我國不動產善意取得要論

劉遠山,余秀寶,何集順

(海南大學 法學院,海南 海口 570228)

善意取得制度是以日耳曼法的“以手護手”原則為基礎①日耳曼法的“以手護手”原則,指將動產交付他人者,僅能向其相對人請求返還,如該他人將之讓與第三人時,除得對相對人請求賠償損害或其他權利外,不得對第三人請求返還,即對第三人之物上請求權加以限制。參見謝在全.民法物權論 (上)[M].臺北:三民書局,1994:61.,吸納羅馬法上取得時效制度中的善意要件②羅馬法雖然存在善意占有制度,而對善意占有的保護是通過時效(占有時效)制度來完成的,羅馬法奉行“無論何人不能以大于自己所有的權利讓與他人”及“發現己物,即可收回”的原則,在羅馬法上并不存在善意取得制度。參見王澤鑒.民法物權·通則·所有權[M].臺北:三民書局2001:137.產生發展起來的。[1]263善意取得作為物權法上的一項重要制度,在維護經濟秩序、保障交易安全方面具有重要意義。我國《物權法》第106條確立了不動產善意取得制度,為不動產的善意取得提供了法律依據。這項制度關涉國計民生,意義非同尋常,至今仍是學界關注的焦點。為了充分發揮不動產善意取得的規范功能,有效實現其制度價值,切實服務于司法實踐,本文擬從理論層面對不動產善意取得進行深入闡述,并對其法律效果作一具體分析。

一、我國不動產善意取得確立的理論探討

1.我國不動產善意取得的學術爭鳴述評。

不動產是否適用善意取得制度曾是學界長期爭論的焦點,因《物權法》第106條一錘定音,這種爭論早已偃旗息鼓。但是,反觀學術爭鳴之場景,反思現存制度之得失,仍不失為一可取而有效的辦法。概言之,爭論的主要觀點有否定說與肯定說之分。

1)否定說。否定說認為善意取得不適用于不動產,其立論依據主要有:第一,從對不動產登記的信賴方面否定不動產適用善意取得。該種觀點認為:“不動產物權以登記為公示方法,交易中不會誤認占有人為所有人,故不發生善意取得的問題。”[2]207第二,從不動產登記的公信力方面排除第三人主張善意抗辯。該種觀點認為:“在不動產物權的領域內,因為建立了不動產登記制度,又因為不動產登記簿具有對一切人公開的性質,任何人已經無法在不動產物權領域內提出自己不知或者不應知交易瑕疵的善意抗辯。這一點已經成為不動產物權公認的原則,故在建立不動產登記制度后,善意取得的原理以及規則在不動產領域已經無法適用。”[3]201第三,從不動產登記錯誤的解決途徑方面反對不動產適用善意取得。該種觀點認為:“對于已登記的不動產發生登記錯誤,應通過公信原則或登記更正程序來解決,不適用善意取得。”[4]50否定論者的立論依據雖表述各異,但意思趨同,無一例外地從不動產登記公信力的角度割斷不動產與善意取得的“姻緣”。在否定論者看來,不動產權屬進行登記后,不動產登記的公信力排除第三人的善意抗辯,進而否定善意取得制度在不動產領域的適用。

2)肯定說。肯定說認為善意取得適用于不動產,其立論依據主要有:第一,從不動產是否屬于共有的角度肯定共同共有的不動產適用善意取得制度。該種觀點認為:“共同共有不動產交易中善意取得制度的基礎,是共同共有人對共同共有財產的處分權”,而“共同共有不動產交易中的善意取得,是以犧牲其他共有人的利益而保護善意受讓人的利益,依此維持交易規則和交易秩序”。[5]第二,從動產善意取得理論推導不動產基于登記作為公示方法適用善意取得。該種觀點認為:“動產善意取得理論是占有作為動產公示方法的公信力。動產基于占有的公信力而有動產善意取得制度。為何登記作為不動產的公示方法,同樣具有公信力,而不確立不動產善意取得制度呢?善意第三人同受公信力的保護,在動產為善意取得,而不動產則否認善意取得,法律邏輯對問題的解釋欠缺一致性。”[6]400-402第三,從不動產登記權利內容與實際權利狀態不一致的不可避免性來說明不動產適用善意取得的必要性。該種觀點認為:“在現代社會中,不動產交易數量及交易頻率遠非過去所可比擬,無論現代不動產登記制度多么獨立、完善,仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生”[7]46,因而存在不動產無權處分的可能。肯定論者的支持理由雖各執一詞,但最后結論卻不謀而合,都肯認善意取得制度可以從動產領域嫁接到不動產領域。在肯定論者看來,無論是基于不動產登記的公信力抑或是登記制度的如何完善,善意取得制度適用于不動產領域未嘗不可。

