七個怎么看 5從“蝸居”走向“安居”
——怎么看房價過高

七個怎么看 5從“蝸居”走向“安居”
——怎么看房價過高

一部電視連續劇《蝸居》，播出后在廣大觀眾中引起了熱議。為什么虛構的故事和情節能產生這么大的現實反響？主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣，道出了無房族的困惑與無奈。近年來，房價過高的問題越來越引起社會普遍關注。

安其居，才能樂其業。住房是關系億萬群眾切身利益的重大民生問題，“住有所居”是建設社會主義和諧社會的重要目標，是讓人民群眾共享改革發展成果的重要體現。遏制房價過快上漲，更好滿足人民群眾住房需求，是保障和改善民生的重大任務，是促進經濟健康發展和社會和諧穩定的重大課題。

目前中國的房價到底有多高？

“商品房”、“房價”這些詞越來越多地出現在中國人的生活中，只是最近十幾年的事。新中國成立后很長一個時期，城鎮居民實行的是福利分房制度。雖然名義上是免費住房，但由于“僧多粥少”，人們總體居住條件長期得不到改善，筒子樓、大雜院、三代同居一室的情景，很多人至今還記憶猶新。

為更好滿足人民群眾的住房需求，改革開放后，我國開始探索城鎮住房制度改革。1998年后停止住房實物分配，全面推進城鎮住房制度改革。此后10多年，城鎮住房建設規模不斷擴大。1998年—2008年，新建住房65億平方米；城鎮居民居住條件顯著改善，人均住房建筑面積達28平方米，為1978年的4．2倍；商品住房發展迅速，城鎮住房主要由市場供應的格局基本形成；住房保障初顯成效，到2009年年末已解決800多萬戶城鎮低收入住房困難家庭的住房問題；房地產業成為經濟增長的重要動力，2010年房地產業增加值占國內生產總值的比重近5%。

在住房制度改革取得明顯成效的同時，近年來房價過高的問題十分突出。受國際金融危機影響，2008年下半年房價曾一度有所回落，但2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。數據顯示，2009年全國住宅平均價格漲幅達25．1%。大城市更為明顯，今年一季度北京商品房均價達21880元/平方米，比去年同期上漲了88．4%。前不久，央行公布的一份針對全國儲戶的調查顯示，超過70%的居民認為房價“過高，難以接受”。那么，目前房價到底有多高呢？

由于不同國家和地區的發展階段、文化、地理環境等狀況的差異，衡量房價高低還沒有一致認可和普遍適用的標準。不少專家學者在研究房價問題時，大都參考兩個指標，一是房價——收入比，二是房價——租金比。房價——收入比，指住房價格與城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭對住房的支付能力和負擔程度，一般認為比值應在3—6之間，而2010年北京、上海、深圳等城市的房價——收入比都超過10。房價——租金比指每平方米月租金與每平方米房價的比值，通常認為低于1∶300就意味著房地產泡沫已經顯現。目前，我國一些大城市的房價——租金比在1∶500左右乃至更低。另外，也有人把中國的房價與國外一些城市的房價對比。2010年12月紐約房價最高的曼哈頓區的中間價格約合每平方米人民幣2．75萬元，德國首都柏林的普通住宅每平方米均價約合人民幣1．7萬元；同期我國一些大城市的房價已接近甚至超過這兩個數字，而我們的收入水平卻相差數倍。通過這些分析可以看出，我國部分城市的房價確實明顯偏高。

當然也要看到，當前人們所熱議的高房價，主要還是針對一些大城市特別是特大城市而言的，不同地區、不同城市房價水平的高低不能一概而論，需要根據具體情況進行具體分析，作出客觀判斷。

房價過高癥結何在？

面對過高的房價，很多人坦言越來越看不懂樓市了，買房似乎成為遙不可及的夢想。那么，到底是什么促成了目前的高房價呢？究其原因，大致有以下幾個方面：

投資推動。隨著人們收入增加，投資需求日益旺盛。但目前投資渠道偏少，近年來房價持續走高，使很多人以為房價只漲不跌、買房只賺不賠，紛紛加入“炒房大軍”，住房消費存在嚴重的“投資化”傾向。投資過度就是投機，投機性購房之風愈刮愈猛，對高房價起到了推波助瀾的作用。

