有財產有何區別？這些稅收上去后，被誰花？如何花？經過什么民主程序？這些問題官方還沒有明確給予說明。

據悉，國務院批準滬渝征收房產稅的依據是1986年通過的《房產稅暫行條例》。但一些專家認為這部條例頒行已有25年，存在的合理性需要重新斟酌。今年1月17日，國務院頒發了《關于廢止和修改部分行政法規的決定》。其中的第76條將《房產稅暫行條例》第八條中的“《稅收征收管理暫行條例》”修改為“《稅收征收管理法》”，似乎給房產稅提供了當下的法理依據。上海財經大學公共經濟管理學院教授胡怡建指出，1986年公布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》征收對象是房產，針對的是房屋被出租時所產生的收益部分；而時下熱議的“房產稅”其實并不在現有的財稅體系中存在，在征收目的上有點類似于“投資懲罰稅”，與國外的物業稅也不太相同。

還有專家指出，房產稅征稅的對象既然是房產，當然就包括建筑在其上的土地，而在目前的中國，土地所有權屬于國家，個人和單位只有使用權。政府頒發的房產證并非完整產權的證明，只是一個使用期限70年的憑證。讓納稅人為只有使用權的所謂財產交稅，讓很多人覺得有些勉強。

針對以上種種質疑，銀河證券首席經濟學家左曉蕾反駁道，房產稅就是對國有土地的國有資源的使用者收稅，就像取得資源開采權以后開采資源要繳納資源稅是一樣的道理，所以是“合情合理”的。

疑問二：能否打擊投機？

很多人把高房價歸罪于投機客，房產稅似乎是精確打擊的一種有力手段，真是如此嗎？

從稅率上看，上海分為0.4%和0.6%，分別針對單價為全市商品住宅均價2倍以下和2倍以上者，對于征稅房屋人均面積超過60平米的部分價格打七折；重慶分為0.5%、1%、1.2%，分別對應于單價為主城區商品住房均價的3倍以下、3-4倍、4倍以上。國際上房產稅的稅率一般為1％-3%，因此現在這個稅率不算高。

獨立評論人顧海波指出，房產稅是房地產制度建設的一部分，是件好事，但由于上海的房產稅并沒有把存量房作為征收對象，對投機客的打擊力度就受到了影響。

對于上海的投機客而言，只要沒有新購住房，那么手里房子再多也不會被征房產稅。而且，上海2010年全年新建商品住宅均價達22261元/平方米，兩倍均價約為45000元/平方米，按照規定，房價低于45000元/平方米，稅率為0.4%；高于45000元/平方米，稅率為0.6%。而中國房產信息集團的數據顯示，2010年上海新房價格已經達到22040元/平方米的歷史新高，比2009年漲了38.9%。佑威房地產研究中心更是指出，從2007年10556元/平方米的均價來看，上海市商品住宅成交均價已達到了3年房價翻一倍的水平。雖然2011年房價不會如此大漲，但只要房價漲幅超過自己可能所交的房產稅，投機客還是會考慮投資房產，畢竟現在的股市不給力，中國的投資渠道又太少了。

重慶雖然對增量房和存量房都征收房產稅，但政府不對平均房價2倍以下非獨棟商品住宅征收，且3倍以上商品住宅數量較少。在重慶社會科學院財政金融研究所所長、研究員鄧濤看來，房產稅的試點和實施是長期財稅制度的完善，征收面很小，給富人帶來的負擔也不大。就拿重慶首例房產稅申報入庫的個案來說，購房建筑面積為202.73平方米，屬于某高檔社區的花園洋房，交易單價13071.57元/平方米，剔除免稅面積后征收房產稅6154.83元。對于一個花265萬買房子的人而言，每年6000多元的房產稅，還真不算什么經濟壓力。

重慶市長黃奇帆曾在1月25日的重慶財稅工作會議上表示，房產稅到了3%以上，就沒有人炒房了。他以100萬元一套的房子為例說，炒房的資金成本大致6%左右，物業費大致每年1%左右，加上房產稅，一年就是10%左右的持有成本，7年下來，即使以200萬元賣出，也基本沒有利潤，因為7年的持有成本也需要100萬元。可黃市長的例子是對3%的房產稅而言的，目前重慶房產稅最高稅率只有1.2%，投機客還是頗有盈利空間，哪怕靠收租也足以抵扣每年的房產稅了。

當然，從長遠來看，房產稅對投機客的影響會逐漸顯現。畢竟他們不太敢輕易出手購置房產，盈利空間也明顯縮水。天相投資首席分析師仇彥英猜測，新一輪調控政策將大大擠壓房地產市場的投資空間，并迫使大批資金流入股市。兔年開市后的股市表現，也因此分外引人關注。

疑問三：房價是否會下跌？

房產稅出臺后，記者在上海21世紀不動產、福美來不動產、中原地產、佳商不動產、德佑地產等房產中介公司部分門店看到，客戶稀少，門可羅雀。21世紀不動產標高加盟店延平分行一位業務員說，上海開征房產稅的政策還剛剛出來，市場需要消化，客戶、中介公司、開發商等都要慢慢解讀，前一陣子傳聞多得不得了，現在《暫行辦法》一公開，大家一下子平靜下來了。“至于開征房產稅是否會打壓居高不下的上海房價，還真不好說。”

