主體施工合同中應注意的細節及后期管理

開封建業森林半島置業有限公司 馬冰冰

河南省城市規劃設計研究總院有限公司 夏 磊

主體施工合同中應注意的細節及后期管理

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主體施工合同可以說是施工合同中最大、最復雜、最重要的一個合同。為此，國家也制訂了主體施工合同的標準文本。目前的主體施工合同大都是在標準文本的基礎上做適當修改而成的。本文，筆者對主體施工合同中標準文本之外應注意的一些合同細節條款和合同后期管理做一簡要分析。

一、主體施工合同中應注意的細節

1.總包單位與分包單位的權利和義務。

（1）總包單位與消防、熱力等管線類分包單位的權利和義務。總包單位一般要給這些分包單位提供預留和預埋。關于預留預埋的尺寸和位置，鑒于管線類工程的設計要滯后于土建工程且容易發生變更，所以在主體施工合同中最好約定。在土建工程預留預埋時，這些分包單位要到現場配合和確認，并且其設計文件和變更要及時送達主體施工單位，否則預留預埋出現問題將由分包單位負責。另外，關于管線工程安裝后的填縫密封等零星土建工作和分包工程產生的垃圾清運也要事先約定清楚由哪方負責，否則將會在工程結尾時產生扯皮。

（2）總包單位與園林景觀分包單位的權利和義務。一般來說，總包單位和園林景觀單位交叉的地方相對比較少。主要有兩點：一是主體單位退場，園林景觀單位進場。在合同中要明確約定主體單位的退場時間和退場時要達到的要求（施工措施材料、機械、辦公房、庫房、建筑垃圾等一定要清理干凈），并明確因主體單位退場不及時或退場不徹底導致園林景觀單位進度拖延而應承擔的責任。二是要明確主體一層有小庭院或室外臺階的情況下，此庭院或臺階是否由主體單位施工。因為考慮到和景觀工程的協調性，室外工程建設方一般要求由園林景觀單位統一施工。對此應提前在主體施工合同中明確下來，以防止重復施工。

（3）總包單位和基坑支護與降水單位的權利和義務。基坑降水一般在基坑開挖前1周開始（視各個地區的地下水位而定），在主體建筑物能抵抗浮力后停止。關于降水的工期一定要約定清楚，并對超過降水工期的責任作明確劃分。關于此，即使降水由主體單位自己做也要約定清楚。常規的工期延誤肯定是誰導致誰負責。但對于降水期間包含雨季，或者工地位于市政排水設施不完善的新城區及郊區的情況，在合同中一定要提前約定雙方的責任范圍和大小。這樣就為日后可能的索賠和反索賠提供了最好的依據，對雙方都有好處。

2.關于影響工程結算及索賠細節的規定。

（1）對施工圖紙不明確之處的約定。若施工圖紙不明確或圖紙的規定是選擇性的情況，則主體施工合同中一定要明確下來，最好在圖紙會審中讓設計單位給予明確，并將圖紙會審作為合同的一部分。如在高層建筑中，鋼筋的連接問題，一般除了直徑比較大、構件比較重要的鋼筋圖紙有專門規定外，其余都沒有要求。但是機械連接、焊接、綁扎這3種連接方式總體造價的差異還是挺大的。因此，在簽訂合同時要提前和工程部門溝通，在合同中給予明確，這樣就能為日后的結算工作帶來方便。

（2）對合同結算方式的規定。目前，市場上固定總價的合同居多。這類合同的結算公式一般為：結算價=合同價+變更簽證+材料調差+獎罰－質保金。其中，合同價一般是優惠后的預算價或者中標價。預算價的確定一般是經雙方核對后得到的，這在私營企業中是很普遍的。但是對于工期緊或技術標準不明確的情況，預算核對中都會將其列入編制說明。因此，編制說明將成為工程結算的重要依據。編制說明的詳細程度在很大程度上決定了結算的難易程度。特別是對預算人員流動性較大的企業來說，它更為重要。因此，建議將預算編制說明作為合同的一個附件，并在結算價中加入預算編制說明調整這一項。

