房價漲沒漲，要看怎么比

一個經常引起人們熱議的話題是，國家統計局公布的房價數據和很多人日常生活中感受到的完全不同，房價上漲的速度似乎遠超過統計局公布的數字。而且，國家統計局關于房價的數據與很多民間的數據也不符。后者顯示的房價上漲速度往往遠遠超過統計局的統計。于是不少人因此下結論：統計局在做假，房價“被穩定”了。

讓我們不要急著下結論，還是先假設統計局公布的數據也是真實的，只不過統計口徑不一樣。這樣的情況其實不少。一個比較典型的例子是工資收入的數據。國家統計局的數據顯示，中國的平均工資連年高速上漲，但很多人覺得不是如此，俗稱“被增長”。但事實是，國家統計局的統計口徑只包含一部分就業人員的工資，并沒有涵蓋全部勞動人口。這樣就導致了國家統計局的樣本并不能完全反映整個國民經濟中工資變動的情形。還有另外一個比較典型的例子是北京的大氣污染數據。環保局官方公布的北京污染數據是從幾十個觀測點，包括郊區觀測點在內測到的24小時數據的均值，而美國人在他們的大使館里也架了觀測儀器，觀測的是使館區域的大氣污染程度。結果有時候中國官方的數據顯示北京是“藍天”，而美國大使館的數據卻顯示北京朝陽區的污染為重度。這里不能說誰在做假，只能說哪個數據更能反映實際情況。我覺得在討論房價問題的過程中，一上來就說統計局的數據是假的，那就沒什么討論的必要了，更何況，房價可能比上面的兩個例子更復雜些。

為什么會更復雜？我在這里構造一個例子，來說明在中國這樣一個快速城市化、主要房產交易發生在新房市場的國家里，衡量房價的時候可能會遇到的一些問題。

我們假設有座城市，就叫它北京吧。假設它只有一條東西向的大道，就叫長安街吧。長安街把這座城市分為兩大塊：城北和城南。簡單起見，假設2009年城北的房價是2萬元一平方米，城南的房價是1萬元一平方米。到了2010年，城北的房價變成4萬元一平方米，城南的房價變成2萬元一平方米。請問，2010年北京的房價比2009年漲了多少？

這似乎是個傻瓜問題，房價漲了百分之百，這應該是個沒有任何爭議的答案。

但事情并沒有就此結束。現在我們假設2009年全北京開盤的樓都在城北，而2010年全北京開盤的樓都在城南。如果你只看新樓的銷售數據，就會發現北京2009年和2010年樓盤的開盤價完全一樣，沒有任何變化，都是2萬元一平方米。因此，如果只看開盤數據，可能就會得出2010年的房價相對于2009年沒有漲的結論。可明眼人會立刻反駁：這是在做數字游戲，是拿吉利和寶馬比——你要是拿今年的吉利車的售價和去年寶馬的售價比，那新車價格不僅沒有漲，還跌了呢。

但從另一個角度說，也許新樓的銷售數據就是我們應該看的數據。為什么這么說？北京后海邊上翻新過的四合院的價格這幾年可能已經漲了幾十倍了，但對絕大多數要買房的人來說，這個價格并不重要。一張電影票已經從過去的20元錢漲到現在的100元了，但對絕大多數買盜版光盤在自家電視上看電影的人來說也不重要。LV包的價格又翻倍了，但這對絕大多數背普通包上班的女士們來說也不重要。很多東西的價格都在漲，但這并不影響廣大老百姓的生活。更廣義地說，那些交易量小的市場里發生的價格變動，其重要性要遠小于那些真正有交易量的市場里發生的價格變動。

中國的二手房市場這些年發展很快，特別是2009年，一些稅收上的優惠，使得交易格外活躍。但中國房市總的來說還是一個新房占主導的市場，大量的交易仍然發生在一手市場，因此相對來說，一手市場的價格才是衡量購房成本更好的指標。如果一手市場的價格相對穩定，不發生過快上漲，那就意味著大多數人的購房成本并沒有過快增加。在上面的例子里，2009年花150萬在北京能買75平方米的房子，到了2010年，花150萬還是能買75平方米的房子。沒錯，只是兩套房子的地段不一樣。這就和在家看盜版《阿凡達》一樣，雖然沒法和在正規的IMAX影院里看3D的比，但是10元錢的盜版碟也能夠滿足看電影的基本需要。沒錯，別人開寶馬，你只能開吉利，但你好歹也有代步工具了。更何況，中國快速的城市化進程決定了地段也不是絕對的。現在看起來城南地段不好，不代表過幾年仍然不好。15年前，北京的三環外很荒涼，還根本沒有四環，現在的四環外還能看到農田。從北大西門望出去，直接就能看到西山，中間根本沒任何樓房阻隔。那個時候，住在現在的四環邊上屬于住在郊區。而現在，如果能在四環邊上買套房，相信很多人都會歡天喜地，覺得自己就住在市中心。過去的通縣，現在的通州區，因為通了城鐵的緣故，已經有大量的人口居住。城北的回龍觀小區和城南的亦莊在剛剛開發的時候看起來何其遙遠，但現在很多人都住得其樂融融。距離問題，可以在很大程度上通過發展公共交通來緩解。更何況，城市大了，市中心也可以有很多。過去在北京買東西，不是上西單就是逛王府井，而現在，只有外地人才去這些地方。

必須指出的是，我上面構造的這個例子，是一個清晰的房價漲了一倍的例子，這是一個不容否定的事實。即便如此，僅從新房的購房成本看，房價卻沒有漲。如果房價的統計數據僅僅覆蓋實際發生的交易數據，那就很可能顯示房價沒有漲。而現實的情況要比這個例子復雜多了。比如說，在商品房價格暴漲的同時政府大量供應限價房，那么房價應該怎么衡量？光看商品房的價格可能是在瘋漲，而光看限價房，房價又可能沒漲。取平均，怎么取？是按交易量加權平均，還是按保有量加權平均？這些都不那么簡單。國外雖然已經有很多成熟的衡量房價的方法，但這些國家的房地產市場本身也比較成熟，而且其市場的情形和中國的并不完全一致，那里沒有像中國這么快速的城市化和這么多新房上市，因此那些方法不能直接套用。從某種意義上說，你也不能說從交易數據看，進而得出“房價沒有漲”的結論完全沒有道理，因為這在很大程度上取決于你覺得住房是必需品還是奢侈品，是消費品還是投資品，還取決于你關注房價的最終原因是什么。如果你認為住房是必需品、消費品，關注房價的原因是關心老百姓能不能買得起房，那么只要一手新房的價格保持穩定和漲幅適度，就能滿足老百姓買房自住的需要，至于那些高檔社區、豪華公寓、黃金地段的房價怎么飆升，和普通老百姓最關心的，恐怕沒什么必然聯系——普通老百姓沒有人買得起，也沒有人會去買。

我上面構造的例子還清晰地說明了，如果只是簡單地公布一個總的房價指數，會掩藏太多重要的信息。如果統計局真的想把房價信息做好做透明，就應該公布更多的數據、更細的數據，讓更多的專家和百姓進行研究，參與討論。

（思雨摘自中華工商聯合出版社《一沙一世界：郭凱經濟學札記》一書）