城市商品住宅價(jià)格影響因素差異性研究——以武漢城市圈為例

○王勇 丁保軍 丁路遙

（華中科技大學(xué)土木工程與力學(xué)學(xué)院 湖北 武漢 430074）

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格迅速上漲，部分地區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，房?jī)r(jià)的上漲超過(guò)了居民收入的上漲水平，商品住宅的價(jià)格已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了大多數(shù)普通市民的收入承受能力。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的趨勢(shì)，不僅極大地影響了城市居民的生活質(zhì)量，也是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的一個(gè)不穩(wěn)定因素，房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為一個(gè)引起廣泛關(guān)注的重要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)的嚴(yán)峻形勢(shì)，政府有必要采取合理的措施進(jìn)行調(diào)控，然而，目前國(guó)內(nèi)大多是對(duì)中國(guó)總體房?jī)r(jià)或大城市房?jī)r(jià)的研究，對(duì)中小城市的房?jī)r(jià)問(wèn)題研究甚少，使得中小城市的政府部門缺少對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的具體依據(jù)，不利于中小城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。因此，研究中小城市與大城市商品住宅價(jià)格影響因素的差異性，對(duì)促進(jìn)中小城市房地產(chǎn)健康發(fā)展及制定符合中小城市房地產(chǎn)自身特征的調(diào)控措施具有重要意義。

一、城市商品住宅價(jià)格影響因素的指標(biāo)選擇及分析

影響商品住宅價(jià)格的因素眾多，學(xué)者們從各自的領(lǐng)域用不同的方法分析出了不同的影響因素，大致包括了成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、供求因素、政策因素和其他因素。本文對(duì)武漢城市圈商品住宅發(fā)展的實(shí)際狀況進(jìn)行了實(shí)證分析，但需要可以量化的指標(biāo)方能進(jìn)行，故在前人研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合目前社會(huì)發(fā)展的形勢(shì)，選取表征城市綜合特性的主要指標(biāo)作為商品住宅價(jià)格的影響因素進(jìn)行分析研究，由此選定了地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）、人口、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、地方財(cái)政一般預(yù)算收入、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）等六項(xiàng)指標(biāo)，分析其與商品住宅價(jià)格之間的關(guān)系。

選取的各項(xiàng)指標(biāo)與商品住宅價(jià)格的影響關(guān)系如下：地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）的增長(zhǎng)，會(huì)促使房地產(chǎn)使用需求和資產(chǎn)需求增加，進(jìn)而導(dǎo)致商品住宅價(jià)格上升；人口的增加，家庭人口的小型化，人口素質(zhì)的上升，都增加了對(duì)住房的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)上升；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額的變化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著高度相關(guān)性，投資的增長(zhǎng)決定著房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增加會(huì)提高居民的支付能力，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；地方財(cái)政一般預(yù)算收入的一個(gè)重要部分就是土地有償轉(zhuǎn)讓收入，而地方政府為獲取更多的地價(jià)利益在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)的上漲，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）同房地產(chǎn)價(jià)格存在長(zhǎng)期相關(guān)性，CPI的上漲會(huì)引起房?jī)r(jià)的上漲。

二、城市商品住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

本文選取武漢城市圈中作為大城市的武漢以及作為中小城市的黃石和鄂州進(jìn)行研究，運(yùn)用其2000—2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的實(shí)際數(shù)據(jù)，以三個(gè)城市的房地產(chǎn)業(yè)作為研究對(duì)象，以其商品住宅價(jià)格為主線，建立商品住宅價(jià)格與各影響因素之間的多元線性回歸模型，明確各因素與商品住宅價(jià)格之間的數(shù)量關(guān)系，并就各因素對(duì)商品住宅價(jià)格的影響程度進(jìn)行定量分析，從而發(fā)現(xiàn)中小城市與大城市商品住宅價(jià)格影響因素的差異性。

設(shè)商品住宅價(jià)格 Y 與 6 個(gè)影響因素 x1，x2，x3，x4，x5，x6有如下關(guān)系：

式（1）中取自然對(duì)數(shù)，然后標(biāo)準(zhǔn)化處理之后的數(shù)據(jù)：Y為商品住宅價(jià)格；x5為地方財(cái)政一般預(yù)算收入；x1為地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）；x6為居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）；x2為人口；β0∶β6為回歸系數(shù)；x3為房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額；ε為隨機(jī)誤差項(xiàng)；x4為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。

