十年新天地

應琛

新天地因其歷史文化的輪廓和內部空間的現代化，以及國際性的經營內容，使中老年人走進新天地感到它很懷舊，年輕人則覺得時尚，外國人走進新天地感到它很“中國”，中國人則覺得很洋氣，很快成為滬上休閑文化有品位的標桿性消費場所。

建筑是一個城市的風格代表。

2001年6月，從保護歷史建筑、城市發展以及延展建筑功能的角度出發，上海新天地作為舊城改造創新項目而誕生，一股全新的生命力流淌進舊的石庫門建筑。

新天地不僅是中國最早注入人文主題與精神靈魂的商業地產項目，也是上海城市功能轉型的一個標志。在這里，上海獨特的城市文化底蘊與諸多現代時尚元素撞擊出了創意的火花。

十年孕育、洗禮與磨練，新生的蝴蝶破繭而出；

十年追尋、創新與積淀，人文的底蘊傳揚四海。

2011年，經歷了十年成長的上海新天地譜寫全新篇章。

海派

1996年，上海盧灣區政府決心大力改造太平橋地區52公頃的舊城，并邀請了現在新天地的東家香港瑞安集團參與重建。

對于當時48歲的瑞安集團主席羅康瑞來說，無疑迎來了人生中最大的一個機遇。52公頃土地，顯然不可能一下子全面啟動。羅康瑞的計劃是先改造一片位于商業中心淮海中路旁的老街區。這里由弄堂組成，占地約3萬平方米。

穿梭在這片由上海特色老建筑石庫門組成的弄堂里，晾掛的衣物一字排開，如同家家戶戶懸掛的彩旗，一排排水槽排列在弄堂兩側，為了防止鄰居盜用，水龍頭都上了鎖，居民們通常會在弄堂里臨時支張桌子吃飯，在這里壓根就談不上什么私人空間。

羅康瑞考慮的第一個問題是，怎樣開發才能最大限度地體現其價值，這可是“市中心的中心”啊。他想要的是一朵與眾不同的花，但無論這朵奇葩多么與眾不同，一個必要的條件是它必須能招來蜜蜂，不然這個項目就毫無意義。

喜歡出國旅游的羅康瑞，每到一個城市，總會去看看那里的舊房子。他發現，這些頗具魅力的老建筑都很吸引游客，“既然上海還沒有，為什么我不可以在上海做一個呢？”

石庫門住宅興起于19世紀60年代，是上海弄堂建筑中極富特色的部分，“石庫門弄堂”也因此得名，成為弄堂住宅的代名詞。它吸收了江南民居的建筑特色，其單體平面結構脫胎于中國傳統的院落式住宅，同時，它起源于租界內，又具有西方民居的特色，其兩層樓的連接排列，給人以新穎緊湊之感?？梢哉f，具有中西風格融合的石庫門建筑本身就是東西文化交流的產物，也已經成為了海派文化的一個核心符號。

90年代初期，上海開始了大規模的重建和開發。不少石庫門老房子被拆掉，取而代之的是一幢幢高樓大廈。一片又一片充滿懷舊風情的老房子漸漸消失，人們才意識到要去保留這些上海獨有的“藝術品”。

因此，羅康瑞下定決心，要盡可能保留該地區的歷史特色，同時讓它對大公司和奢侈品牌具備商業上的吸引力。他出價數百萬美元，請來了美國舊房改造專家本杰明·伍德建筑設計事務所和新加坡日建設計事務所，為自己出謀劃策。

“我到上海的第一天，就告訴羅康瑞先生，‘你一定要略過這些顯而易見的污穢、腐爛、擁擠和不衛生的條件，而看到太平橋（新天地）將成為長江三角洲一個象征東西交融的藝術品?！痹谏虾Ｐ绿斓卣Q生十周年之際，建筑總設計師本杰明·伍德對初來上海時，面對這片舊城區時的場景，至今仍記憶猶新，感觸頗深。