資金推動。因為貨幣政策相對寬松，市場流動性充足，也就是說市場流通中的錢過多。2009年我國新增信貸規模近10萬億元，相當于過去三四年的增量。資金充裕必然刺激投資需求，而一些實體經濟受金融危機沖擊尚未完全走出低谷，大量資金就涌向房地產市場，必然使房價過快上漲。

地價推動。近年來，“土地財政”導致的地價上漲成為高房價的一大推力。所謂“土地財政”，就是一些地方政府依靠出讓土地使用權取得的收入。比如，2010年沿海地區某市土地出讓金收入達1200億元，是地方財政收入520．79億元的2．3倍。由于很多地方政府對“土地財政”過分依賴、對房地產業拉動經濟增長過于倚重，再加上現行土地“招拍掛”(即土地用招標、拍賣、掛牌等方式出讓)制度不完善，價高者得，造成“地王”頻出，地價與房價相互影響、交替上漲。

制度原因。我國房地產市場的發展歷史只有10多年，體制機制還不健全。比如，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，大多數國家住房既有市場供應的商品住房，又有政府支持投資的公共住房，我國在過去10多年較為重視通過房地產市場解決住房需求，面向低收入群體的保障性住房供應不足，欠賬過多，造成住房供應的結構性失衡非常嚴重。再比如，房地產稅收制度不健全，中國是世界上少有的不征收不動產稅的國家，使擁有或囤積大量住房的成本過低，也助長了投機。同時，房地產市場還存在不少權利不對等、信息不對稱、競爭不充分的問題。

特別應看到，房價過高還與城鎮化快速發展有關。近年來，城鎮化持續快速發展，大量農村人口向城鎮轉移，城鎮化發展及城鎮人口自然增長對住房產生了新的較大需求，住房供應問題比較突出。按照1998年—2008年的城鎮發展速度推算，到2015年，我國城鎮化率將提高到52%左右，城鎮人口將超過農村人口。今后5年內，預計城鎮每年增加1500萬人，每年新增家庭500萬戶，其中大城市的人口聚集效應更加顯著。同時，隨著我國經濟的快速發展，居民消費結構加快升級，住房改善需求顯著增加，也加劇了城鎮住房的供需缺口，帶來了住房價格上漲的壓力。

從更深層的意義上講，高房價也是經濟社會發展中的許多矛盾在住房領域的反映。比如，長期存在的城鄉、區域發展不平衡問題仍然突出，大量人口向東部地區和大城市集中，造成這些地區住房壓力過大；比如，現行的財政體制使地方政府的事權與財權不對稱，成為引發“以地生財”問題的重要原因；比如，腐敗現象在房地產領域比較突出，導致國家宏觀調控政策執行力弱化；等等。這些問題都直接或間接對房地產市場產生著影響。高房價不單單是房地產領域的問題，而是各種因素共同作用的結果。

房價已超出工薪族的購買力

為什么要高度重視房價過高問題？

“蝸居”、“蟻族”、“房奴”、“裸婚”……這些熱詞的流行，表明高房價已經成為人們生活的“不可承受之重”。而歷史和現實的很多教訓都深刻地警示我們：房價問題事關全局，如果長期居高不下，必將成為整個經濟社會發展的“不可承受之重”。

高房價直接造成普通群眾買房難。面對目前過高的房價，很多人只能望房興嘆。“我不關心房價了，反正也買不起”，道出了目前很多人特別是年輕人的無奈。而對于因各種原因迫不得已必須買房的人來說，則會給自己甚至整個家庭帶來長期、沉重的經濟負擔和精神壓力。

高房價容易助長經濟泡沫化。房地產牽涉行業眾多，房價過高必然帶動上下游一系列產品的價格上漲，造成背離經濟發展基礎的“虛假繁榮”，使經濟泡沫化程度加劇。一旦泡沫破滅，房價大幅下滑，眾多行業將會像“多米諾骨牌”一樣應聲倒下。比如銀行的不良資產規模和比例將急劇增長，危及整個金融系統的安全，并進而對實體經濟帶來重創，甚至引發整個經濟的衰退。1991年日本房地產泡沫破滅就使經濟陷入長期的蕭條和低迷，而美國次貸危機引發的國際金融危機陰影還未散去。前車之鑒，教訓極為深刻。