1、武漢市商品住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

根據(jù)模型（1），通過(guò)采用逐步回歸法消除多重共線性，逐個(gè)引入變量得到武漢市商品住宅價(jià)格與其影響因素的回歸方程如下：

對(duì)式（2）所示模型進(jìn)行檢驗(yàn)，得結(jié)果如下：

表1 回歸統(tǒng)計(jì)量

表2 方差分析和斜率的F檢驗(yàn)

表3 斜率t的檢驗(yàn)

表1中相關(guān)系數(shù)R=0.9958，說(shuō)明武漢市的商品住宅價(jià)格與武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入高度相關(guān)；復(fù)相關(guān)系數(shù)R2=0.9917，說(shuō)明武漢市的商品住宅價(jià)格總值99.17%的變動(dòng)可由回歸解釋，即擬合效果很好；調(diào)整后的R2=0.9905，其值較高，故選擇線性回歸模型進(jìn)行擬合是合適的。

表2中，在顯著性水平α=0.05下，F(xiàn)的統(tǒng)計(jì)量大于F的臨界值，此外相應(yīng)的概率P小于0.05，所以，在顯著性水平α=0.05下，得到的回歸模型是顯著的，可以認(rèn)為武漢市的商品住宅價(jià)格與武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額及城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是高度顯著的。

表3中，在顯著性水平α=0.05下，x3和x4的t統(tǒng)計(jì)量均大于t的臨界值，且相應(yīng)的P值均小于0.05，這說(shuō)明武漢市的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)武漢市的商品住宅價(jià)格有顯著影響。

2、黃石市和鄂州市商品住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

根據(jù)模型（1），通過(guò)采用逐步回歸法消除多重共線性，逐個(gè)引入變量得到黃石市和鄂州市商品住宅價(jià)格與其影響因素的回歸方程如下：

對(duì)式（3）、（4）所示模型進(jìn)行檢驗(yàn)，得結(jié)果如下：

表4 回歸統(tǒng)計(jì)量

表5 方差分析和斜率的F檢驗(yàn)

表6 斜率t的檢驗(yàn)

由以上結(jié)果可知，黃石市和鄂州市的商品住宅價(jià)格與其影響因素的回歸模型擬合效果很好，且均能通過(guò)F檢驗(yàn)和t檢驗(yàn)，說(shuō)明黃石市的地方財(cái)政一般預(yù)算收入能夠很好地解釋黃石市的商品住宅價(jià)格，鄂州市的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）也能夠很好地解釋鄂州市的商品住宅價(jià)格。

三、實(shí)證分析結(jié)論

本文通過(guò)建立多元線性回歸模型，分別得到了影響大城市武漢市及中小城市黃石市和鄂州市商品住宅價(jià)格的影響因素及其影響程度，論證了中小城市與大城市商品住宅價(jià)格影響因素的差異性。

從武漢市的實(shí)證分析可知，在所研究的六項(xiàng)影響因素中，作為市場(chǎng)因素的房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)武漢市商品住宅價(jià)格影響最大，且房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額比城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)商品住宅價(jià)格的影響更大。在保持其他因素不變的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增加一個(gè)百分點(diǎn)，則商品住宅價(jià)格增加約0.67個(gè)百分點(diǎn)；同理，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增加一個(gè)百分點(diǎn)，則商品住宅價(jià)格增加約0.35個(gè)百分點(diǎn)。

從黃石市和鄂州市的實(shí)證分析可知，在所研究的六項(xiàng)影響因素中，作為非市場(chǎng)因素的地方財(cái)政一般預(yù)算收入對(duì)黃石市商品住宅價(jià)格的影響最大，地方財(cái)政一般預(yù)算收入增加一個(gè)百分點(diǎn)，則商品住宅價(jià)格增加約0.95個(gè)百分點(diǎn)；作為非市場(chǎng)因素的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）對(duì)鄂州市商品住宅價(jià)格的影響最大，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)增加一個(gè)百分點(diǎn)，則商品住宅價(jià)格增加約一個(gè)百分點(diǎn)。

四、結(jié)語(yǔ)

上述分析說(shuō)明，大城市房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟，影響其商品住宅價(jià)格的主要因素是房地產(chǎn)自由發(fā)展的市場(chǎng)因素，而中小城市房地產(chǎn)發(fā)展還處于比較混亂的局面，影響其商品住宅價(jià)格的主要因素多為非市場(chǎng)因素。由此，本文建議中小城市政府部門在制定房?jī)r(jià)調(diào)控措施時(shí)應(yīng)根據(jù)自身房地產(chǎn)的具體情況進(jìn)行決策，應(yīng)注意區(qū)別于大城市房?jī)r(jià)的調(diào)控措施，切勿盲目跟風(fēng)而忽略實(shí)際，影響自身房地產(chǎn)的健康發(fā)展。

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