1998年，伍德第一次到上海，著手新天地的改建工程。之后，他一共32次來上海，花了1000小時研究石庫門。他在襄陽公園邊租了石庫門房子，還買了輛自行車，前期調查花了6個月。伍德說：“我的腦子里已經知道哪些房子要拆掉，哪些要保留，哪些要新建?！彼土_康瑞反復討論，最終定下了“新天地”的靈魂——“保留石庫門舊的基礎，賦予它新的生命?！?/p>

伍德的設計師們決定在整體規劃上保留北部地塊大部分石庫門建筑，穿插部分現代建筑；南部地塊則以反映時代特征的新建筑為主，配合少量石庫門建筑，再用一條步行街串起南北兩個地塊。

新天地中所有新建的建筑幾乎都用了玻璃材料，伍德的想法是，新的就是新的，舊的就是舊的，玻璃代表了現代，正是與歷史的呼應。他認為，新天地不是展示廳也不是博物館，“我們賦予它更加現實的功能。如果將石庫門修復后再請人住進去，像博物館一樣，只會把歷史淹沒。而現在的做法是創造另一個歷史，讓石庫門從私人化走向公眾共享”。

同時，伍德認為要保存舊宅，就一定要改變舊宅。因為，建筑就同人一樣有自己的個性和生活，一成不變只會將其扼殺?！睘榱藙摻ㄒ环N商業上可行的居住環境，他們加固樓體，翻修外觀，加裝窗戶，改造水電系統，加裝地底光纖電纜和空調系統，幾乎全面改造了內部結構，讓公司和品牌可以入駐。

而一個“舊”字，代價遠遠超過了新磚新瓦。為了達到舊建筑的效果，他們找來了當年由法國建筑師簽名的圖紙，按照圖紙來還原建筑，甚至還專門進口了一種昂貴的防潮藥水，像打針似地注射進墻壁的每塊磚和磚縫里。

2001年6月30日，上海新天地如期竣工。定名時，因為這里是“新的一大會址的地”，“一+大=天”，合起來叫“新天地”。

“保留舊的建筑，改造舊的建筑，在舊圍墻后面建新建筑，讓人看到：歷史是怎樣前進的?！爆F在，到新天地逛街對于很多上海人來說，就和到大劇院看戲、到五星級酒店用餐一樣，是需要“準備準備”的，而海派文化在這里也經常有著讓人意想不到的圖解：在這兒附近，不時可以看到這樣的居民——穿著睡衣，但踩著锃亮的高跟鞋，拿著名牌手袋——如此富有生活氣息的景象，絕不可能出現在紐約中央公園或者巴黎香榭麗舍大道，因為這是深深植根于上海的城市和文化。

復新

昨天是今天的歷史，明天是今天的創造。

早在1997年，瑞安集團就提出一個石庫門建筑改造的新理念：改變原先的居住功能，賦予它新的商業經營價值，把百年的石庫門舊城區，改造成一片充滿生命力的新天地。

依據這一理念開發的新天地為占地3萬平方米，建筑面積6萬平方米的石庫門建筑群保留了當年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進入時光隧道，回到20世紀20年代。而每座建筑內部，則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……

門外是風情萬種的石庫門弄堂，門里是完全的現代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，產生了穿越時空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意迭出的時尚活動，則為新天地帶來富有動感的現代時尚風采，成為現代潮流的領導者。

除了建筑形式上的創新，新天地當時另一個讓人“看不懂”的，是只租不賣的商業模式，“如果把一部分都賣出去，就保留不到現在這個狀態了。租戶裝修、營運、服務，我們都能統一管理，有很嚴格的監管。店鋪的裝修都要通過我們統一審核。當然這些租戶一般都需要有自己的特色，我們希望不僅讓來的人看到這個建筑，更多的還是享受到服務?！鄙虾Ｈ鸢卜康禺a發展有限公司總經理劉夢潔向記者解釋道。

