銀行加息后房貸增加 三類人不宜提前還貸

□任 文

中國人民銀行決定，自2011年7月7日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金貸款利率相應調整。

本次加息后，五年以上貸款利率升至6.80%，如果是100萬的房貸款，按基準利率20年按揭的話，每月月供7783元，增加了150元，而利息總額將由83.2萬元增加到86.8萬元。

遭遇加息之后，不少人思忖著提前還貸，畢竟加息后房貸實際成本增加了，提前還貸能節省不少購房經濟成本。

是否提前還貸應該根據房貸購房者的兩個重要條件來判斷：

一是購房者目前的經濟狀況，盡管加息了，但是購房者的手頭并沒有多余的閑錢，即使遭遇加息，那也沒有必要提前還貸，因為借貸的利率比房貸只高不低。對于那種購房后，經濟狀況明顯好轉，手頭有一些閑置資金且無更好的投資途徑消化的購房者，這個時候可以考慮提前還貸，因為在通脹背景下，這些錢存在銀行或者放在家里都是貶值的，提前還貸既可以節省房貸利息成本，又能防止貨幣貶值帶來的損失。

二是購房者選擇的具體房貸類型，出于不同的考慮，購房者在申請房貸時會根據自身的實際經濟情況從眾多的房貸類型當中選擇一款適合自己的房貸品種。在申請房貸的時候是按照正常的個人和社會經濟狀況的發展趨勢作出判斷的，現在經濟狀況有變，在加息的背景下，則需要重新作出一個判斷，那就是提前還貸是否合算。這就需要根據房貸具體類型、已經還貸的時間、剩余利息支出、違約金支出等綜合衡量提前還貸的成本，若是不合算那就還是算了吧。

提前還貸固然能節省房貸利息，但是也有一些情況是并不適合提前還貸的，購房者必須謹慎思考，仔細核算，不要看見加息就以為提前還貸合算，比如說有以下三種房貸情況的借款人就不適宜提前還貸。

情況一：享受優惠利率的首套房貸。在過去政府救市期間，實施樓市房貸7折優惠利率，不少客戶在申請首套房貸時就是享受的這種優惠利率，在加息后現在的利率也僅僅為4.158%，考慮到通脹的大背景，這樣的利率實際上是很低了，貨幣的貶值速度遠超出了銀行的利率，所以根本沒有必要提前還貸，不如此時選擇做一些具體的投資，收益或更高。

情況二：等額本息房貸類型的客戶，已經到了還貸中期。在等額本息房貸產品的設計當中，銀行為了迅速收回房貸資金，到了還貸中期時，大部分的房貸本金都已經還完，剩下的房貸利息支出較少，這個時候再提前還貸意義不大。

情況三：擁有優質投資渠道，年收益率超過7%的也不必急于還貸。不管是投資實業，還是投資股票基金，甚至外匯，只要綜合收益率超過7%，也就超過了加息后的住宅利率6.84%，這樣的話，投資的資金收益比利息支出多，而且還能保證資金周轉的靈活性，那也就沒有必要提前還貸了。