主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及后期管理

開封建業(yè)森林半島置業(yè)有限公司 馬冰冰

河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院有限公司 夏 磊

主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)及后期管理

開封建業(yè)森林半島置業(yè)有限公司 馬冰冰

河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究總院有限公司 夏 磊

主體施工合同可以說是施工合同中最大、最復(fù)雜、最重要的一個(gè)合同。為此，國(guó)家也制訂了主體施工合同的標(biāo)準(zhǔn)文本。目前的主體施工合同大都是在標(biāo)準(zhǔn)文本的基礎(chǔ)上做適當(dāng)修改而成的。本文，筆者對(duì)主體施工合同中標(biāo)準(zhǔn)文本之外應(yīng)注意的一些合同細(xì)節(jié)條款和合同后期管理做一簡(jiǎn)要分析。

一、主體施工合同中應(yīng)注意的細(xì)節(jié)

1.總包單位與分包單位的權(quán)利和義務(wù)。

（1）總包單位與消防、熱力等管線類分包單位的權(quán)利和義務(wù)。總包單位一般要給這些分包單位提供預(yù)留和預(yù)埋。關(guān)于預(yù)留預(yù)埋的尺寸和位置，鑒于管線類工程的設(shè)計(jì)要滯后于土建工程且容易發(fā)生變更，所以在主體施工合同中最好約定。在土建工程預(yù)留預(yù)埋時(shí)，這些分包單位要到現(xiàn)場(chǎng)配合和確認(rèn)，并且其設(shè)計(jì)文件和變更要及時(shí)送達(dá)主體施工單位，否則預(yù)留預(yù)埋出現(xiàn)問題將由分包單位負(fù)責(zé)。另外，關(guān)于管線工程安裝后的填縫密封等零星土建工作和分包工程產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)也要事先約定清楚由哪方負(fù)責(zé)，否則將會(huì)在工程結(jié)尾時(shí)產(chǎn)生扯皮。

（2）總包單位與園林景觀分包單位的權(quán)利和義務(wù)。一般來說，總包單位和園林景觀單位交叉的地方相對(duì)比較少。主要有兩點(diǎn)：一是主體單位退場(chǎng)，園林景觀單位進(jìn)場(chǎng)。在合同中要明確約定主體單位的退場(chǎng)時(shí)間和退場(chǎng)時(shí)要達(dá)到的要求（施工措施材料、機(jī)械、辦公房、庫(kù)房、建筑垃圾等一定要清理干凈），并明確因主體單位退場(chǎng)不及時(shí)或退場(chǎng)不徹底導(dǎo)致園林景觀單位進(jìn)度拖延而應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。二是要明確主體一層有小庭院或室外臺(tái)階的情況下，此庭院或臺(tái)階是否由主體單位施工。因?yàn)榭紤]到和景觀工程的協(xié)調(diào)性，室外工程建設(shè)方一般要求由園林景觀單位統(tǒng)一施工。對(duì)此應(yīng)提前在主體施工合同中明確下來，以防止重復(fù)施工。

（3）總包單位和基坑支護(hù)與降水單位的權(quán)利和義務(wù)。基坑降水一般在基坑開挖前1周開始（視各個(gè)地區(qū)的地下水位而定），在主體建筑物能抵抗浮力后停止。關(guān)于降水的工期一定要約定清楚，并對(duì)超過降水工期的責(zé)任作明確劃分。關(guān)于此，即使降水由主體單位自己做也要約定清楚。常規(guī)的工期延誤肯定是誰導(dǎo)致誰負(fù)責(zé)。但對(duì)于降水期間包含雨季，或者工地位于市政排水設(shè)施不完善的新城區(qū)及郊區(qū)的情況，在合同中一定要提前約定雙方的責(zé)任范圍和大小。這樣就為日后可能的索賠和反索賠提供了最好的依據(jù)，對(duì)雙方都有好處。