正是這種特立獨行的嶄新理念改寫了石庫門的歷史，為本已走向歷史文物的石庫門注入了新的生命力。

“從整體定位到商戶的選擇，我們始終跟著上海和太平橋發展的腳步，不斷調整。十年來，我們為新天地增加了許多新的元素，從最初只有南里北里，到現在我們住宅建了三期，企業天地也在建第二期。” 回望過去十年，新任瑞安房地產發展有限公司行政總裁李進港在接受采訪時表示，新天地的成功是靠經營而來，“如果新天地永遠拘泥于50萬平方米，那就只能止步不前，只能是50萬平方米。但我們在不斷改變，將來還要在軟件方面繼續改進?！?/p>

在經過最初綜合性的融合階段之后，隨著業態的成熟，商戶的逐漸進駐，新天地進入到了第二階段——發展成上海市中心歷史文化特色的都市旅游景點。因其歷史文化的輪廓和內部空間的現代化，以及國際性的經營內容，使中老年人走進新天地感到它很懷舊，年輕人則覺得時尚，外國人走進新天地感到它很“中國”，中國人則覺得很洋氣，很快成為滬上休閑文化有品位的標桿性消費場所。

其實，新天地在挑選租戶方面制定了一套很嚴格的標準。要求租戶與新天地有相近的思維，結合有創意和特色的服務。很多商家在初期并不完全了解新天地的設計概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個樣板房，組織租戶參觀，了解設計理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認為是新天地市場推廣中的重要步驟。

“只選最適合新天地的，而不是付租金最高的住戶。”劉夢潔說。從目前新天地的商戶組合看，入駐的商戶不是老字號的品牌商戶，就是以個性特色獨樹一幟的魅力商戶，或者是明星自營的依靠明星名氣聚攏人氣的商戶。

“商業街需要養”，在新天地建立之初，瑞安不惜降低租金的要求，引進大量的優秀商戶，聚集起了全中國矚目的商業人氣。十年間，新天地的商鋪租金從每天每平方米0.5—1美元漲到如今最高租金報價已經超過了100元/平方米/天。上海新天地在過去的十年間租金價格有翻天覆地的變化。

新天地成功了，它的成功令人驚嘆：原來這些老房子也是能賺錢的！而現在，也許新天地已經完成了第三階段的“成長”，它已經是國際商務、文化和聚會的交流中心。在新天地中，各種國際化的酒會、時裝新品發布會以及大型商演和公演都使它越來越受矚目。

新天地是沒有國界的，如今它已被公認為中外游客領略上海歷史文化和現代生活形態的最佳去處之一。

天地

每天上午9點，新天地廣場北里人流交匯，上班族提著麥當勞早餐步履匆匆，一身短打的老外坐在沁著露水的靠椅上高聲聊天，戴統一帽子的旅行團客人們三三兩兩擺造型拍照，屬于新天地的一天就這樣開始了。

“城市，讓生活更美好”，世博會的響亮口號，落實到新天地的青石里弄間，就是下午露天曬臺上隨意的一杯咖啡，太平湖噴泉邊和家人的一張留影和晚上彌漫在空氣中的酒精味。甚至有人戲稱：“在太平湖被蚊子咬都是一種時髦?！?/p>

新天地開張時，星巴克是第一批商鋪之一，可以毫不夸張地說它是用八抬大轎抬進來的。但3個月不到，星巴克新天地店的營業額就沖進全上海前三，讓原本并不知道石庫門為何物的美國佬，一下子認清了這一塊塊青磚黑墻的價值。

慢慢地，入駐新天地成為各大品牌最值得炫耀的一張名片之一。

今年，隨著以“室內新天地”為概念的商場和新天地朗廷酒店的開業，新天地的擴張已經拉開了序幕。據了解，未來5年新天地將進行大規模的格局調整，如果進展順利，預計將在2015年左右，以新天地為核心的太平橋地區規模將擴展到近120萬平方米。

