鄭州出臺若干意見處理小產權房買賣引發的糾紛

□沈春梅 馮海明

由于各種原因，小產權房買賣引發的糾紛不斷增加。小產權房買賣合同是否有效？近日，鄭州市中院出臺的《關于審理房屋糾紛民事案件適用法律問題的若干意見》（簡稱《意見》）做出了相關規定。

小產權之“累”——賣給“外人”合同無效

據鄭州市金水區法院民一庭法官李春強介紹，2008年以來，僅金水區法院辦理涉及房屋的各類案件就有955起，涉及小產權房糾紛主要有：房屋轉讓糾紛、預付房款轉讓糾紛、房屋抵押糾紛、購房人名稱變更糾紛、拆遷補償糾紛等。

“從交易發生時間、合同履行情況來看，小產權房買賣行為多發生在起訴前兩年以上，有的甚至10年以上。從合同履行情況來看，大多依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人給付了房款并已經入住，但多未辦理房屋登記變更或者宅基地使用權登記變更。”中原區法院法官李繼昌分析。

《意見》第十二條規定，農村居民將小產權房出售給本集體經濟組織以外的單位或個人，當事人主張買賣合同無效的，人民法院可以支持。

案例：因工作調入鄭州，1995年10月，陳某將其和母親共有的村中老宅賣給了王某。從1997年起，王某一直在該房內居住。2006年因舊村改造拆遷，在巨大的拆遷補償利益面前，陳某否認賣房事實，領取了房屋拆遷補償款，王某起訴到法院，要求確認雙方之前的買賣行為有效。

據鄭州市惠濟區法院民一庭法官陳亞紅介紹，這個案件在審理時，當地村民都認為，陳某在10多年前就把房子賣給了王某，很難接受房子再歸陳某所有的主張。但根據現有的法律和政策精神，法院只能駁回王某的訴訟請求。目前，案件正在二審中。

解釋：有些小產權房買賣合同是有效的

“在本集體經濟組織內部成員之間買賣‘小產權房’的，一般可認定其買賣有效，因該民事行為不違反法律、法規和禁止性規定；向本集體經濟組織外的人員出賣‘小產權房’的，一般應認定其買賣無效。”鄭州市中院民二庭多名法官都認為，在小產權房買賣合同中，以下情況應屬例外：

一是購房人在買房后已經遷入本集體經濟組織的，應當認定為合同有效；二是出賣人已經成為城鎮居民的，再主張買賣合同無效的，不應支持；三是出賣人有多處房產或該農村住宅為多層建筑自留有居住房屋的，再主張合同無效的，不應支持。

借名房之“轉”——借名買房可辦產權轉移

《意見》第八條規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉移登記以及存在規避相關限購政策情況的除外。

案例：5年前，王某的舅舅分了單位的一套集資房，該房由王某付了房款，并由王某居住，但房產證上一直是王某舅舅的名字。出于安全考慮，現王某想辦理房屋過戶手續。

鄭州市管城區法院法官張獻玲認為，如當初王某用舅舅名義買房時雙方有協議，或者王某的舅舅承認王某付了房款，對于王某訴求法院可以支持。

在某公司擔任領導職務的陳某，在鄭州已經有兩套住房，想繼續在市中心購買一套房產。為了規避“限購令”，陳某想用單位某職工的名義購房。根據新的《意見》規定，陳某出資購買房屋后不能辦理房屋過戶手續。