鄭州出臺(tái)若干意見(jiàn)處理小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛

□沈春梅 馮海明

由于各種原因，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)引發(fā)的糾紛不斷增加。小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效？近日，鄭州市中院出臺(tái)的《關(guān)于審理房屋糾紛民事案件適用法律問(wèn)題的若干意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）做出了相關(guān)規(guī)定。

小產(chǎn)權(quán)之“累”——賣(mài)給“外人”合同無(wú)效

據(jù)鄭州市金水區(qū)法院民一庭法官李春強(qiáng)介紹，2008年以來(lái)，僅金水區(qū)法院辦理涉及房屋的各類(lèi)案件就有955起，涉及小產(chǎn)權(quán)房糾紛主要有：房屋轉(zhuǎn)讓糾紛、預(yù)付房款轉(zhuǎn)讓糾紛、房屋抵押糾紛、購(gòu)房人名稱(chēng)變更糾紛、拆遷補(bǔ)償糾紛等。

“從交易發(fā)生時(shí)間、合同履行情況來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)行為多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至10年以上。從合同履行情況來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人給付了房款并已經(jīng)入住，但多未辦理房屋登記變更或者宅基地使用權(quán)登記變更。”中原區(qū)法院法官李繼昌分析。

《意見(jiàn)》第十二條規(guī)定，農(nóng)村居民將小產(chǎn)權(quán)房出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人，當(dāng)事人主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，人民法院可以支持。

案例：因工作調(diào)入鄭州，1995年10月，陳某將其和母親共有的村中老宅賣(mài)給了王某。從1997年起，王某一直在該房?jī)?nèi)居住。2006年因舊村改造拆遷，在巨大的拆遷補(bǔ)償利益面前，陳某否認(rèn)賣(mài)房事實(shí)，領(lǐng)取了房屋拆遷補(bǔ)償款，王某起訴到法院，要求確認(rèn)雙方之前的買(mǎi)賣(mài)行為有效。

據(jù)鄭州市惠濟(jì)區(qū)法院民一庭法官陳亞紅介紹，這個(gè)案件在審理時(shí)，當(dāng)?shù)卮迕穸颊J(rèn)為，陳某在10多年前就把房子賣(mài)給了王某，很難接受房子再歸陳某所有的主張。但根據(jù)現(xiàn)有的法律和政策精神，法院只能駁回王某的訴訟請(qǐng)求。目前，案件正在二審中。

解釋?zhuān)河行┬‘a(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的

“在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買(mǎi)賣(mài)‘小產(chǎn)權(quán)房’的，一般可認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)有效，因該民事行為不違反法律、法規(guī)和禁止性規(guī)定；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣(mài)‘小產(chǎn)權(quán)房’的，一般應(yīng)認(rèn)定其買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。”鄭州市中院民二庭多名法官都認(rèn)為，在小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同中，以下情況應(yīng)屬例外：

一是購(gòu)房人在買(mǎi)房后已經(jīng)遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效；二是出賣(mài)人已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民的，再主張買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，不應(yīng)支持；三是出賣(mài)人有多處房產(chǎn)或該農(nóng)村住宅為多層建筑自留有居住房屋的，再主張合同無(wú)效的，不應(yīng)支持。

借名房之“轉(zhuǎn)”——借名買(mǎi)房可辦產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移

《意見(jiàn)》第八條規(guī)定，當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是該房屋因法定原因不能辦理轉(zhuǎn)移登記以及存在規(guī)避相關(guān)限購(gòu)政策情況的除外。

案例：5年前，王某的舅舅分了單位的一套集資房，該房由王某付了房款，并由王某居住，但房產(chǎn)證上一直是王某舅舅的名字。出于安全考慮，現(xiàn)王某想辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。

鄭州市管城區(qū)法院法官?gòu)埆I(xiàn)玲認(rèn)為，如當(dāng)初王某用舅舅名義買(mǎi)房時(shí)雙方有協(xié)議，或者王某的舅舅承認(rèn)王某付了房款，對(duì)于王某訴求法院可以支持。

在某公司擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)的陳某，在鄭州已經(jīng)有兩套住房，想繼續(xù)在市中心購(gòu)買(mǎi)一套房產(chǎn)。為了規(guī)避“限購(gòu)令”，陳某想用單位某職工的名義購(gòu)房。根據(jù)新的《意見(jiàn)》規(guī)定，陳某出資購(gòu)買(mǎi)房屋后不能辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)。