南京酒店式公寓發展現狀及其對策

凌琳，李亞利

（青島大學，山東青島266071）

南京酒店式公寓發展現狀及其對策

凌琳，李亞利

（青島大學，山東青島266071）

酒店式公寓作為一種新興房產投資種類逐漸成為中國房地產市場的發展重點，投資者把它作為一種新興物業，發展商把它作為新的利潤增長點，旅游者把它作為旅游出行的好住所，一時間似乎所有的目光都在關注著這片市場。本文以南京市酒店式公寓發展現狀為例進行分析，發現酒店式公寓存在的問題并提出了相應的發展對策。

酒店式公寓；南京市場；發展現狀；分析及對策

酒店式公寓最早在歐洲出現，至今已有近40年的歷史了。它是當時旅游景區出租給游客臨時住宿的地方，由專門的管理公司進行統一管理，既有酒店的性質又有家居的氛圍。這些物業就成了酒店式公寓的雛形[1]。上世紀90年代酒店式公寓進入中國，最早出現在深圳，之后在北京、上海等一線城市獲得發展。目前，酒店式公寓的發展已經深入到二線城市當中，尤其在旅游、經貿發達的城市（如青島、南京、杭州、大連等）發展迅猛。

酒店式公寓與酒店相比，它具有較大的居住空間，擁有獨立的廚房等相對完備的家居條件，家居氛圍很濃，性價比高。與普通商業住宅相比，它擁有酒店管理公司的酒店式管理，能享受到定期清掃、撤換床單、預定早餐等酒店式服務。所以酒店式公寓集酒店和住宅之長，一直受到企業高管、城市新興白領、外派人員和度假型旅游者的喜愛。選址也多在城市發展的商業圈和CBD中心。南京市作為經濟發展的重心城市，酒店式公寓發展迅速，本文就以南京市為例分析如下。

一、南京酒店式公寓需求現狀分析

（一）南京經濟水平的不斷提高，拉動酒店式公寓的發展。

2009年南京市GDP為4170億元，比上年增長11.5%。2010年第一季度南京市就已完成生產總值突破千億元關口，達到1060.03億元，按可比價計算，比去年同期增長14.3%，全市城市居民人均可支配收入8475.7元，比去年同期增長9.7%，居民生活水平穩步增長。同時2010年第一季度全市到位建設資金1521億元，比去年同期增長55.2%，比同期投資完成額增幅高26.2個百分點，建筑資金充裕[2]。宏觀經濟形勢日益好轉以及國家有關政策的實施，對南京的經濟運行起了很大的推動作用。而隨著經濟社會的發展、人們收入和消費水平的提高，人們對酒店式公寓或租或售都有著全新的認識和定位，對酒店式公寓的需求不斷提升。

（二）南京旅游業的快速提升，推動酒店式公寓的發展。

南京歷史悠久，文化深厚，自古以來被稱為“六朝古都”和“十朝都城”，旅游業是南京經濟發展的支柱性產業。據統計顯示，2009年全市旅游總收入達到822.16億元，同比增長15.1%，其中入境旅游者113.45萬人次，境內旅游者5519.91萬人次[3]。中山陵、夫子廟、總統府等旅游景點吸引眾多游客，其中不乏高生活品位者，他們會選擇“奢華又不奢侈”的酒店式公寓作為暫居場所，很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。

（三）節慶、會展和商務活動不斷增多促動酒店式公寓的發展。

南京的節慶活動豐富多彩，南京夫子廟國際燈會、南京國際梅花節、南京農業嘉年華、江心洲葡萄節、江鮮美食節、傅家邊農家美食節、湯山國際溫泉節、六合茉莉花節、高淳螃蟹節等吸引了大量人流。隨著經濟一體化的不斷發展，越來越多的國際會議也在南京陸續舉辦，2009年是南京的會展年，例如“第五屆中歐工商峰會”、“第五屆中國會展經濟國際合作論壇”、“第五屆中國（南京）國際軟件產品博覽會”等等，全年共舉辦各類會議（論壇）、節慶、展覽10700多個，2010年將是“會展跨越年”，隨著人們溝通意識不斷增強，商務交流日益頻繁，會展經濟快速發展，都將促進酒店式公寓市場的不斷壯大。

