基于房地產調控政策的商業銀行住房抵押貸款風險管理

王 梓

（山東大學威海分校，威海 264209）

一、我國住房抵押貸款的現狀

個人住房抵押貸款，是指商業銀行向借款人發放的用于購買、建造和大修理各類型住房的抵押性貸款，是商業銀行最重要的個人貸款業務。它主要包括個人住房按揭貸款、二手房貸款、公積金個人住房貸款、個人住房組合貸款、個人商用房貸款。本文所探討的個人住房抵押貸款，主要偏重于個人住房按揭貸款。

個人住房抵押貸款是商業銀行的零售業務，其特點是借款人分散，期限長，不確定因素多，潛在風險大，貸款用途和擔保方式特定，這就決定了其風險的多樣性和管理的艱巨性。

為了應對金融危機，中國政府實施了一系列經濟刺激計劃，在一定程度上推動了我國房地產業的發展。2010年上半年，全社會固定資產投資為98047.35億元，同比增長25.5%。其中房地產開發投資19747.12億元，同比增長38.1%，增幅比上年同期上升28.2個百分點。

房地產較快發展的同時，房價漲幅也在逐漸加大，伴隨著房地產市場的高漲和房價的飆升，我國商業銀行住房抵押貸款的規模不斷擴大，住房抵押貸款在個人消費貸款中所占的比例逐年上升，2007年達到82.4%；同樣，在金融機構全部貸款中的比例也一直處于上升趨勢，2007年達到11.51%。雖然2008年受金融危機的影響，個人住房抵押貸款有所下降，但這只是暫時的；2009年，為了應對金融危機，我國采取了一系列刺激經濟計劃，包括加大信貸投放力度、降低房貸利率等，房地產信貸又恢復了快速增長的局面，個人住房抵押貸款也快速回升，到2009年底，住房抵押貸款總額達到47600億元，占金融機構全部貸款的11.90%，住房抵押貸款在個人消費貸款中所占的比例則達到86.02%（見表1）。

二、我國房地產調控政策的演進

2007年美國次貸危機爆發，這是利率上升、房價下跌、舉債購房者信用低、銀行內部業務操作風險等多重因素共同作用的結果。2008年次貸危機逐漸演變成金融危機，并迅速向全球蔓延。我國商品住宅市場正是在危機影響下于2008年出現所謂的“拐點”，我國汲取美國的教訓，及時采取政策措施；同時，為了應對危機，縮短經濟下滑過程，我國政府采取了一系列經濟刺激計劃，加速了經濟復蘇的進程，但是通貨膨脹壓力也逐漸加大。2010年，CPI從1月份的1.5%攀升到11月份的5.1%，物價上漲意味著貨幣購買力的下降，不動產投資成為保值增值的首選，房地產投資需求旺盛，加之刺激房市的政策措施的作用逐漸顯現，房價快速上漲。

至此，國家政策急轉直下，開始加大房地產市場的宏觀調控，“國四條”、“國十一條”、“國十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴控房價，房地產市場有所降溫。房地產市場經歷了從全面支持，到調控供給，再到全面調控的階段，這種周而復始與國家宏觀政策調控密不可分。2011年中央經濟工作會議提出“把穩定價格總水平放在更加突出的位置”，強有力的調控措施密集出臺，今年第一季度中央銀行已連續三次上調法定存款準備金率，兩次提高金融機構存貸款利率。當然，針對房地產市場調控的措施——“國八條”則更加嚴厲，表2梳理了2008年至今我國房地產市場宏觀調控政策的變化。

三、房地產調控政策的作用機理分析

我國政府房地產調控政策通過這樣的路徑發揮作用：調控政策→商業銀行信貸規模→房地產市場供求關系→商品住宅成交量→商品住宅價格→調控政策。縱觀我國房地產調控政策，主要是以信貸政策為主，尤其是2010年以后，調控房地產信貸的頻率和措施顯著增加，房地產信貸政策成為房地產市場調控不可或缺的政策工具。國內很多學者已經證明了房地產貸款與房價之間的正相關關系，于松柏（2009）通過對深圳房地產貸款與一手房價格月度數據分析，得出了房地產貸款與房價相關系數為0.9438，房地產貸款對房價存在很強的單項因果關系，即房地產信貸增加構成房價上漲的動因①于松柏：“我國房地產信貸政策實施效果”，《深圳金融》[J]，2010（9）。。

