房地產項目造價控制措施研究

劉 陽

0 引言

房地產項目的開發最終追求的是項目實體本身，但項目的效益特別是經濟效益好壞，更能夠體現項目本身的價值，因此結合本項目在造價管理方面的經驗和體會，主要從項目建設的各個階段控制的要點和方法展開，希望能夠對其他項目造價控制的措施有所幫助。

北京某科技園項目作為2011年北京市批準的重點建設工程，規劃建筑面積100多萬平方米，此次項目是該項目的二期子工程，包括地下1層，地上4層的科技研發樓，地下2層，地上4層的員工工作活動中心以及道路及配套設施，總建筑面積8萬多平方米，地下建筑面積也有3.7萬m2，合同采用邀請招標的方式，最后確定一家公司作為總承包單位，負責工程的總體施工和管理工作。

1 招投標階段的造價控制措施

1.1 招標方式的選擇

本項目在前期招投標階段，選擇采用邀請招標方式，主要考慮到小范圍招標可以節約費用。由于參與投標的單位有限，有利于調動投標商的積極性，可以大大節約業主和投標商的費用，提高中標率，并大大縮短了招投標過程的時間。雖然限制了競爭范圍，把許多可能有實力的競爭者排除在外，不符合公平競爭的原則，但可以節省更多的時間把目光投放在后期的施工和管理方面，有利于項目造價的總體把握。

1.2 履約保函的規定

科技園二期項目工程規定在投標階段，為保證工程能夠順利實施，要求總承包方須交納履約保證金，具體金額按照合同金額的10%，履約保函截止日期為2011年6月30日。

承包商應提供正式保函提交草稿交測量師及發包人審核，審核無誤后方可開具正式保函。

1.3 注意評標細節

在評標過程中，由于采用工程量清單綜合單價報價方式，總承包方可以根據工程款收款的前后順序采用不平衡報價方式調整工程款的數量和早晚，但是對于嚴重的不平衡報價，在承包商的大部分工程款收款之后，承包商總是采用抽調人手、轉移設備等拖延時間和忽視質量的方式對待后續工程的完成，因此，開發商就有必要采取相應的對策來預防承包商的嚴重不平衡報價。科技園二期項目工程作為總工程的二期項目，在吸取一期工程中總承包商的類似做法的教訓基礎上，主要使用的反不平衡報價對策如下:

1)在招標評標階段，組織一班素質較高、善管理的評標隊伍，有目的的審查投標單位提交的工程單價，防止承包商的不平衡報價引起的實際工程實施過程中消極施工，發生脫節情況，造成工程質量低下和工期的延誤。

2)對于施工過程中，總承包商可能因為施工方法和圖紙變更提出洽商變更的項目，以簽訂合同補充協議的方式，將單價偏高的項目報價調下來。

3)在合同中規定使用獎罰分明的具體措施，對于故意消極對待工程后期施工的承包企業，實施重罰，影響嚴重的將其列入黑名單，明確告知沒有下次合作的機會。

2 施工階段的造價控制措施

施工階段工程項目造價構成各部分中，材料成本占據工程總成本中的比例比其他方面要大得多，單純的節約材料費，不僅僅要從材料的使用本身著手，而且要求在整個材料的各個歷經階段，比如采購、運輸、保管、領取及廢料回收等一系列環節，綜合采取相應的措施降低這部分的支出費用。科技園二期項目工程根據成本材料與造價控制的關系，在施工過程中主要采取的造價控制措施包括以下內容。

2.1 對工程材料造價的控制

2.1.1 材料采購決策

材料的價格、質量、所需數量和時間，以及運輸方式等要根據項目的具體情況作出適當的選擇，考慮周全，既要保證項目正常開展所需的質量、數量，又要保證不形成積壓，造成場地占用和損耗，更要盡量避免或減少二次搬運。科技園二期工程在項目施工過程所涉及的所有材料的價格，按照一定不能超過合同訂立時目標成本的單價，在保證工程質量的前提下，供應數量也盡量不要超過目標成本所列的數量。對于材料市場價格的變動，注意對系統資料的積累，提前了解市場價格動態信息，做到了主動預防提前準備。

2.1.2 進場材料驗收管理

對已經進入場地的所有材料，按照規定必須經過報審，執行嚴格的“四驗”制度，準確記錄材料的數量、品種、規格、質量，驗收時材料員、工長和倉庫管理員負責人必須在場，驗收結束共同簽字確認，不得有任何“繞過”的行為，出現“繞過”行為而未經報驗的設備、材料不允許在工程施工中使用，若已經使用必須無條件拆除重新檢驗或返工處理，發包商有權利但不限于以下或多種補救措施:

1)要求承包商不得使用未經許可的設備及材料;

2)要求分包商返工;

3)要求降低合同價款;

4)接觸合同。

嚴禁證件不全的材料進入現場和倉庫，減少次品造成的質量損失。

2.1.3 施工過程中主要材料的控制和管理

1)商品混凝土:

加強進場數量的驗收，采用按圖紙扣減鋼筋體積計算混凝土量和按供應量乘以0.95～0.98折減系數相結合控制結算數量，對商品混凝土供應量進行不定期的抽查。在每個施工流水段完成后，月底由預算員對當月的預算量與進場數量進行比較，對商品混凝土供應量與實物工程量對比分析，如發現超耗現象，及時上報項目部，由生產經理負責調查原因，杜絕此類事件的發生。負責施工現場的工作人員應認真負責混凝土澆筑過程中的指揮和監督工作，嚴格控制墻、柱、梁、板混凝土的損耗率在1%以內，其他零星部位混凝土的損耗率控制在1.5%以內，從而達到控制成本的目的。