高房價使內需增長面臨長期抑制。內需不振是制約我國經濟發展的突出問題，為拉動內需、刺激消費，國家采取了一系列政策措施。但高房價會對擴大內需產生嚴重的“擠出效應”。人們為了買房往往透支了幾十年的消費，使消費產生嚴重的結構性不足，過度消耗中低收入階層的購買力，抑制社會中間階層的擴大。

高房價將阻礙中國城鎮化進程。在城里人都望而生畏的房價面前，農民要想在城市居有其所，更是難上加難。高房價無疑成為農村人口進城的“高門檻”，甚至成為比戶籍制度更大的“圍墻”，阻礙著農民進城的腳步。

蝸居在城中村里的西漂族何時能圓買房夢

城市高檔別墅區已成為富人區

高房價嚴重影響社會公平。房價的飆升使開發商獲得巨額財富，也使那些收入高、買房早、買得多的群體財富增長加速，而其他一些群體則被擠出住房市場，從而使本來已經存在的貧富差距和各階層間差距拉大，引發了社會情緒的焦慮，成為造成社會不和諧、不穩定甚至加劇社會矛盾的重要因素。

因此，房價問題不單是經濟問題，也是事關國家發展全局和社會和諧穩定的重大問題。必須引起高度重視，采取有力措施堅決遏制房價過快上漲，促進房地產市場健康發展。

如何切實遏制房價過快上漲？

2010年4月14日，國務院召開常務會議，研究部署遏制部分城市房價過快上漲的政策措施。4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出五方面十條政策措施，被稱為“新國十條”。這次調控措施力度之大、涉及面之廣、針對性之強，被有的媒體稱為“史上最嚴厲的房地產宏觀調控”，受到廣大群眾的普遍歡迎，充分表明了黨和政府遏制房價過快上漲的態度和決心。

“新國十條”發布后，許多大中城市結合實際出臺了一系列具體調控措施，房地產市場出現由“量價齊升”到“量跌價滯”的顯著變化。據統計，全國絕大多數城市住房成交量明顯下滑：5月上旬北京商品現房成交量比4月上旬跌73．6%；“新國十條”出臺后3周深圳新房銷售面積比此前3周下跌近七成。一些城市房價出現松動跡象，投資者預期開始轉向，出現投資客集中拋盤的現象。這表明，“新國十條”威力已經顯現，房地產市場“虛火”有所“降溫”。

但也要看到，目前調控取得的成效還是初步的。整體來看，房價仍然居高不下，未出現明顯回落。2010年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格上漲17．3%，北京5月份新房開盤均價不降反升。能否真正使房價回歸合理水平并保持穩定，還要看調控措施能不能堅持下去，使其效應進一步顯現。因此，必須以堅決的態度把“新國十條”貫徹執行好，一抓到底，絕不動搖，促進房價穩定和房地產市場健康發展。

觀點聲音

住房可以是賺錢的商品，但更是基礎的民生產品。

房地產市場一旦成為投機者的樂園，投資者面對的必然是噩夢。

“省吃儉用攢首付，節衣縮食還貸款”——“房奴”生活的真實寫照。

地方政府必須轉變發展思路，不能再沉溺于地產投機所帶來的“人氣”和“財氣”當中。

炒房已經成為“擊鼓傳花”的游戲，只是誰也不信自己會接到“最后一棒”。

一是“明問責”，就是明確各級政府的責任。遏制房價過快上漲，關鍵在各級政府特別是城市政府。“新國十條”明確提出，穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。要把思想統一到中央部署上來，認真落實調控政策，切實履行好穩定房價和住房保障職責。要加強對地方政府工作的考核和監督檢查，建立約談、巡查和問責制度；對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力，影響社會發展和穩定的，要追究責任。

二是“抑投機”，就是堅決抑制投資投機性住房需求。實行更為嚴格的差別化住房信貸政策，提高購買第二套、第三套及以上住房的首付比例和貸款利率，嚴格住房消費貸款管理。發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用，加快研究出臺引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