從我國房地產信貸政策變化時間表與商品住宅房價走勢中同樣可以找到兩者的內在關聯性。從表2中看到，2008年9月到2009年9月，政府為了應對金融危機采取了一系列刺激房地產業發展的政策措施，住房抵押貸款規模擴大，2009年全年，我國個人住房貸款新增將近1.4萬億，是2008年的五倍，相當于全部新增個人消費貸款的75%①中國人民銀行網站（http：//www.pbc.gov.cn/）。；房價逐漸抬升，到2009年12月，月度漲幅達到7.8%。雖然2009年10月之后，房地產信貸政策開始轉向，但是，在市場充足的流動性、消費者買漲不買跌的心理預期以及價格自身慣性的合力作用下，推動房價在2010年前幾個月依然漲勢兇猛，2010年1月份全國70大中城市新建商品住宅價格與上年同期相比上漲12.7%，4月份漲幅高達17.3%；進入2010年中期之后，抑制房價過快上漲的各種措施逐漸發揮作用，房價漲幅收窄。中國指數研究院監測數據顯示，2010年全國商品住宅成交量全線下跌，北京、上海等一線城市成交量與2009年同比下跌達40%，深圳跌幅最大，達49.98%；天津、南京等二線城市全年成交量同比也下跌超20%①http：//finance.sina.com.cn/china/dfjj/20110106/23459215300.shtml.。尤其是進入2011年之后，抑制房價過快增長的各種嚴厲政策措施綜合運用，引起商品房的成交量下降，量變累積到一定程度之后價格必將下降。據房訊研究中心數據顯示，2011年2月武漢商品房成交量降幅達到64.18%；成交均價出現0.13%的降幅，出現量價齊跌的態勢②http：//blog.sina.com.cn/s/blog_70e750920100r1a3.html.。量價下跌交互作用，會進一步相互推動。

房價的下跌使得商業銀行已發放的個人住房抵押貸款的抵押物——房產的價值下降，于是被迫違約風險和惡意違約風險會增大，最終會導致銀行個人住房抵押貸款質量降低、不良率上升。因為，基于對房價不斷攀升的判斷，投資性、投機性個人住房貸款客戶計劃在房屋價格走高時轉讓房產來償還銀行貸款，獲取差價。一旦在高位被套，房屋轉讓計劃落空或低價套現，必然產生嚴重的資金短缺問題，進而違約并導致個人住房抵押貸款風險。需求性個人住房抵押貸款往往是最安全的，也是違約率最低的。但是，如果在低利率水平時從銀行獲取住房貸款，而后又在房地產調控政策調高房貸利率時償還貸款，就有可能導致此類貸款者每月償還貸款的緊張性，甚至每月收入低于每月償還貸款額度，從而產生被迫性的違約風險。因此，一旦房價下跌，按揭貸款不良率也會隨著迅速掉頭向上。尤其是2009年部分銀行以20%甚至是10%的首付比例向購房人發放按揭貸款，如果房價下跌幅度過大，可能會出現棄供現象。上海銀監局以2009年9月30日數據為基準，公布了按揭貸款壓力測試結果：在房價下跌10%、20%和30%情景下，上海商業銀行房貸的不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下將分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點③http：//www.ebscn.com/businessinfoContent.html?msgId=3083028.。

綜上所述，政策的調整給商業銀行帶來的房地產信貸風險是不容忽視的，商業銀行要順應政策導向，對國家政策要有提前預判，構建出多層次廣角度的住房抵押貸款風險防范體系。

四、構建多層次的住房抵押貸款風險防范體系

（一）微觀層面：嚴格執行房貸新政，加強存量房貸監控

1.嚴格執行房貸新政，合理配置信貸資源。商業銀行應嚴格執行國家出臺的關于房地產貸款的調控政策，同時提高銀行自身的風險防控能力及信貸管理能力，按照要求合理配置信貸資源，增加對中小企業的貸款投放，加大節能減排貸款投放力度，信貸資金優先支持水務建設、新能源建設等節能減排項目，促進低碳經濟發展。防止資金被挪用做房地產炒作或房地產市場資金補缺。同時，做好對個人貸款客戶的信息調查分析，細化住房抵押貸款的貸前調查，嚴格審查個人貸款客戶的信用，了解其真實的交易背景，實行動態化、差別化管理的個人住房貸款政策，防止一切由于信息不對稱所帶來的房貸風險。

