解讀兩德統一后德國板式住宅更新改造經驗

曾 佳

0 引言

對于城市舊住宅的更新和改造，一方面，通過改善舊建筑的居住和使用功能，可以提高居民的生活質量，滿足居民日益增長的物質生活需要，有利于創造和諧、繁榮的城市生活;另一方面，通過結合建筑節能以及可再生性資源利用等技術手段，可以有效提高建筑的節能水平，降低能源消耗，共同促進城市的可持續發展。

二戰結束以后，歐洲的一些國家，特別是德國，在既有住宅(區)更新改造方面的研究和實踐起步較早，發展到今天已經形成了一套相對較為完善的體系，對于我國的城市舊住宅更新和改造具有現實的指導意義，值得借鑒。

1 背景概況

德國位于歐洲中部，二戰結束后，德國被分裂為德意志聯邦共和國(簡稱西德)和德意志民主共和國(簡稱東德)。1990年10月3日，分裂40多年的東西德重新統一。

1.1 德國的住房體制

原民主德國(東德)實行計劃經濟體制，長期實行低租金福利制度。在1990年兩德統一時，東德共有700萬套住宅，其中國家所有占70%以上，住宅合作社所有占25%以上，極少數為企業和教堂所有。居民個人購買和擁有住房的情況十分少見，住宅個人私有率很低。

1.2 二戰后德國的住宅建筑狀況

第二次世界大戰中，德國的許多城市被夷為平地，戰后德國存在著嚴重的房荒。當時，國家能提供給1 700萬個家庭居住的住宅僅為1 000萬套，政府面臨的首要問題就是盡量努力建房，以緩解人們住房緊缺的狀況。

1980年初期，面臨房荒的民主德國(東德)建設了一大批模板式住宅樓，由于建設中的“多、快、好、省”等各種原因，建成的板式住宅樓相比今天(也是原西德)的住宅標準，存在著諸多問題。根據德國聯邦交通住宅建設部提供的信息:原東德平均每位居民的住宅能源消耗是西德居民的兩倍。

板式住宅建筑在建造時就由于受到諸多因素的制約，其風格大同小異，普遍存在著室內布局不合理、面積小、舒適度差等缺陷，而且經過多年的使用后，有些老的建筑已經破爛不堪，甚至出現了墻體開裂、結露、滲水等問題，嚴重影響到居民的生活質量。

1990年10月，東西德統一后，原東德的居民不再滿足當時自己的居住環境，要求提高居住質量，追求有個性的高品質居住條件。于是，這些板式住宅由聯邦政府托管，開始進行產權的私有化和質量的現代化。在統一后的十幾年中，全德80%的大板樓住宅已經完成了現代化改造。以下將依次解讀德國大板樓住宅產權私有化和現代化改造的政策設置和實施過程。

2 政策措施

德國統一后，聯邦政府把原西德的社會經濟制度移植到原東德地區，其中一項主要措施是實行住房私有化，即把國有住房向地方政府、私人或私營機構轉讓。

2.1 東部托管局(THA)

具體的私有化及改造工作由東部托管局(THA)負責。這個機構于1990年3月成立，享有法人資格，負責管理民主德國(東德)全國的私有財產，并全權處理這筆財產，使其納入經濟私有化的軌道。

2.2 私有化的基本形式

1)返還。凡前東德即公有制改革前，以及納粹時期沒收的屬于私人的房屋，只要能夠提供相關證明，全部無償返還給原產權人，包括居住在德國的外國人。2)出售。即向原來公房的住戶優惠出售公有住房。德國東部地區公房出售主要有兩個特點:a.按市場價格出售，基本上沒有折扣優惠。b.既可向私人出售，也可以整棟向私營公司或住房合作社出售，只要樓內有70%的住戶同意。3)調整租金。調整租金是鼓勵居民購房的一種措施，目前房租比過去提高好幾倍，有些地方已提高十幾倍，逐步趨于西部地區房租水平。

2.3 私有化過程

在兩德統一初期，德國東部地區只有20%的家庭擁有自己的住房，而在西部地區為40%。人們對私有化概念的接受需要一個過程。盡管住在大板樓內租戶們的房屋狀況并不好，但他們都不認為自己應該承擔維修和更新的責任。

東部托管局(THA)根據市場行情、維修、運轉的費用對托管的住房租金進行了新的計算——對居民提高了收費，糾正了供暖、水電的費用。在租金提高后，租戶們開始對購買他們租住的住房發生了興趣。為了鼓勵居民購房，東部托管局(THA)還派出了經過專門訓練的人員向租戶宣傳購房的好處，比如:可以不受租金市場價格的影響、對住房擁有處置權、加快所有者對住房進行改造的速度、老年人獲得安全保障、獲得出售或出租的權利、獲得從銀行貸款的權利等。