2.我國不動產善意取得的價值功能分析。

1)權利登記瑕疵是不動產善意取得的現實需要。不動產登記瑕疵在現實生活中司空見慣,究其原因可謂是多方面的,有登記機關的原因,亦有原權利人的原因,還有其他特殊原因。典型情形如不動產登記機關的過錯而造成的登記錯誤;由于原權利人的過錯,使善意第三人在受讓不動產時,無法獲取權利的真實狀態;登記簿以外的法律變動,導致原權利人受損等。不動產登記瑕疵使得不動產善意取得成為現實需要。

2)維護交易公平是不動產善意取得的客觀要求。在實踐中,無權處分人得以處分他人不動產,真實權利人往往存在一定過錯。如怠于行使自己的權利,未及時辦理權屬變更登記手續;為規避法定或約定義務,將不動產登記在他人名下,造成虛假登記等。這些消極或積極的不當行為,均不為第三人所知。在此情況下,真實權利人應當對其過錯導致的行為承受不利的法律后果。如果這種不利后果讓不知情的第三人去承受,則有悖法的公平。

3)保障交易安全是不動產善意取得的價值所在。法律保護的安全有靜態的安全和動態的安全之別。前者指法律保護人們占有和所有的財產權益,禁止他人非法占有,又稱“享有的安全”或“所有的安全”;后者指法律保護交易當事人基于交易行為所取得的利益,又稱“交易的安全”。一般情況下二者互不沖突,當讓與人無權處分時,物之所有人的靜態安全與善意取得人的動態安全就會失衡。失衡的一方是原權利人基于其所有權而享有的利益,另一方是善意受讓人基于其不知情而享有的利益。二者均具有正當性,但前者利益屬于靜的安全、個別利益,后者利益屬于動的安全、整體利益。當二者發生沖突時,根據“民法所確定的利益沖突的平衡原則,交易安全(整體利益)要高于權利保護(個人利益)”[8]。善意取得制度從對原所有人轉至對第三人的關注,從個人利益轉至對整體利益的關注,體現了法從個人本位向社會本位的理性嬗變。

3.我國不動產善意取得的理論依據評判。有關善意取得的理論依據可謂見仁見智,莫衷一是。概而言之,有以下學說:即時時效說、權利外像說、法律賦權說、占有保護說、法律特別規定說。[9]87-88就不動產領域善意取得的理論依據而言,筆者傾向于權利外像說,該學說認為善意取得的理論依據在于對權利外像的保護,這種保護是依照公示主義推定占有人有法律上的所有權。這種權利外像對動產而言是占有公信力,而對不動產而言就是登記公信力。物權是一種絕對的、排他性的支配權,可以對抗不特定的第三人妨礙權利人行使權利,但這種對抗效力需以不特定的義務人知情為前提。因此,物權的變動須以交付或登記方式予以公示。①公示是指物權在變動時,必須將物權變動的事實通過一定的公示方法向社會公開,從而使第三人知道物權變動的情況,以避免第三人遭受損害并保護交易安全。參見王利明.民法[M].4版.北京:中國人民大學出版社,2008:190.因公示產生的公信力是建立在真實權利人與動產占有人或登記名義人相統一的基礎上的,但在現實生活中,真實權利人與動產占有人或登記名義人不一致的情況時有發生,若要求市場交易主體在每一次交易時都要查清真正權屬,事實上已無可能。為了避免這種情形,法律進一步演繹出公信原則,以維護交易安全。②公信是指一旦當事人變動物權時,依法律的規定進行了公示,則即使依公示方法表現出來的物權不存在或存在瑕疵,但對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其行為具有與真實的物權存在相同的法律效果,以保護交易安全。參見王利明.民法[M].4版.北京:中國人民大學出版社,2008:191.當無權處分人處分不動產時,要么確認無處分權人的處分行為無效,要么根據不動產登記的公信力確認無處分權人的處分行為有效。前者雖然保護了真實權利人的利益,但損害了“信賴該物權的存在并已經從事物權交易的人”的利益;后者恰好相反,真實權利人只能依債權關系向無權處分人請求賠償。前者重在維護財產的靜態安全,后者重在維護財產的動態安全。在后一種情形下,若允許有惡意或重大過失的第三人受讓物權,就過分地偏袒了第三人,過分地損害了真實權利人的利益。為了在這兩種處理方式中求得平衡,兼顧交易的靜態安全與動態安全,法律根據第三人是否為善意作出不同處理,對善意的第三人給予保護,對非善意的第三人則不予保護。此即不動產善意取得。由此,善意取得的理論依據濫觴于物權公示方法的公信力,而非公示方法本身。但公信力不是取得物權的一種手段,其本身并不能導致物權發生變動,“公信力作為一項制度,欲使第三人取得受讓物權,非借善意取得制度不可”。[6]401在動產領域,“我國民法學者大多認為善意取得制度系法律上承認占有公信力的邏輯結果”[10],動產占有這種公示方法的公信力產生了動產的善意取得。同理,在不動產領域,如果承認登記作為不動產的公示方法具有公信力,那就應該承認不動產善意取得。較之動產占有,不動產登記公示的權利表征的蓋然性更高、公信力更強,更有適用善意取得的理論依據。我國對不動產采實質審查主義和法定登記制度③相關法律規定可見《物權法》第14條、第17條《,城市房地產管理法》第60條《,土地登記規則》第25條《,城市房屋權屬登記管理辦法》第5條。,公民基于對不動產登記機關的權威性、公益性與專業性的信賴,不動產登記因此被賦予公信力。我國不動產善意取得在理論上有充足的依據。④有學者提出“,因我國國情所限,尚未建立起健全的不動產登記體系”“,在城市私有房屋及其相應的土地使用權上”,不能適用善意取得。參見王利明,王軼.動產善意取得制度研究[J].現代法學,1997(5):9.筆者認為登記制度的完備與否,僅與發生不動產善意取得的幾率大小有關,與不動產善意取得關系不大。