三是“增供給”，就是增加住房有效供給。增加居住用地的供應，及時制定并公布以住房為主的房地產供地計劃，依法加快處置閑置房地產用地。完善土地出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。調整住房供應結構，增加中低價位、中小套型普通商品住房供應。

四是“促保障”，就是加快保障性安居工程建設。落實土地供應、資金投入和稅費優惠政策，確保完成2010年全國建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。按照政府組織、社會參與的原則，加快發展公共租賃住房。

五是“嚴監管”，就是加強市場監管。加強對房地產開發企業購地和融資的監管，嚴格查處土地閑置及炒地行為。加大交易秩序監管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業，加大曝光和處罰力度。抓緊制定房屋租賃管理辦法，規范發展租賃市場。完善市場信息披露制度，及時公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。

遏制房價過快上漲，既要針對當前，又要著眼長遠。在堅持落實好已經出臺的政策的同時，應根據市場形勢的變化適時出臺新的調控措施，特別是要研究建立穩定房價的長效機制，打破導致房價過高的“基石”。比如完善土地和財政制度，阻斷地方政府“以地生財”的動力；建立穩定房價的長效稅收制度，把住房征稅從重開發環節向重保有環節轉變，根本抑制投資投機性住房需求；等等。

怎樣保障廣大群眾“住有所居”？

今年年初，重慶市推出大規模的公屋建設計劃——年內開工建設500萬平方米公租房，同時還將設立住房保障局，出臺《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》……這一系列措施引起強烈反響，讓更多的中低收入群眾看到了圓“住房夢”的希望，也為其他地區解決群眾住房問題提供了有益的啟示。

解決廣大群眾的住房問題，必須從我國國情出發，在總結經驗的基礎上，進一步深化住房制度改革。應堅持市場機制和政府調控“兩手抓”，特別是強化政府公共服務職能，形成面向高中低不同收入群體的多層次、差異化住房政策體系。概括來講，就是要做到“低端有保障，中端有支持，高端有市場”。

“低端有保障”，就是通過保障性住房建設解決低收入群體的基本住房需求。低收入群體由于自身經濟條件的限制，沒有能力進入市場，只能依靠政府保障解決住房問題。各級政府必須加大住房保障力度，逐步改善這部分困難群眾的居住條件。中央已經提出到2012年年底基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題、用5年左右時間基本解決城市和國有工礦成片棚戶區改造的目標。各級政府要制訂保障性住房建設規劃，確保保障性住房用地在土地供應中的比例、保障性住房在住房供應中的比例，并優先保證供應。加大公共財政投入力度，多渠道籌集保障性住房建設資金，落實土地出讓收入的一定比例主要用于保障性住房建設的規定。

“中端有支持”，就是采取措施支持中等收入群體解決住房問題。中等收入特別是中等偏下群體既享受不了政府提供的保障性住房，又難以承擔價格高昂的商品房，被通俗地稱為“夾心層”。對這部分群體，應通過加大經濟適用住房建設力度，適當擴大經濟適用住房供應范圍，加快建設限價商品房、公共租賃住房等方式，積極幫助他們解決住房困難。住房和城鄉建設部已明確提出將公共租賃房建設作為工作重點，確保比去年有較大增加。

“高端有市場”，就是支持有支付能力的群體通過市場解決住房問題。逐步完善房地產市場體系，加強宏觀調控，規范市場秩序，促進房地產市場持續、穩定、健康發展，使其在滿足高收入群體多樣化的住房需求、促進經濟發展方面發揮更大作用。

實現“住有所居”，也要求普通群眾轉變住房觀念。要從我國國情出發，樹立適度、合理、節約的住房消費觀念，不要盲目攀比，放大自己的住房預期。對很多年輕人來說，可以考慮先租房，或者買小戶型住房，隨著經濟實力增加，逐步改善住房條件。“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。”古往今來，住房始終傾注著人們許多的希冀與憧憬。隨著經濟社會不斷發展和住房制度改革不斷深化，通過黨和政府、社會各方面堅持不懈的努力，廣大群眾的住房問題會得到更好的解決，“住有所居”的目標將一步步變為現實。

（圖/王非）