2)鋼筋:

工程所用的全部鋼筋的出場證書應交工程師審批，鋼筋的所有試驗都必須遵照有關的標準進行。加工好的鋼筋都必須清楚的做好標簽和識別標志。施工工作嚴格按照圖紙，每月月底由負責項目經理、生產經理和鋼筋工長對當月的鋼筋使用量進行核查，并與發放量、加工量進行對比，確保鋼筋的損耗率控制在1.5%以內，從而使得鋼筋材料的成本控制在總目標成本的2%以內。

3)模板:

項目由專業人員按施工圖繪制出高質量的模板施工方案，在施工過程中所有模板都必須是干凈的，拆除的模板在隨后的施工中獲準使用的，還必須用脫模劑徹底浸潤或處理。按照規定，所有的懸梁和懸板的模板都必須制成符合標準的上拱度，保證模板具有足夠的承載力、剛度和穩定性，能可靠的承受新澆鋼筋混凝土的重量和側壓力以及在施工過程中所產生的荷載，在進行混凝土終凝后的模板拆除工作時，拆除模板必須小心細致，嚴禁對模板進行猛烈敲砸，避免混凝土磕碰損壞，引起質量問題，減少模板的材料成本，這部分的費用控制在總目標成本的0.5%以內。

除此以外，對工程使用機械臺班的造價控制，對人工費的造價控制，對管理費的造價控制也是工程施工過程中造價控制的重點。因此提高機械設備利用率，對施工機械進行科學合理的組織與分配，以充分發揮其效能，提高施工過程中總體的生產效率，對降低項目成本有直接影響;勞務人工單價嚴格按照合同單價控制，做好施工現場人工數的記錄與考核，要保證工程項目中人工費不超過合同人工費單價，其次要合理安排組織工序，減少窩工和二次搬運等情況的發生，提高工作效率，項目管理人員數量本著“精簡、高效率”的原則，合理配置避免出現人員閑置，人浮于事現象。

2.2 施工過程中預付款的規定

總承包方實際承擔合同金額(合同總價扣除制定項目暫定價及暫定款)的10%為預付款償還保證金，保函截止時間為2011年12月31日或預付款回扣完成之日，以較早時間為準。

2.3 工程款的支付方法

工程支付款是項目成本的直接體現，對工程支付款的管理是可以間接的反映工程的進展情況，反過來可以指導工程造價控制的效果。

科技園二期工程對進度款采取審查支付方法，嚴格按照合同內容，執行申報進度表→審核工程→確認工程→審核單價及估價→簽署付款證書→審核手續、付款的循環過程進行支付。

具體內容如下:

1)進度款每月申報一次，按合同約定程序執行，付款寬限期為承包人提交符合要求的完稅發票后的15個工作日，每次支付扣除整個進度款的10%作為保修金，保修金限額為合同總價(扣除指定項目暫定價)的5%。

2)變更價款支付:在變更實施完成，監理確認現場后，可按測量師審批金額的60%隨進度支付或按業主最終審批金額的100%隨進度款申請支付。

3)當總累計中期完成額至合同總價(扣除指定項目暫定價即暫定款)的15%后，開始回扣預付款，每期回扣改期完成金額的15%，直至扣完;當扣除金額累計達合同金額(扣除暫定款及不可預見費)的5%時，退回5%預付款保函;當累計扣除至合同總價(扣除暫定款及不可預見費)的10%時，再退回剩余5%預付款保函;當累積中期付款至80%后，剩余的預付款總額扣除完畢。

4)全部中期付款達到發包商及測量師認可的預計結算金額的90%時停止支付，此付款比例不包括工程竣工驗收返還的2.5%的保修金。

3 竣工驗收階段的造價控制措施

工程項目進行的最后一個階段是竣工驗收，包括政府驗收、設計師驗收、物業移交驗收、結算誠信驗收等。竣工驗收階段的造價控制的主要途徑就是竣工結算、編制竣工結算報告和對工程保修款的管理。

項目竣工驗收階段編制竣工決算報告。竣工決算報告是綜合反映竣工項目從籌建開始到項目竣工交付使用為止的全部建設費用、建設成果和財務情況的總結性文件。竣工決算是正確核定新增固定資產價值、考核分析投資效果的依據，反映建設項目實際造價和投資效果的文件。

1)竣工驗收通過，并結算完成后支付至結算金額的97.5%，工程保修完成并驗收后支付結算總價的剩余款項，結算期為全部工程完成后的12個月。

2)付款流程按申報審核流程，業主完成內部工程進度款審批程序，書面通知承包商開發票而且收到承包商提交的完稅發票后20個工作日內以轉賬方式向乙方支付該款項。

工程竣工驗收階段，總承包方須預留部分工程款作為工程保修的保證款，科技園二期項目工程按照合同金額的5%作為工程的預留保修專用款項，在保修期內完成所有保修任務之后，業主才將該部分工程款支付給總承包方，以免工程保修期內出現質量問題，業主還要重新投入資金人力等進行工程的維修維護工作。

4 結語

科技園項目在項目工程造價管理的對策方面，將項目按照招投標階段、施工階段和竣工驗收階段的特點，充分考慮了影響造價的各個因素，采取按合同標準要求、著眼于整體關鍵在于抓重點的原則，制定并執行計劃，實現對造價預期目標的控制，對今后工程類似項目的建設是一次經驗的積累，成功的指南，也有待于在此基礎上進一步提升。

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