淺議我國居住權的收益權能

諸葛語丹

(廣西師范大學 法學院,廣西 桂林 541004)

淺議我國居住權的收益權能

諸葛語丹

(廣西師范大學 法學院,廣西 桂林 541004)

居住權在我國已有相關立法,人們已經認識到居住權的占有和使用兩個權能,但對認知居住權的收益權能仍然不明晰,這種狀況導致現實中諸多相關糾紛適法不能。因此,提高對居住權的收益權能的認識,完善居住權的收益權能立法具有非常重要的現實意義。對我國居住權的收益權能,應從五個方面去認識:首先,它是開創者就已經賦予了的權能;第二,居住權的收益權能制度在國外立法中體呈現出日益完善的趨勢;第三,居住權自身的性質就是一種用益物權;第四,居住權的收益權能有利于彈性解決適用主體的現實糾紛;第五,居住權的收益性權能也是為市場所認可的。

居住權;收益權能;歸屬

前 言

目前,我國關于居住權的概念,在理論與實踐中都還沒有形成一個權威的定義。我國目前大多學者只是把居住權限定在占有和使用這兩個權能上,認為居住權人沒有收益權。如,屈茂輝教授認為“居住權是指自然人對他人房屋以及附屬物享有、使用的排他性權利”[1]66;錢明星教授認為“居住權就是特定人因居住而使用他人房屋的權利”[2]17;而物權法草案第一百八十條對居住權的定義是:居住權是指居住權人對他人享有所有權的住房及其附屬設施享有占有、使用的權利。不過,也有學者開始注意到居住權的其他權能,如,劉東華認為“居住權是以供自己和家庭居住為目的,對他人所有的建筑物的整體或者部分作為住房占有、使用、獲得有限收益,并且就此使用排除所有權和其它使用權的權利”[3]42。然而,許多人仍然沒有清晰地認知到居住權的收益權能,而且劉東華也沒有進一步深入闡明居住權之收益權能的重大意義。筆者認為,如果不能加深對這一權能的認識,就不能在最大程度上實現物盡其用的現代居住權發展理念,不能最大化的保護居住權人的利益。因此,居住權的收益權能應該受到更大的重視,并在以后的立法中應被明確地植入及加以完善。

對我國居住權收益權能,應從五個方面去認識。

一、從居住權產生與發展過程看居住權收益權能

居住權最初以人役權的形式產生于羅馬法,而在羅馬法中,人役權是為特定人利益而設立的以他人之物供自己使用和收益的權利[4]361。當時,立法者設立此制度的初衷是“無夫權婚姻和奴隸的解放日,每遇家長亡故,那些沒有繼承權又缺乏或喪失勞動能力的人的生活成了問題。因此,丈夫和家主就把一部分家產的使用權、收益權等遺贈給妻或被解放的奴隸,使他們生有所靠,老有所養”[4]361。查士丁尼對于居住權進一步地明確了它的收益權能,在《法學總論——法學階梯》中指出,“如果以居住權遺贈他人,或以其他方式設定居住權的,……鑒于其實用性,并根據馬賽魯的意見,朕公布了決定,不但允許享有居住權的人自己居住,而且允許他向他人出租其居住權”[5]63。由以上羅馬法的演進過程可以看出,居住權的收益權是羅馬法開創者就已經賦予了的權能。