二、南京酒店式公寓供給現狀分析

（一）酒店式公寓投資開發情況

近幾年來南京酒店式公寓發展迅速，以君臨國際、亞東名座、金陵王府、朗詩熙園等為代表的一批樓盤先后以酒店式公寓的概念進入人們視野以后，如今已運營的、在建設的、規劃中的酒店式公寓項目都為數不少。根據搜房網、電話調查和實地調查相結合統計，截止到2010年上半年，南京具有酒店式公寓概念的有68家，其中已經運營的39家，正在建設的23家，規劃當中的有6家。主要集中在鼓樓區、白下區、玄武區和建鄴區四個區域內。

（二）南京酒店式公寓定位

南京市酒店式公寓的主要特點是“小戶型、精裝修、高性價比”。酒店式公寓精美的裝修可以在很大程度上給予消費者較好的視覺享受，而且酒店式公寓的價格相對于同等服務的星級式酒店要低廉，相對于普通住宅又具有相對完善的配套設施，較受南京消費者的青睞和歡迎。但南京市場上的酒店式公寓除了仁恒國際公寓主推兩室、三室和四室以外，其他大部分酒店式公寓的主推房型都是一室一廳型，面積也都在40平方以下，其主要的客源市場也主要是針對南京的商務客人、新興白領和投資愛好者，推出的高檔產品很少。

（三）南京酒店式公寓物業管理情況

南京市場上的酒店式公寓主要由物業管理公司進行管理，在南京39家已經運營的酒店式公寓當中有29家由物業管理公司管理，只有10家是由專業的酒店管理公司管理，能體現出酒店式公寓的真正內涵。在29家物業管理公司當中也不乏有國內外知名的物業公司，如第一太平戴維斯物業顧問有限公司、深圳保利物業管理公司、金陵飯店物業管理公司等，但大部分物業公司都是開發商的合營公司或其他資質水平不高的公司，三級資質的較多，一級資質的企業相對較少。

以下為南京酒店式公寓物業管理情況。

（四）南京酒店式公寓酒店管理情況

南京市場上的酒店式公寓現有十家由專業的酒店式管理公司管理，除了仁恒國際是由國際知名酒店管理公司盛輝集團管理以外，其他九家都是由國內的酒店管理公司進行管理，通過統計發現朗詩熙園、中環國際、天安國際、錦盈大廈和盛天大廈是由一個酒店管理公司統一進行管理，其中中環國際、天安國際、錦盈大廈和盛天大廈是由凱賓酒店管理公司連鎖經營，其他四個酒店式公寓樓盤都是由多個酒店管理公司分割獨立進行管理。以下是南京市酒店式公寓酒店管理的詳細情況。

名稱金陵王府城開國際木馬公寓君臨國際朗詩熙園中環國際仁恒國際天安國際錦盈大廈盛天大廈（融寓）酒店管理公司凱賓、閣雅、中房、廣納、城市部落、朗庭、磬之房凱賓、閣雅、溫馨滿屋、智軒閣、365、城市部落、利安居閣雅、溫馨滿屋、廣納、365、城市部落溫馨滿屋、365、置房、中房融寓輝盛閣凱賓凱賓凱賓

三、南京酒店式公寓存在的問題

（一）專業的酒店管理公司較少，管理水平不高。南京大多數酒店式公寓都是由物業管理公司管理，管理資質較低，服務的內容只涉及到水電、安保等普通商業住宅均可享受到的項目，失去酒店式公寓的真正的內涵，同時現有的酒店管理公司多是本土企業，管理水平較低，提供的酒店式服務項目很少，不能真正滿足消費者的需求。