2.加強存量房貸監控。個人住房抵押貸款還款周期的長期性決定了貸后管理的重要性，因此，對于已發放的購房貸款，要加強管理，防患于未然。建立系統的風險監測制度，對已發放貸款重新審視評估，及時發現異常和風險，先期采取措施使風險降到最低。尤其是自2009年5月以來房地產行業貸款集中度相對較高的中小銀行更應該高度關注房貸市場風險④周永發、陳峰、李曉峰：“房貸新政下商業銀行需防范房貸業務風險”，《上海金融》，2010（8）。。

（二）中觀角度：密切關注行業變動，審慎發放新增貸款

銀行發展住房抵押貸款業務不同于其他形式的貸款，住房抵押貸款的風險大小與房地產業的發展狀況及周期性變動密切相關，因此，在微觀分析的基礎上，還需要從中觀角度——行業方面進行風險防范。

1.密切關注行業變動。行業分析是指商業銀行通過對房地產業發展歷史和現狀的分析，對房地產業的未來發展狀況進行預測。在目前比較復雜的經濟環境下，商業銀行有必要密切關注房地產行業的變動情況，準確把握宏觀調控政策對金融市場和房地產行業可能產生的影響，以便有效控制房地產行業的波動對住房抵押貸款業務帶來的沖擊。同時，商業銀行要密切關注房地產貸款企業的經營變化情況，及時調整經營策略。此外，商業銀行還可以通過分析房地產價格的變化、房地產業的增長率、房地產交易量的變化等指標來預測房地產業的景氣變動。通過對房地產行業未來發展形勢的預測和評估，并根據商業銀行自身的情況，調節住房抵押貸款政策和條件限制，從而做到先期的風險防范準備。

2.審慎發放房地產新增貸款。商業銀行應充分認識房地產調控政策將會產生的效果，要順應形勢的變化，適度控制房貸增量。對于新增的住房抵押貸款業務，在當前通脹預期、利率預期、房價走勢預期等多重不確定因素的影響下，應該采取審慎態度，加強貸前調查，杜絕一切操作風險。對于貸款動機及客戶情況不確定性較大的貸款應采取風險規避策略，或者適當增加貸款的首付比例。嚴格執行《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，做到有效識別、衡量、監測和控制貸款風險。同時銀行應重新對購房貸款者進行評估，及時調整授信額度。

（三）宏觀層次：健全社會配套措施，有效應對政策風險

銀行是住房抵押貸款風險管理的主力軍，同時也不能忽略社會、政府等外部宏觀方面對貸款風險控制的積極作用①張淼：“商業銀行信貸風險管理—模型、方法與建議”[M]，上海財經大學出版社，2005。。一是培養人人重信用、講信用的社會風氣和社會觀念，積極建設個人信用征信系統，并實現資源共享。二是建立和完善與住房抵押貸款有關的法律體系，如《信用法》、《擔保法》、《個人破產法》等。三是建立和健全住房抵押貸款擔保制度以及住房抵押貸款保險辦法，從而有效防范和控制風險。四是加強政府機構和中央銀行的宏觀調控能力，通過制定相關經濟政策及調整利率水平，實現風險的有效控制。

另外，政府在對房地產行業進行調控時，應該慎重、適度，在各種調控政策的制定方面，應該穩定、到位，防止因為調控的過度或不足而引起房地產行業的大起大落，進一步加大其波動性。適度平穩的調控才能促使行業的健康持續發展。

總之，由于通貨膨脹壓力較大，人民幣升值預期上升，流動性過剩等等多重因素共同作用構成了當前相對復雜的經濟環境，后續調控措施可能會密集出臺，商業銀行既要適度控制房貸增量，又要加強房貸的存量管理，多角度、分層次地進行風險的測度和防范，有效控制住房抵押貸款的風險，以保證商業銀行銀行和金融體系穩定健康、持續發展。