二、從相關的國外立法中看居住權的收益權能的發展趨勢

居住權,從羅馬法的規定發展到現今的條文,呈現一種流通性逐漸加強的趨勢,同時,人身依附性逐漸被淡化。大陸法系各主要國家繼承了羅馬法,在民法典中大都規定了居住權制度。但是,由于社會政治、經濟、文化背景等不同,傳統的居住權制度,由于其適用范圍狹窄、無法推廣的缺陷,已經不能適應現代市場經濟社會的需要;而在商業流通越來越發達的市場經濟中,利益趨動使一切財產都有成為可流通物的沖動,對他人財產利用的用益權也不例外。因此,現代各國大都突破了用益權的全人役性質,規定用益權可以自由轉讓,即出現所謂的商事用益權。而居住權與用益權的特殊包含關系,使之在運用用益物權理論上更加和諧。因此,德國、意大利、葡萄牙、瑞士等國都對傳統的居住權制度加以完善,使之能適應時代發展[6]71。以德國為例,在法國民法典之后,德國民法典基本上接受了羅馬法關于居住權的規定,但是德國民法典對于居住權的不可轉讓性有所松動,于1935年《用益權及限制的人役權讓與法》制定了,規定關于用益權及限制的人役權讓與的法律,認為對于用益權及限制的人役權之專屬性應有例外。1951年《住宅所有權及長期居住權法》頒布了,創設了“長期居住權”這一概念,系以對公寓化住宅中的住房享有以居住為目的的使用權。長期居住權可以轉讓、繼承和出租,它的期限可由當事人約定,并不限制,而且逐漸可以讓與[7]557-558。德國民法典對世界各國民法的建立與發展有重要影響,對中國的影響更是非常之大,基本是中國民法建立的模版。這些已是法學界的共識。所以,德國民法典對于有關居住權的規定,對我國應有重大的借鑒意義。

三、從居住權的性質呈現居住權的收益權能的應然性

居住權在我國的性質定位是用益物權,在《物權法草案》中的相關規定中已經得到進一步的明確。《學說匯纂》界定用益權就是以不損害用益物的本質的方式使用、收益他人之物的權利。也就是所有人將使用權、收益權都轉讓給了用益權人他人。既然居住權已然是一種用益物權的性質,那么,從用益物權產生理論基礎——權能分離理論上看,用益物權的產生,是經濟社會發展的必然之需。在市場培育還處于簡單作坊的商品經濟時代,所有權的物權地位是至高無尚的,當時最重要的物權關系就是財產的歸屬關系,對財產的利用主要就是對自己物的利用。但是隨著社會的發展,對于物之利用與價值評定已經發生了變化,今天的社會,對他人財產利用也是創造財富的重要途徑。所以,用益物權的產生使物的效用發生了突破性的變化。而居住權,作為一種被認可了的用益物權,如果依然只是限于占有和使用,而沒有收益權,那么,將會帶來兩個問題。第一,有失法律規定的平衡性。同為用益物權的客體,其他的客體如土地承包經營權、建設用地使用權等都有收益權,而且收益權是權能人最終的價值追求,如把居住權的收益權能排除在外,實為有損法律的平衡價值。第二,缺失了法律的經濟價值與社會價值。把居住權只定性為占有、使用權能,不能障顯居住權的完整的用益權能,面對現實中的種種糾紛會讓法律適用者無所適從,使居住權的法律功能缺失了法律的經濟價值與社會價值。所以,居住權的收益權能應被立法明確規定。

四、從居住權的適用主體看居住權收益權能完善的意義

居住權適用的主體,有父母、離婚后暫未找到居住場所的前夫或前妻、保姆三類。然而,居住權的規定適用主體不僅僅是這三類。筆者從本文立論的角度出發再增列兩類人,一是依房屋租賃合同而取得居住權的人,一是公有住房使用權的承租人。從立論的角度出發,主要從增列的兩類群體進行分析。

(一)依房屋租賃合同而取得居住權的人

依房屋租賃合同而取得居住權,是居住權取得的方式之一。近年來,房屋出租之后再被承租人轉租引起的糾紛不斷增多,主要的原因就是擅自轉租,違反了《合同法》第224條第二款之規定“承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同”。擅自轉租行為的訴求依據可以依《合同法》,那么,我們再從居住權的角度來分析這一行為。筆者認為,《合同法》第224條第二款的規定有違市場經濟的發展規律,扼制了房屋價值的再生空間,這種限制制度正是從法律上剝奪了居住權人對自己所占有的用益物的收益權,使居住權人的權利被無形地剝奪了。出租的房屋對于承租人而言正是一個用益物,依用益物權的理論,出租人享有轉租權是這一權利本身所包含的權利。所以,筆者認為,承租人的轉租行為,只要沒有人為地損害出租人的房屋及附屬設施,法律就應賦予這種行為的合法性。只有這樣,才能真正體現居住權的用益物權性質。相對于出租人,承租人是弱勢一方,如法律給予一定的傾斜保護,不僅體現法律的人性化,而且也能使現實中的糾紛得以彈性解決。