二、我國不動產善意取得的制度基礎溯源

我國有學者認為:“各國民事立法都規定只對動產交易依善意取得制度予以保護,而對不動產交易不適用善意取得制度。”[5]實則不然,縱觀世界各國立法,善意取得制度適用于不動產并非無法可依,列其要者,以德國民法、瑞士民法和我國臺灣地區民法為典型。《德國民法典》雖然在第929條和第932條明確規定善意取得限于動產⑤第929條規定“:為讓與動產的所有權必須由所有人將物交付于受讓人,并就所有權的移轉由雙方成立合意。”第932條規定:“物雖不屬于出讓人,受讓人也得因第929條規定的讓與成為所有人,但在其依此規定取得所有權的當時為非善意者,不在此限。”,但在第892條及第893條對此有所突破⑥第892條規定“:土地登記簿記載的內容,對由于法律行為取得一項權利或取得此項權利上的權利之人,為權利人的利益應視為正確;但對于其正確性有異議的登記或取得人明知道其不正確者,不在此限。”第893條規定“:對于向在土地登記簿中登記權利的人,根據其權利而履行的給付,或者對于該項權利的登記人與他人之間發生的關于該項權利的不屬于第892條規定的法律行為,準用第892條的規定。”,該兩條推定土地登記簿登記內容的正確性,由此產生土地登記的公信力,基于這種公信力而取得土地上的權利給予保護,從而確立了土地權利的善意取得。這是善意取得適用于不動產的立法例。《瑞士民法典》對不動產善意取得制度的規定更為明確,立場更為堅定。第973條第1款和第974條規定了完整意義上的不動產善意取得。①第973條第1款規定“:出于善意而信賴不動產登記簿的登記,因而取得所有權或其他權利的人,均受保護。”第974條規定:“(1)物權的登記不正當的,該登記對于知悉或應當知悉該瑕疵的第三人無效。(2)凡無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記,為不正當。(3)因前款的登記使其物權受到侵害的人,得授引該登記的瑕疵,對抗惡意的第三人。”根據該兩條內容,第三人取得登記的不動產權利,若是因為主觀上的善意而基于對不動產登記的公信力進而信賴不動產登記,即使登記錯誤也受法律保護。《臺灣民法典》第759條第2項賦予不動產登記以推定力和公信力②第759條第2項規定“:因信賴不動產登記之善意第三人,已依法律行為為物權變動之登記者,其變動之效力,不因原登記有無效或撤銷之原因而受影響。”,不動產可以適用善意取得規則。臺灣地區《土地法》第43條更是明確規定登記具有絕對的效力。③《土地法》第43條“:依本法所為之登記,有絕對之效力。”因信賴登記而取得不動產權利的第三人可受法律的保護。