李進港向記者透露，過去十年已開發、運營了60萬平方米的上海新天地，正計劃完成后續的開發，“未來將形成一個擁有100多萬平方米，包括零售、餐飲、辦公樓、酒店等多種業態，未來更計劃引進類似百老匯這樣的知名劇院。而上海知名的東臺路古玩市場未來也將變身為一個有特色的大型收藏品商場?！?/p>

作為一個理想的既保留城市人文氣質又宣揚物質文明的案例，“新天地”已經成為一種時尚的符號象征。成功的案例總是容易被后來者模仿。在全中國，“新天地”正在不斷被其他城市的推崇者放大，不少城市的地產項目正在力圖拷貝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商業地產概念和樹立坐標性景觀。截至目前，上海天地系列在全國范圍內共有9個天地系列項目，覆蓋上海、大連、重慶、杭州、武漢等多個城市。

由于通過上海新天地項目的運營獲得豐富經驗，瑞安在武漢、重慶等地的商業地產項目成熟速度明顯加快，以武漢天地為例，從開業到運營成熟僅僅只花了3年時間，而上海新天地項目的成熟時間則花費了5年以上。但武漢天地目前晚上的人流量超過3萬人次，直追上海新天地。而諸如重慶天地的規模更將是上海新天地的4倍。

同樣的，在上海本土，新天地發展起來之后，近幾年像田子坊、思南公館等這些改造老式里弄洋房的項目也相繼發展起來。

對此，李進港的看法是新天地的模式當然可以復制，但能有多成功還得依靠很多因素，“有同樣的地點，是否有同樣的文化，有沒有同樣舊的建筑，有沒有這些里弄，有沒有規模，最重要的是有沒有十年經營下去的決心。有多少人愿意長期持有，把它發展成為一個地標，很多人可能做了幾年，賺錢就賣掉了”。

新天地十年后的此番擴張，不僅是商業能級的提升，更是向世界人民發出邀請，來上海有塊不得不去地方，那將是一片“新的天地”?！?/p>

上海新天地十年大事記

2001年

6月

上海新天地竣工

10月

上海APEC會議期間，時任俄羅斯總統的普京等外國元首參觀新天地

2002年

11月

上海新天地獲美國建筑師協會“文化遺產建筑”獎

12月

在太平橋人工湖上舉辦首屆上海新天地迎新年倒計時晚會

2003年

7月

"Bye Bye SRAS" 寄心愿活動在新天地人工湖畔舉行

10月

上海新天地獲美國ULI(Urban Land Institute) Awards of Excellence大獎，并成為美國哈佛大學教學案例

11月

歷史最悠久的世界小姐選美首次來到中國，108位參賽佳麗第一次走進代表中西文化交融的新天地

2004年

7月

上海新天地參展首屆“巴黎上海周”，成為巴黎上海兩地文化、歷史、人文交流的重要地點之一

2005年

10月

上海新天地舉辦首屆秋冬時裝發布會，預示著新天地向時尚領域邁進了堅實的一步

2006年

1月

太平橋人工湖綠地的“藍天下至愛慈善之星橋”竣工

2007年

5月

“靈感定義生活”新天地藝術行動，通過創意獨特的藝術理念，分享不同凡響的生活體驗

2008年

2月

2010年中國上海世博會倒計時800天慶祝晚會在新天地成功舉行

6月

新天地北里“福、祿、壽” 三星高照的“幸福之泉”落成

2009年

上海新天地制作的“石庫門的故事”榮獲2009紐約廣告節“電視/電影廣告類”銀獎

2010年

4月-8月

“世界風尚，盡在新天地” 迷你世博系列活動的成功舉辦，更加體現出新天地的中西文化交融的特質，也使新天地的海內外游客數量在上海世博會期間突破一千萬人次

11月

上海新天地的三期-新天地時尚購物中心盛大揭幕