(二)公有住房使用權的承租人

所謂公房使用權,是指我國城鎮居民以名義上的租賃,實質上的福利分配所取得的對“國家”所有的房屋租賃權。它包括產權屬于房產管理部門所有的直管公房和產權屬于單位所有的自管公房,是我國計劃經濟體制下福利性住房分配的體現。公有房屋使用權的承租人,必須是企事業單位或者國家機關工作人員,其所分得的房屋面積大小與其工齡、職務級別、貢獻大小、家庭人口等諸多因素密切相關,由此建立起的職工與單位或者國家房產管理部門之間的房屋承租關系,住房所有權歸單位所有,職工低租金使用。這種公房使用權,與現在我國正在實行的對社會最低收入家庭提供的廉租住房使用權有著本質的不同。因此,此處所說的公房使用權僅指國家或單位分配給職工的福利分配住房,不包括對社會最低收入家庭提供的廉租住房[8]。

1.關于我國公有住房使用權的性質歸屬,爭議較多,其中有代表性的說法只要有四種:自物權說、債權說、居住權說、用益物權說。以下分析其中兩種較為重要的說法:

(1)用益物權說。用益物權說認為,公有房屋使用權由于具備使用權人對公有住房的實際控制權、支配權,所有人的權利被虛化、弱化;使用權沒有期限限制并可由遺囑繼續使用;所有權人行使所有權受到使用權人的限制以及公有房屋使用權凝結著職工的勞動價值四方面的原因,因此,公有房屋使用權基本符合用益物權的法律特征,但稱其為準用益物權更能概括公有房屋使用權的法律性質[9]374-375。與建設用地使用權、農村土地承包經營權等相類似,屬用益物權。

(2)居住權說。居住權說認為,居住權人對他人所有的公有住房以及其他附著物享有占有、使用的權利。這一說法直接引用法國、德國、瑞士、日本等國的民法典中明確認可公有住房的居住權的條文。

筆者認為,因我國公有住房的使用權與大陸法系中的居住權的法律特征非常相似,因此,我國公有住房的使用權也應在相關法律中被具體規定為用益物權性質的居住權。

2.從公有住房的流轉現狀看公房居住權收益權能的現實意義,主要表現在以下方面:

(1)公產房屋動遷補償款。第一,從公產房拆遷補償的標的來看。無論從拆遷協議、還是從《城市房屋拆遷管理條例》上看,公產房拆遷的標的物是公產房屋的面積,而非承租人。因為動遷補償款是按面積計算的。國家制定拆遷補償的政策是針對家族的,房屋拆遷貨幣化安置的對象是公產房屋的使用權人,補償的權利是公產房屋的使用權,而不是承租權[10]。而對于這種使用權的補償,其實也就是對于公房居住權的一種補償,居住權人從所居住的房屋的相關收益中得到了利益。居住權人所獲收益是通過居住房屋得以實現的,所以,這正是居住權的收益權的體現,而非只是單純的占有和使用權能,如果只有這兩項居住權能,那么居住權人對于拆遷補償就沒有法律與制度的支持。因此,這一補償標的是居住權,而非承租權的界定,從對象上明確了居住權的收益性。

第二,從“動遷補償款”的目的來看。從《城市房屋拆遷管理條例》中“動遷補償款”的目的看,其正是為了給被動遷的實際居住權人因不能在動遷房屋內繼續居住而產生損失的補償,這種補償性質的明確經濟收益性,又進一步驗證了居住權的收益權能。