上述三部民法典均規定不動產適用善意取得規則,一個重要的前提是具有相同的不動產登記制度,即對不動產登記事項進行實質審查。在這些國家或地區,登記是物權變動的法定生效要件,未經登記機關的確認,不發生物權變動的效力,登記具有公信力。我國采實質審查主義,確立不動產善意取得擁有制度基礎。此外,通過對我國司法實踐的歷史考察亦可發現不動產善意取得的蹤影。最高法院于1979年2月2日發布的《關于貫徹執行民事政策法律的意見》及1984年8月30日通過的《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》均規定部分共有人未取得其他共有人同意擅自出賣共有房屋,買方不知情的,需根據實際情況確定買賣關系的有效性。④1979年《意見》關于財產權益糾紛的規定中第2節第2條規定“:房屋為共有,未取得其他共有人同意,擅自出賣房屋,買方又明知故犯的,亦應宣布買賣關系無效;買方不知情的,買賣關系是否有效,應根據實際情況處理。”1984年《意見》第55條規定“:非所有人出賣他人房屋的,應廢除其買賣關系。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,應宣布買賣關系無效。買方不知情的,買賣關系是否有效,應根據實際情況處理。”由此,當買賣關系被認定為有效時,不知情的買方(善意受讓人)可以取得房屋(不動產)的所有權。1988年4月2日最高法院頒布的《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第89條確立了共有財產的善意取得。⑤該條規定“:共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意,有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。”雖然該條規定的共有財產“實質是指共同共有的不動產,而且主要是指共同共有的房屋”[5],但該司法解釋部分、間接地承認了不動產善意取得,為我國善意取得制度開了先河,同時為《物權法》第106條關于不動產善意取得的制度設計奠定了司法實踐基礎。

綜上,不動產領域適用善意取得制度不僅有深厚的價值功能,亦有堅實的理論依據和成熟的制度基礎。鑒于此,我國立法順應理論界、司法界的要求,使得不動產善意取得制度在千呼萬喚中于《物權法》里嶄露頭角。

三、我國不動產善意取得的法律效果及權利救濟

《物權法》第106條為不動產善意取得提供了法律依據。鑒于學界對不動產善意取得完成前的狀態(主要指不動產善意取得的構成要件)已有充分的論述并已達成一致意見,本文擬從債的發生原因角度對不動產善意取得完成后的狀態(主要指不動產善意取得后產生的法律效果及各當事人的權利救濟)作一具體分析。不動產善意取得的法律效果是指不動產善意取得的構成要件均具備時所產生的法律上的實際結果。不動產善意取得后,原權利義務關系格局被破壞,形成新的權利義務局面,被破壞的權利進而需要尋求救濟。不動產善意取得的法律效果包含兩方面的法律關系:物權關系和債權關系。就物權關系而言,指真實權利人與善意第三人之間的所有權發生轉移;就債權關系而言,涉及三種法律關系,即真實權利人與無權處分人、無權處分人與善意第三人以及真實權利人與登記機關之間的關系。

1.物權關系:真實權利人與善意第三人之間的物權變動。這里的物權變動指不動產的所有權由真實權利人轉移至善意第三人。善意第三人取得由真實權利人享有的不動產所有權,不是因為二者之間存在直接的法律關系,而是基于法律上的原因使得善意第三人取得不動產物權具有合法性和終局性。因此,善意第三人取得不動產物權屬于原始取得,既不構成不當得利,也不構成侵權行為。所以,真實權利人無權向善意第三人請求返還不動產或者不當得利。第三人善意取得不動產物權后,第三人可依其意思表示再次將不動產轉讓給他人,此時該他人無須具備善意的條件,即使該他人知道無權處分人與善意第三人之間的交易系無權處分,該他人也能正確地取得物權,因為善意第三人自辦理登記時起已成為真正的權利人。[3]80