2.關(guān)于影響工程結(jié)算及索賠細(xì)節(jié)的規(guī)定。

（1）對(duì)施工圖紙不明確之處的約定。若施工圖紙不明確或圖紙的規(guī)定是選擇性的情況，則主體施工合同中一定要明確下來，最好在圖紙會(huì)審中讓設(shè)計(jì)單位給予明確，并將圖紙會(huì)審作為合同的一部分。如在高層建筑中，鋼筋的連接問題，一般除了直徑比較大、構(gòu)件比較重要的鋼筋圖紙有專門規(guī)定外，其余都沒有要求。但是機(jī)械連接、焊接、綁扎這3種連接方式總體造價(jià)的差異還是挺大的。因此，在簽訂合同時(shí)要提前和工程部門溝通，在合同中給予明確，這樣就能為日后的結(jié)算工作帶來方便。

（2）對(duì)合同結(jié)算方式的規(guī)定。目前，市場(chǎng)上固定總價(jià)的合同居多。這類合同的結(jié)算公式一般為：結(jié)算價(jià)=合同價(jià)+變更簽證+材料調(diào)差+獎(jiǎng)罰－質(zhì)保金。其中，合同價(jià)一般是優(yōu)惠后的預(yù)算價(jià)或者中標(biāo)價(jià)。預(yù)算價(jià)的確定一般是經(jīng)雙方核對(duì)后得到的，這在私營(yíng)企業(yè)中是很普遍的。但是對(duì)于工期緊或技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不明確的情況，預(yù)算核對(duì)中都會(huì)將其列入編制說明。因此，編制說明將成為工程結(jié)算的重要依據(jù)。編制說明的詳細(xì)程度在很大程度上決定了結(jié)算的難易程度。特別是對(duì)預(yù)算人員流動(dòng)性較大的企業(yè)來說，它更為重要。因此，建議將預(yù)算編制說明作為合同的一個(gè)附件，并在結(jié)算價(jià)中加入預(yù)算編制說明調(diào)整這一項(xiàng)。

（3）對(duì)總包服務(wù)費(fèi)和配合費(fèi)及材料風(fēng)險(xiǎn)的約定。一是對(duì)總包服務(wù)費(fèi)和配合費(fèi)的約定。根據(jù)前面所講的，將主體單位和分包單位的權(quán)利義務(wù)約定清楚后，主體單位要根據(jù)合同中規(guī)定的配合內(nèi)容，對(duì)總包服務(wù)費(fèi)和配合費(fèi)的費(fèi)率進(jìn)行約定。對(duì)某些確定不下來的配合內(nèi)容，可按假設(shè)條件來約定費(fèi)率。這樣可以避免分包單位干了合同未約定或約定模糊的配合內(nèi)容，但談價(jià)錢時(shí)卻陷入被動(dòng)。二是對(duì)材料風(fēng)險(xiǎn)的約定。對(duì)施工周期長(zhǎng)的工程一般都要約定材料的調(diào)差風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)以10%和5%居多。工程量越大、工期越長(zhǎng)，材料的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)越大，特別是這幾年材料價(jià)格的波動(dòng)很大，根據(jù)我國(guó)目前所處發(fā)展階段和國(guó)際形勢(shì)來看，這種波動(dòng)還會(huì)持續(xù)下去。所以，在約定這方面的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)時(shí)，雙方一定要慎重，特別是施工方。對(duì)于像中建系列的國(guó)字號(hào)企業(yè)，因大宗主材都是統(tǒng)一采購(gòu)，數(shù)量較大。因而可考慮買入期貨，以對(duì)沖施工材料漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)可以調(diào)整材差的材料范圍的約定也很重要，一般情況只是對(duì)鋼筋、水泥、沙子、碎石、砌塊進(jìn)行調(diào)差。但是對(duì)于高層建筑，其外保溫材料（含黏結(jié)砂漿和抹面砂漿）的工程量也較大，特別是新的消防規(guī)范中提高了保溫板的防火等級(jí)，也使保溫板的價(jià)格有所提升。因此，對(duì)承包方來說，最好把這些材料也納入調(diào)差范圍內(nèi)，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