在一系列全面的公共政策設置和輔助措施的引導帶動下，德國公有住宅產權私有化的進程迅速向前推進，到2002年，向租戶出售的公有住房達到42萬套，德國東部的私有化率達到32%，而同一時期西部的私有化率是42%。

3 改造程序

3.1 各方主體及責任

1)政府。政府是整個改造活動的主管部門，其職責包括:a.制定政策法規和標準;b.為改造項目提供資金支持。

2)投資銀行。德國的投資銀行不同于一般的商業銀行，都是由政府控股的。其主要職責是代表政府為改造項目提供優惠貸款。

3)咨詢公司。作為獨立的第三方機構，專業咨詢公司的目標很明確，就是確保政府的資金得到有效使用。其職責是受投資銀行的委托，對申請優惠貸款的項目進行改造前的評估、提出具體的改造方案和建議，并進行改造后評價。

4)住宅公司。作為房屋的主要所有者或管理者，住宅建設公司是改造活動最終實施主體，負責房屋改造的具體實施工作和經營管理工作。

3.2 住宅改造程序

1)住宅公司就自己管理的某棟住宅樓或某個小區向投資銀行提出優惠貸款申請。這里需要說明兩點:a.如果一棟樓中產權屬于不同的單位或個人，每個產權單位或個人也可以提出改造申請，但必須是該產權人至少同時要擁有該棟樓中的3套以上住宅;b.如果改造動作較大，比如涉及到結構、戶型和樓層的拆改，還需要得到政府相關部門的批準;2)投資銀行委托獨立的專業咨詢公司對整個項目進行綜合評估，并提出具體的改造方案和措施建議;3)優惠貸款得到批準后，住宅公司開始實施具體的改造計劃。整個改造過程由專業的監理公司進行全過程監管，以保證改造方案得到落實;4)改造完成后，咨詢公司進行后評價。

4 技術手段

4.1 改造范圍

住宅的室內環境和室內管網改造，包括增大面積、改造廚房和衛生間、更換水、電、燃氣和供熱系統的管網等。

節能與節水改造，包括屋頂、外墻、地下室頂板、窗戶的節能改造，分戶采暖改為集中供熱，采用節水器具等。

建筑物(小區)周邊環境的改造，包括道路、綠化和居民兒童公共活動場所等配套設施的改造。

為了體現出與眾不同的特點，一些項目還會采用太陽能熱水、太陽能供暖甚至光伏電池，新風系統和熱回收裝置等，這同時也可以為住宅公司帶來額外的政府專項優惠貸款。

一般情況下，舊住宅的改造不會涉及到建筑結構和層數的改動。但有些情況下，住宅公司為了提高改造的檔次和品質，部分建筑可能會被拆掉幾層，特別是1996年住房建設熱潮過后，德國出現住房過剩和閑置，為減輕改造負擔、降低空置率，有部分建筑在改造時降低層數，如11層變為3層～4層，其中戶型也會相應調整，改造動作較大。

4.2 改造實例:柏林東部黑勒斯多夫區大板樓改造

20世紀90年代兩德統一后開始對黑勒斯多夫地區的大板住宅建筑進行改造。首先檢修了這些住宅的暖氣設備，改換給水供暖管線。利用新技術增加外立面的保溫層。在外墻造型上，往往采用色彩豐富的平面構成方式，劃分出幾何形的變化節奏，一般以淺色底色，用紅、黃、灰、藍等色塊進行造型處理。面層分別采用涂料、瓷磚、大型板材等。

維修中采用一些加建措施來豐富城市空間和擴大實際需求。如加建陽臺，電梯以滿足居民新的居住要求;在屋頂上增設象征社區形象的雕塑;在適當的轉角位置加建圓形的社區活動中心，既完善了物質空間，更凝聚了居民的感情。同時，改造中也通過對住區內部水面和植被的維護和種植來美化社區生態環境，改變舊住宅區破敗丑陋的形象。

5 結語

當今，我國城市住宅建設經過了連續多年的高強度投入和大規模新建，將逐漸進入以城區更新改造為主，整體提升人居環境的階段。而城市舊住宅(區)的更新和改造本身是一項十分復雜的工作，涉及的因素廣泛，層面眾多，包括物質層面、人文社會層面等等。兩德統一后德國對板式住宅的更新和改造之道，實現了城市的和諧和可持續發展，無論是在政策支持、改造程序，還是在技術手段上，都有值得我國借鑒的成功經驗。

［1］張 鑫.彌合創傷，重建共同的家園——訪東柏林的大板樓改造工程［J］.世界建筑，2002(12):27-28.

［2］李振宇.城市·住宅·城市——柏林與上海住宅建筑發展比較研究［M］.ISBN:9787810897730.南京:東南大學出版社，2004.

［3］林常青，吳 萍.德國既有住宅改造模式與經驗［J］.建設科技，2006(7):31-33.

［4］夏 青.柏林印象——統一后的柏林城市與建筑環境建設漫談［J］.天津城市建設學院學報，2000(9):14-15.