2.債權關系之一:真實權利人與無權處分人之間的各種之債。真實權利人與無權處分人之間產生的債權債務關系在不動產善意取得法律效果的各種債權關系中居于最核心的地位,關系最復雜,類型最全面。雖然善意取得是以忽視和犧牲占有與所有權分離、登記權利人與真實權利人分離、所有人可能遭受不利益為代價的,[11]56但是其本身并不是對真實權利人利益的否定,而是在真實權利人與善意第三人之間的利益發生碰撞后,法律作出的一種價值抉擇。因此,在善意取得制度下對真實權利人利益的保護也應盡可能地充分。事實上,在不動產善意取得中,真實權利人與善意第三人相比,真實權利人受到的損害程度更大。法律在保障善意第三人利益的同時,必然不能輕視對真實權利人利益的保護。真實權利人可以通過主張無權處分人承擔違約責任和侵權責任以及返還不當得利等方式來維護自身的利益。

1)違約之債。真實權利人向無權處分人主張違約責任的前提是二者之間事先存在合同關系,如租賃關系、保管關系等。在這種情形下,無權處分人負有妥善保管不動產的義務,無權處分人擅自處分不動產的行為違反了約定或法定義務。因此,真實權利人可以違約為由,行使債權請求權,請求無權處分人承擔違約責任。

2)侵權之債。無權處分人明知其無處分權仍擅自處分真實權利人的不動產,構成對真實權利人財產權的侵害。真實權利人可以侵權為由,行使物上請求權,請求無權處分人承擔侵權責任。如果無權處分人和真實權利人之間事先存在前述合同關系,無權處分人擅自處分合同項下的不動產的,將會發生責任競合,真實權利人既可主張違約責任,又可主張侵權責任,二者擇一行使,真實權利人可以選擇對其最為有利的請求權主張權利。

3)不當得利之債。無權處分人若有償處分不動產,其獲得不動產轉讓的價款而造成真實權利人損失且沒有合法根據,符合《民法通則》第92條規定的不當得利構成要件,形成不當得利。真實權利人與無權處分人之間由此產生債權債務關系,真實權利人有請求無權處分人返還不當得利的權利,無權處分人負有返還不當得利的義務。

3.債權關系之二:無權處分人與善意第三人之間的合同之債。無權處分人與善意第三人之間的債權債務是基于不動產轉讓合同形成的。無權處分人享有不動產的價款,并負有轉移不動產的義務及其附隨義務,如協助善意第三人辦理產權過戶登記手續。善意第三人取得不動產物權后應向無權處分人履行支付價款的義務。無權處分人不得以其無處分權或者因真實權利人追索或者索賠而向善意第三人行使物權請求權,即不得請求善意第三人返還不動產。

4.債權關系之三:真實權利人與登記機關之間的侵權之債。真實權利人與登記機關之間的債權債務關系主要是由登記錯誤造成的,其實質是一種侵權之債。二者之間的債權債務關系不能一概而論,要視具體情況分析,因登記錯誤產生的原因差異,主要情形有三:第一,若不動產登記錯誤是由真實權利人所致,那么由此造成的不動產損失,由真實原權利人承擔,登記機關免責。第二,若登記錯誤由登記機關所致,在不動產善意取得情況下,真實權利人可依《物權法》第21條第2款的規定要求登記機關承擔賠償責任。①該款規定:“因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。”第三,若登記錯誤由登記機關與無權處分人或其他人的過錯所致,則有過錯的各方對真實權利人共同承擔賠償責任。若二者惡意串通,則構成共同侵權,承擔連帶賠償責任。無論二者是否串通,登記機關都應先承擔賠償責任,登記機關賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。

[1] 謝在全.民法物權論[M].北京:中國政法大學出版社,1999.

[2] 梁慧星,陳華彬.物權法[M].北京:法律出版社,2003.

[3] 孫憲忠.論物權法[M].北京:法律出版社,2001.

[4] 王利明.試論我國不動產登記制度的完善:上[J].求索,2001(5).

[5] 楊立新.共同共有不動產交易中的善意取得[J].法學研究,1997(4).

[6] 肖厚國.物權變動研究[M].北京:法律出版社,2002.

[7] 李建偉.不動產善意取得制度初探[J].中央政法管理干部學院學報,2000(3).

[8] 尹田.論動產善意取得的理論基礎及相關問題[EB/OL].(2004-02-02)[2010-12-14].http://www.civillaw.com.cn/article/default.asp?id=14217.

[9] 楊與齡.民法物權[M].臺北:五南圖書出版公司,1981.

[10] 王利明,王軼.動產善意取得制度研究[J].現代法學,1997(5).

[11] 肖厚國.動產善意取得制度研究[M]//梁慧星.民商法論叢:第13卷.北京:法律出版社,2000.