(2)公有住房的轉租。公有住房的轉租與轉讓,作為住房房地產交易市場中的第三級市場,在制度層面上,2004年3月1日《杭州市公有住房使用權有償轉讓轉租管理暫行規定》公布以前,我國公有住房的轉租是沒有開放的。但在現實中,公房轉租的現象雖然沒有任何法律法規規章等的相關規定,但是這種轉租現象以默許的方式大量存在。在《杭州市公有住房使用權有償轉讓轉租管理暫行規定》出臺后,不僅公房使用權的轉租權有了法律規定的突破,而且還有了轉讓權的賦予。此《規定》中的公有住房雖然指的是房管部門直管公有住房,不包括單位所有的自管公房,而且對于轉讓轉租的條件、對象、程序、還有上交成交價等問題都有相關的限制性規定。然而這是我國立法的一大進步,它非常明確地規定了公有住房使用權的收益性,也就是認可了居住權的收益權能。這種居住權收益權能的相關立法借鑒,更能有利于完善單位所有的自管公房的居住權的收益權問題。在現實生活中,雖然對于公有住房的轉租行為很多時候得到了默許,但是,糾紛也不少。有些單位和直管部門,以沒有經批準為由而將轉租的公房收回,這種糾紛的產生根源就是我國公房居住權人收益權能沒有法律的支持。杭州市《規定》已經讓居住權人有了收益權,轉讓以經相關部門同意為前提條件,轉租則是沒有此限制,這種規定,有利于此《規定》的目的“為充分發揮公有住房的使用效益,改善居民住房條件,盤活存量房產,刺激住宅消費”的實現。雖然,這只是地方性的立法,還沒有上升到國家法律高度,但是這種經驗與借鑒的趨動力,將會對我國居住權的立法完善有重大的意義。

五、從我國經濟適用房政策與發展前景看居住權的收益權能完善的適時性

經濟適用房制度,是窮人居住權保障的方式之一。它最初在我國產生是為了應對東南亞金融危機,為國內尋求新的經濟增長點,在1998年國務院第23號文件確立為住房供應體系;最初是以公共性身份來定位的,而在2003年國務院第18號文件的指引下,普通商品房房地產業被進一步確立為國民經濟的支柱產業后,經濟適用被定義為“具有保障性質的政策性商品房”,經濟適用房這一“公共性”和“商品性”的雙重身份定位,為后來的變異,即由最初的公共性演變到商品性埋下了伏筆[11]16。在所謂“城市經營”的理念下,經濟適用房在市場化的角逐下,漸失本色,蛻化成市場競爭積極的參與者,并從中得到收益。可以看出,經濟適用房從窮人的居住權的人權保障到從中得到收益,不僅適應社會之需,也繁榮了市場參與主體,使市場需求與個體之需有機的結合起來,使居住權的權能在實踐中得以完善。所以,居住權的收益性權能是為市場所認可的。

結束語

綜上所述,居住權的收益權能理論與立法的完善有緊迫的現實之需。雖然我國不同的法律法規中已有相關規定,在現實解糾中的作用也已被認可;但是,由于我國對于居住權的權能理論認識與立法局限性,在面對一些現實問題時,相關法律適用依然顯得力不從心。所以,完善居住權的收益權能是有重大的現實意義的。

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On Earning Power of Dwelling Right in China

ZHUGE Yu-dan
(Law College of Guangxi Normal University,Guilin Guangxi 541004)

Dwelling right has the relevant legislation,and many people have recognized the possession and use of dwelling right.However,the earning power of the dwelling right have not been clearly recognized,so a lot of issues can not be applied to laws well in practice.Therefore,raising the awareness of the earning power of the dwelling right and improving the legislation of the earning power of the dwelling right are very important.We should recognize the earning power of the dwelling right from five hands:Firstly,the pioneer has gave the earning power;secondly,the earning power of the dwelling right have been improved through the process of the legislation abroad;Thirdly,the nature of the dwelling right is a kind of usufructuary right;fourthly,the earning power of the dwelling right can benefit flexibly to solve the actual disputes about relational body;Fifthly,the earning power of the dwelling right is also recognized by the market.

Dwelling Right;Earning power;Ownership

D923

A

1673-8861(2011)01-0060-04

2011-01-25

諸葛語丹(1979-),女,廣西臨桂人,廣西師范大學2008級法學理論碩士研究生。主要研究方向:民法理論。