“新國八條”和房產政策出臺后，重慶主城區二手房交易起碼下降三到四成。滬渝兩地的成交量在房產稅后明顯下滑，其中也有春節淡季的因素。黃奇帆就表示，房產稅會對房價產生一定影響，但現在重慶市征收房產稅的象征意義大于實際意義。言下之意，房產稅對打壓高房價的預期作用并不高。鄧濤指出，現在市場觀望氣氛很濃，如果在今后能讓手中持有多套房的人逐步釋放一部分二手房進入市場，也許房價會出現穩中有降的局面。

也有專家從房產稅的另一方面看出了間接降低房價的可能性——地方政府不再單純依賴賣地來攫取財政收入。獨立評論人牛刀就在1月27日晚房產稅宣布后發微博表示：“開征房產稅……宣布地方政府土地財政即將結束，中國住宅正在逐步重返民生。”左曉蕾則指出，“房產稅”的開征短期內將顛覆一個概念：地方政府“賣地”行為可能并不符合現有基本規則。

這意味著，如果地方政府有了房產稅這另一種長期穩定的稅收來源，可以考慮適當降低土地成本，開發商的蓋房成本也因此減少，最終的開盤價就可能不會那么高了。但這需要一個過程，房價立竿見影下降還不太可能。

疑問四：如何征，怎么用？

雖然房產稅不是“劫富濟貧”，但老百姓還是很關心政府如何確保征到這筆錢。要知道，不少中國人沒有主動納稅的習慣。

對此，上海明確表示：納稅人未按規定期限申報納稅的，由地方稅務機關向其追繳稅款、滯納金，并按規定處以罰款。而重慶市地稅局局長劉有恒表示，存量房方面，稅務部門將根據國土房管部門提供的有檔案記載的存量房，尋找具體的征收對象；增量房方面，在買房時就對符合征稅對象進行房產稅征收。

至于房產稅的用途，老百姓也十分關心。上海在《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》中明確表示：“對房產稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出。”重慶也是這個意思，黃奇帆說征收的房產稅都放到公租房建設中，但是大家不要以為重慶造公租房需要巨大的資金，政府手里缺錢，就想征房產稅來收老百姓的錢，這是兩碼事。“估計今年我們也就能收1.5億元左右的稅，這個量不大。”據悉，重慶用3年時間建設4000萬平方米公租房投資需1000億元，解決60多萬戶、200余萬人的住房困難，讓更多人“住有所居”。

但牛刀有新的擔心：開征一個新稅種，稅務局就需要增加人手和經費，而且收上來的房產稅對于保障房建設需要的資金總量來說并不起眼，政府的收稅積極性是否會長期保持呢？時間也許是最好的證明。

疑問五：買房還是租房？

房價是否穩定還是個未知數，但房產稅出臺后的副作用——租金上揚——已經是不爭的事實。

就拿上海來說，雖然房產稅直接通過提高持有成本、限制大面積二套及以上購房需求，但其對剛需購房群體的心理影響卻不容小覷。出于房價回落、購房謹慎度增高等因素考慮，不少剛需買家選擇轉為租賃，以度過政策出臺后的觀望期，尤其是在上海工作、居住證未滿3年的外地人群，其轉租的需求迫切度更高。

每年春節前后，多是租賃期滿和合同重簽高峰期。大部分房東會選擇在重新掛牌時小幅抬高租金，一般加價幅度在100-200元/月左右。但此次房產稅的出臺，導致一些出租房一次性抬高600-700元/月，讓租客一下子難以接受。21世紀不動產上海區域市場中心認為，除有剛需買家轉租、推升租賃需求之外，業主轉嫁稅費成本、抵御通貨膨脹等支持租金上漲的因素也將在2011年繼續存在，這意味著上海租金上漲難以避免。

在重慶，黃奇帆曾表示，重慶房產稅征收范圍只涉及10%的人群，主要針對高端房產業主和炒房客，不會增加普通百姓的購房負擔。與此同時，為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策，確保百姓剛性購房需求。

對于想要在房產稅出臺后購房的人來說，政策觀望期下，不排除部分業主可能讓價，淘得較高性價比房源的機會更多；所以買家采取觀望也不失為合理的策略。但不排除政府出于抑制需求、控制房價等目的，會進一步提高購房成本，所以入市的點踩得如何，也是擺在買家面前的一道難題。

而對于打算暫時租房的人群來說，面臨房產稅推出的節骨眼，21世紀不動產置業專家給出三條建議：首先，最好能就近租賃、以掌握房價的最新變化；尤其是針對想淘特價房源或高品質房源的買家；其次，建議月租金不高于目標購買房源月均還款額度，并爭取在生活開銷及租金開銷之后，仍有較多余額用于儲蓄；再者，盡量選擇長租形式，能增加租金議價的機會；在日后租賃過程中，也不易出現業主臨時漲價情形。建議租客多加留意急租房源信息，因此類房源急于出手，租金極有可能低于市場平均水平。▲