（4）對(duì)索賠細(xì)節(jié)的規(guī)定。《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》中對(duì)索賠有較詳細(xì)的規(guī)定，涉及文物發(fā)掘、政策、不可抗力、異常氣候等。如果工程招標(biāo)文件采用了《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》，那么招標(biāo)文件已經(jīng)作為主合同的一部分，這樣索賠就有很強(qiáng)的依據(jù)了。但如果工程招標(biāo)文件沒有采用《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》的話，合同中最好將這些規(guī)定作為合同專用條款的一部分，這樣在施工中一旦發(fā)生索賠事件就可以對(duì)號(hào)入座，避免了不必要的爭(zhēng)執(zhí)。但是《標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件》中對(duì)索賠的規(guī)定還不夠細(xì)化，如對(duì)遇到交叉情況的規(guī)定不夠細(xì)化。如果工程施工中發(fā)生了異常惡劣的氣候，但是又因?yàn)槭堑?方原因（如公用配套設(shè)施不健全）導(dǎo)致施工方的補(bǔ)救失效或者損失擴(kuò)大。假設(shè)僅是異常惡劣的氣候?qū)е碌乃髻r，只是賠償工期。但現(xiàn)在加入了第3方因素，就變得麻煩了。如果合同中提前考慮到了各種交叉情況的組合，并商定了雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。那么絕大部分索賠就可以很輕快地解決。

二、合同的后期管理

1.合同交底。合同簽訂后，并不意味著合同的結(jié)束，而是合同執(zhí)行的開始。現(xiàn)實(shí)中往往存在重合同談判，輕合同執(zhí)行的現(xiàn)象。所以，合同簽訂后首先要對(duì)合同的執(zhí)行部門進(jìn)行合同交底。交底的內(nèi)容主要是協(xié)議內(nèi)容和專用條款等涉及這個(gè)項(xiàng)目的具體細(xì)節(jié)。在交代細(xì)節(jié)時(shí)一定要向執(zhí)行部門交代清楚這些條款的真正用意和談判背景，以達(dá)到執(zhí)行部門在工作中能趨利避害的目的。

2.合同的執(zhí)行檢查。執(zhí)行才是簽訂合同的最終目的。所以一定要對(duì)合同的執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查。例如有些工地就出現(xiàn)過這樣的情況，合同中明明規(guī)定主體施工單位有清理建筑垃圾的義務(wù)，但是施工單位卻遲遲不做，而甲方工程部又沒有什么強(qiáng)制措施（如先請(qǐng)其他單位清理垃圾，費(fèi)用從主體單位中扣除）。因此，如果合同的某些條款未得到執(zhí)行，那就要追究原因，是這些條款脫離現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際無法執(zhí)行，還是執(zhí)行人員的失職。對(duì)前者要深刻反思，并制定出符合實(shí)際情況的條款以改進(jìn)下一個(gè)合同；對(duì)后者要督促直至追責(zé)。

3.合同的改進(jìn)和完善。在合同的具體執(zhí)行過程中肯定會(huì)遇到一些合同沒有規(guī)定的事情或者合同條款的模糊地帶。這就需要商務(wù)人員在合同執(zhí)行中要與執(zhí)行人員多交流多傾聽，并深入現(xiàn)場(chǎng)一線了解情況。不管合同的制訂者以往有多少經(jīng)驗(yàn)都應(yīng)該這么做，因?yàn)闆]有完全一樣的項(xiàng)目。只有這樣，主體施工合同才能不斷改進(jìn)和完善，并為日后的索賠和反索賠工作準(zhǔn)備第一手資料。

綜上，建設(shè)工程是一項(xiàng)巨大的系統(tǒng)工程，涉及面廣，不可控因素多，主體施工合同不可能預(yù)見所有的事件。只有在施工實(shí)踐中不斷總結(jié)，同行之間不斷交流，主體施工合同才能更完善、更實(shí)用，并為工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資控制提供有力保證。