（二）酒店管理公司管理混亂，服務質量參差不齊。南京市場中真正意義上的酒店式公寓近一半都是由多家酒店管理公司分割獨立進行管理，以城開國際為例，它由七家酒店管理公司分割樓層，獨立管理，不同的酒店管理公司提供硬件設施和服務項目也不相同，管理混亂，容易給消費者產生誤解，不易產生品牌效應。

（三）酒店式公寓的硬件一般，軟件缺乏。南京酒店公寓的硬件設施只能滿足消費者最基本的需要，例如凱潤金城，小區雖設有紅外報警系統及電子巡更系統、一卡通門禁系統、可視對講系統、寬帶網絡系統、社區背景音樂廣播系統。但相較于國內外知名的酒店式公寓，其硬件條件還相差很遠。此外，南京酒店式公寓的軟件設施缺乏，主要指服務人員綜合素質不高，服務效率低下等原因限制了酒店式公寓的發展。

四、提升酒店式公寓的建議

（一）加強政府管制，規范市場環境。南京于2009年12月23日出臺了調控酒店式公寓的政策:從2010年起購買酒店公寓不再享受原先購房1%的補貼優惠和個稅退還補貼，而且酒店式公寓的用地性質不同，繳納的契稅也不同。但該政策主要側重于購買條件，對酒店式公寓發展的其他方面沒有做出相關規定，例如政府可以對于不同標準的酒店式公寓采取等級制度，不同等級的酒店式公寓優惠政策不同等等，讓酒店式公寓發展的市場環境更加規范。

（二）市場的精細劃分，找準酒店式公寓的目標市場。酒店式公寓的服務對象大多是國際高層商務白領和家屬、國內商務客人、城市新興白領和旅游休閑客人。其客源市場相對較寬，想要滿足所有客人的需求只會導致資源的浪費。所以酒店式公寓從興建、裝潢到宣傳等等首先要考慮好自己的目標市場，對目標市場進行精細劃分，這樣才能有針對性的提供服務項目，不斷提升服務水平。

（三）提高酒店式公寓的服務水平和管理水平，走差異化和細節化路線。現有南京市場上的酒店式公寓大多由物業管理公司管理，能提供的服務主要圍繞在水電、公共環境衛生、安保工作等等，局限性很大，即使是酒店管理公司的管理，能提供的酒店服務項目也很不健全，所以我們要結合我國旅游和商務發展的具體情況，走差異化和細節化服務路線，真正將酒店服務中規范化服務和個性化服務相結合的服務理念在酒店式公寓中體現出來，提升酒店式公寓的服務水平和管理水平。

（四）加強本土品牌建設，實現連鎖化經營。現階段南京市房地產市場上的酒店式公寓良莠不齊，很多酒店式公寓的服務質量和管理水平不高，這樣使得消費者對酒店式公寓的形象大打折扣。所以在規范建設的基礎上，實現品牌化管理，創品牌形象，特別是本土品牌的建設，將酒店管理方式和理念與本地的具體情況相結合，突出本地特色，創造本土品牌，在逐漸發展壯大后，企業之間可以通過強強聯手和連鎖經營來擴大市場份額，實現酒店式公寓可持續發展。

五、結束語

酒店式公寓現今在二線城市發展迅速，為了讓二線城市南京市的酒店式公寓得到健康合理的發展，我們必須要加大酒店管理公司的管理力量，增強服務質量，打造適合二線城市發展的本土管理品牌。

[1]李萌.我國酒店式公寓發展現狀[J].經濟與產業，2009，（371）.

[2][3]《2009年南京市旅游經濟發展統計公報》，南京市旅游林業局.

F590.65

A

1671-5993（2011）01-0046-03

2011-01-16

凌琳（1981-），女，安徽巢湖人，青島大學旅游學院在職研究生，滁州職業技術學院經貿系教師。

李亞利（1957-），男，河北張家口人，青島大學旅游學教授，碩士研究生導師。