（3）對總包服務費和配合費及材料風險的約定。一是對總包服務費和配合費的約定。根據前面所講的，將主體單位和分包單位的權利義務約定清楚后，主體單位要根據合同中規定的配合內容，對總包服務費和配合費的費率進行約定。對某些確定不下來的配合內容，可按假設條件來約定費率。這樣可以避免分包單位干了合同未約定或約定模糊的配合內容，但談價錢時卻陷入被動。二是對材料風險的約定。對施工周期長的工程一般都要約定材料的調差風險。風險系數以10%和5%居多。工程量越大、工期越長，材料的價格風險越大，特別是這幾年材料價格的波動很大，根據我國目前所處發展階段和國際形勢來看，這種波動還會持續下去。所以，在約定這方面的風險系數時，雙方一定要慎重，特別是施工方。對于像中建系列的國字號企業，因大宗主材都是統一采購，數量較大。因而可考慮買入期貨，以對沖施工材料漲價的風險。此外，對可以調整材差的材料范圍的約定也很重要，一般情況只是對鋼筋、水泥、沙子、碎石、砌塊進行調差。但是對于高層建筑，其外保溫材料（含黏結砂漿和抹面砂漿）的工程量也較大，特別是新的消防規范中提高了保溫板的防火等級，也使保溫板的價格有所提升。因此，對承包方來說，最好把這些材料也納入調差范圍內，以規避風險。

（4）對索賠細節的規定。《標準招標文件》中對索賠有較詳細的規定，涉及文物發掘、政策、不可抗力、異常氣候等。如果工程招標文件采用了《標準招標文件》，那么招標文件已經作為主合同的一部分，這樣索賠就有很強的依據了。但如果工程招標文件沒有采用《標準招標文件》的話，合同中最好將這些規定作為合同專用條款的一部分，這樣在施工中一旦發生索賠事件就可以對號入座，避免了不必要的爭執。但是《標準招標文件》中對索賠的規定還不夠細化，如對遇到交叉情況的規定不夠細化。如果工程施工中發生了異常惡劣的氣候，但是又因為是第3方原因（如公用配套設施不健全）導致施工方的補救失效或者損失擴大。假設僅是異常惡劣的氣候導致的索賠，只是賠償工期。但現在加入了第3方因素，就變得麻煩了。如果合同中提前考慮到了各種交叉情況的組合，并商定了雙方應承擔的責任。那么絕大部分索賠就可以很輕快地解決。

二、合同的后期管理

1.合同交底。合同簽訂后，并不意味著合同的結束，而是合同執行的開始。現實中往往存在重合同談判，輕合同執行的現象。所以，合同簽訂后首先要對合同的執行部門進行合同交底。交底的內容主要是協議內容和專用條款等涉及這個項目的具體細節。在交代細節時一定要向執行部門交代清楚這些條款的真正用意和談判背景，以達到執行部門在工作中能趨利避害的目的。

2.合同的執行檢查。執行才是簽訂合同的最終目的。所以一定要對合同的執行情況進行定期檢查。例如有些工地就出現過這樣的情況，合同中明明規定主體施工單位有清理建筑垃圾的義務，但是施工單位卻遲遲不做，而甲方工程部又沒有什么強制措施（如先請其他單位清理垃圾，費用從主體單位中扣除）。因此，如果合同的某些條款未得到執行，那就要追究原因，是這些條款脫離現場實際無法執行，還是執行人員的失職。對前者要深刻反思，并制定出符合實際情況的條款以改進下一個合同；對后者要督促直至追責。

3.合同的改進和完善。在合同的具體執行過程中肯定會遇到一些合同沒有規定的事情或者合同條款的模糊地帶。這就需要商務人員在合同執行中要與執行人員多交流多傾聽，并深入現場一線了解情況。不管合同的制訂者以往有多少經驗都應該這么做，因為沒有完全一樣的項目。只有這樣，主體施工合同才能不斷改進和完善，并為日后的索賠和反索賠工作準備第一手資料。

綜上，建設工程是一項巨大的系統工程，涉及面廣，不可控因素多，主體施工合同不可能預見所有的事件。只有在施工實踐中不斷總結，同行之間不斷交流，主體施工合同才能更完善、更實用，并為工程的質量、進度、投資控制提供有力保證。