中國商業地產 風險與機會同樣大——對話北京聯達（地產）機構董事長楊少鋒

| 文· 本刊記者 闞世華

《中國新時代》：不久前，DTZ 戴德梁行發布的全球房地產投資報告指出，今年全球預計將有1040 億美元的資金投向亞太區房地產，其中，中國商業地產為資金重點流向。對此，您怎么看？

楊少鋒：我覺得公布的數據應該還不夠，實際情況估計應該比這項數據還高。目前，由于美國金融利率低，在境外美元進行融資利率是極低的。如果美元進入到中國商業地產中，僅僅是升值一項就足夠彌補他們的利率問題。各種基金在香港市場美元貸款利息不到3%，巨大的利差，使得龐大的國際熱錢正紛紛涌向中國樓市。

尚且無法知道，那些房企發行債券之后是否存在著各式各樣的對賭協議。國外投行數千億美元準備做空中國樓市的消息傳聞已久，從種種蛛絲馬跡看，這些投行通過各種關聯機構，早已在中國樓市中布下層層埋伏。如果中國樓市持續上漲，投行可以坐收高息收益，一旦房價下跌，投行通過做空機制，則又可以在低位要求上市房企兌現對賭協議中的股權交換條款。

舉例來說，某個房企在股價10美元/股時，發行10億美元的兩年期債券，并簽訂對賭協議，約定一旦到期無法償還債務，則投資機構可以以約定價格將債券轉為股權，假設約定的底線價格為5美元每股，通過一系列的做空運作，投行可以很輕松的將上市房企的股價打壓到一定價格以下，然后要求執行對賭協議，上市房企不得不以融資時的1/2、1/3的價格兌現協議。最終的結果是，這個投行當時借給房企的10億美元，可以換取1億股的股權，而當協議到期時，則可換取2億股乃至3億股的股權，本質上相當于這個投行在短短數年之內，以5折乃至3折的價格直接收購了該上市房企所擁有的土地儲備。

在這種情況下，不管能貸到多少美元，但實際上都沒有任何的財務成本。商業地產的價值是會持續上漲，只要他們進入中國商業地產，僅靠人民幣及地產升值就能為他們帶來巨大的回報利益。

目前，國家對外資進入國內地產市場的管控比較嚴格。所以，有大量的資金找不到合適的渠道來開拓市場。未來，一定會有更多外資逐漸流入到國內的商業地產行業中。一方面，國內大量的地產項目因銀根緊縮，導致大量出現資金缺口；另一方面，是規模龐大的外資資金因制度、渠道問題無法大規模進入國內市場。由于以上因素，外資資本開始改頭換面，成立房地產基金或通過金融機構進入國內市場。此外，外資資本還會通過直接收購外資企業持有的物業項目，或通過香港資本市場，直接收購持有內地商業地產項目企業的股權來實現目的。

《中國新時代》：外資進入中國商業地產，對于整個行業意味著什么？

楊少鋒：商業地產不涉及百姓的日常居住需求，目前國內的房地產政策完全屬于一刀切，現在在國內還有很多城市的商業地產的建設遠遠滯后于城市的發展速度，比如北京市通州區是屬于人口居住密集的地區，但沒有一個象樣的商業地產項目，人們購物要去市內，這就給地鐵及公路交通造成巨大的壓力。以前望京地區同樣存在此類問題，但隨著望京地區的開發及擴建，已經逐漸形成商業地產趨勢，使其繁華起來。

國內很多城市的商業地產是需要規劃和引導的，如果能合理地運用好外來資本，在很大程度上未必是件壞事。

《中國新時代》：眾多外資盯上國內二、三線城市的商業地產項目，對此，您如何看待？

楊少鋒：房地產向二、三線城市發展，這是一種不可逆轉的趨勢。我覺得外資資本進入到二線城市會較多，但進入三線城市，我認為幾率不是很大。

《中國新時代》：一些外資零售企業由租地改為自購土地，您如何看待？

楊少鋒：早在2007年我就提出“房企海外上市正成為熱錢流入中國的最佳渠道”，并呼吁銀監會和證監會監管房企海外上市融資的行為，呼吁抑制上市房企利用國外資本的利差在國內大肆囤地，牟取暴利的行為。

我們要看它是在短期內買進賣出獲取利益，還是通過購買作為自有資產存在。未來，這種由租專轉購的地產項目應該是種趨勢。現在越來越多的房企愿意自己持有商業物業，在商業物業上所能獲取的利益永遠要大于其商業的銷售。

《中國新時代》：外資是否會對國內商業地產企業構成威脅？

楊少鋒：我認為不會。外資資本想大舉進入國內市場的難度還是比較大的，政策還不會徹底放開，所以，很難對國內企業構成威脅。

《中國新時代》：什么來決定商業地產的勝負？

楊少鋒：除了社區底商性質的商業業態，購物中心、專業市場、商業街這幾個類型的商業地產涉及產權、經營權、使用權的分離管理。開發商拿到土地開發出產品——商鋪銷售，使用權交給投資客戶——商鋪招租，使用權由租賃戶擁有——商鋪經營（規模型商鋪一般由商業管理公司統一管理）；開發只是第一步，開發商的利潤靠商鋪的銷售實現，而商鋪銷售的主要對象為投資客戶和租賃客戶，投資客戶看重的投資回報率需要由商鋪招租狀況保障，而商鋪的租金則依賴于商鋪經營的成功與否。

《中國新時代》：我們應該如何來判斷商業地產開發商的實力呢？

楊少鋒：大量的商業地產項目是“雷聲大、雨點小”，往往瘋狂炒作所謂“鋪王”價值之后，結局要么慘淡經營，要么偃旗息鼓。究其原因，關鍵在于商業地產的開發商通常并不具備商業經營的能力和經驗，而是僅僅憑借住宅開發的套路或者照搬其他成熟項目的模式來開發項目。

事實上，商業地產項目的開發決策必須綜合多方面因素，如項目所在地是否有足夠的人氣、良好的商業環境、發達的交通和充足的停車位、項目目標客戶群是哪些人、目標客戶群的消費能力及消費習慣如何，甚至還要考慮到周邊未來數年內的城市規劃、現有及可能出現的競爭商業形態的動向，最后，才能根據這些因素確定業態規劃、經營模式及營銷策略。

由于商業地產所涉及的許多關鍵的決策依據都是動態的，因此操作難度巨大，在國外一般都是最有實力的開發商才有能力涉及商業地產的開發和經營，而其中許多開發商除了開發之外，同時也長期從事商業地產的經營，因此積累了豐富的操作經驗，從而保證了商業地產的成功。而與此相對應的則是國內眾多開發商“撈一票就走”的心態。這是很不成熟也很危險的。